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준보전산지
준보전산지(準保全山地)는 보전산지 이외의 산지를 뜻한다. 산지관리법상 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분되어 지정·관리되고 있으며, 준보전산지는 보전산지 외의 산지를 말한다. 준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게 받아 주택, 공장 등의 개발 용도로 이용이 가능한 산지에 해당한다.[1]
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개요[편집]
대한민국은 전통적으로 산악 국가라고 볼 수 있다. 지금 남한 국토의 70% 이상은 산으로 되어 있고 지목 상 임야로 구분되어 있는 땅도 65%나 된다. 이러한 임야는 홍수, 태풍 토사 붕궤 등 자연재해를 방지하고 맑은 공기와 깨끗한 물을 제공하며, 온갖 동식물이 서식하는 자연 생태계를 잘 유지해 주고 있다. 백두대간은 오랜 세월 우리의 정신적 지주로서 인정되어 내려왔다. 그래서 임야에 관한 법은 까다롭고 또 준엄하다.
산지관리법은 산지(山地)의 합리적인 보전·이용을 통하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익 기능의 증진을 도모하기 위한 법률이다. 2002년 12월 30일 제정되었으며, 2009년 5월 27일 법률 제9722호로 일부 개정되었다. 산지의 합리적인 보전·이용을 통하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익 기능을 증진함으로써 국민경제의 건전한 발전과 국토환경보전에 이바지함을 목적으로 한다.
산지는 임업용이나 공업용으로 쓰이는 보전산지와 준보전산지로 나눈다. 산림청장은 10년마다 전국의 산지에 대하여 산지 이용 구분이 타당한지 조사해야 한다. 산림청장은 공공의 이익을 위하여 보전해야 할 필요가 있다고 인정되는 산지를 산지전용이 제한되는 지역으로 지정할 수 있다.
방풍림, 보안림(산림보호구역), 채종림, 사방지, 사찰림 등 특별한 목적의 산림은 보존하며 백두대간과 명승지 계곡과 자연공원 등은 산지 전용 제한구역으로 지정하여 개발을 엄격히 제한한다, 이러한 산림은 공익용 산지로 명명. 지정하여 도로, 철도, 군사, 전력 개발 등 국가의 공공목적에 한하여 최소한의 이용을 허용한다.
그 외의 산림은 농림업인이 목재 생산, 약초 재배, 유실수 재배 등 임업용으로 쓰거나, 혹은 산촌 마을 주민이 휴양지를 운영한다든지 하는데 활용하는 것을 기본으로 한다. 때로는 넓은 산림을 휴양림이나 수목원 등으로 허가하여 보존과 더불어 국민의 스포츠 레저에 활용하도록 할 뿐이다 이러한 임야를 임업용 산지(종전의 생산임지)라고 한다.
일반 국민이 산림을 개간한다든지 임야를 훼손하여 주택]을 짓는 것은 원칙적으로 금지되는 것이 법의 취지이다. 그것은 준보전산지에 국한한다. 준보전산지에서는 도시인이 전원주택을 짓거나 실버타운을 마련하거나 혹은 공장 창고의 신축이 허락된다. 그러나 그것도 모두 허용하는 것이 아니고 산림청장이 산지보전의 필요 여부, 나무의 생육상태나 산의 경사도, 고도 등을 심사하여 건축 등 개발행위를 하도록 허가한다.[2]
산지의 분류에 따른 준보전산지[편집]
산지는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분하고, 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 분류하고 있다.
- 산지 : 보전산지 + 준 보전산지
- 보전산지 : 공익용 산지 + 임업용 산지
- 공익용 산지 : 임업생산과 함께 재해방지. 수원보호, 자연생태계 보전. 국민 보건 휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정하는 산지
- 임업용 산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정하는 산지
- 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지
준보전산지라는 용어에 관해 보면 현행 산지관리법은 준보전산지 개념에 관하여 아무런 언급이 없이 그저 '보전산지가 아닌 산지'라고만 하고 있다. 원래 국회 입법안을 보면 준보전산지는 '보전산지를 제외한 산지로서 임업생산에 이용되거나 도시계획 용도로의 이용, 도로, 택지, 산업용지 등의 공급을 위하여 이용할 수 있는 산지'로 되어 있었다. 입법 과정에서 개념의 정의가 복잡하고 혼란스럽다는 일부 의견을 받아들여 '보전산지를 제외한 산지'(현행 개념)로 수정하여 단순화시켰다고 보인다.
토지이용규제확인서 상 준보전산지라고 되어 있다고 반드시 자연녹지 보전 녹지 혹은 관리지역이라고 단정할 수 없고, 때로는 농림지역에도 준보전산지가 존재함을 유의하여야 한다.
준보전산지의 개발 가능 행위[편집]
다음은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등) 관련하여 건설교통부의 질의응답 내용이다.
질의 요지[편집]
산지관리법상 준 보전산지로 지정되어 있고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 상으로는 농림지역으로 지정된 지역에 소재하는 토지에 다가구주택을 건축할 수 있는지에 대한 질의.
회답[편집]
농림지역인 준 보전산지 안에서는 국토계획법 제76조제1항, 동법 시행령 제71조 제1항 제20호 및 별표의 규정에 의하여 다가구주택을 건축할 수 없다. 그 이유는 일반적으로 토지 이용에 관하여는 국토계획법에 규정되어 있는 지역. 지구에 따른 행위 제한에 의하도록 되어 있다.
국토계획법 제76조제5항 제5호의 규정에 의하면, 농림지역 중 보전산지 안에서의 건축제한은 산지관리법이 정하는 바에 의하도록 규정하고, 산지관리법은 산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 산지를 보전산지, 공익용 산지 및 준 보전산지로 구분하여 관리하면서, 보전산지 및 공익용 산지에 대해서는 일정한 행위 제한을 규정하고 있으나 준보전산지에 대해서는 행위 제한에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 않다.
따라서 보전산지 및 공익용 산지 안에서의 건축제한은 산지관리법에 의하여 규율되나, 준보전산지 안에서의 건축제한은 국토계획법에 의하여 규율된다고 할 것인바, 국토계획법에서는 준보전산지 안에서의 건축제한에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니 하나, 용도지역인 농림지역으로 지정된 준보전산지에 있어서의 토지이용은 동법에 규정되어 있는 농림지역에서의 행위 제한에 의하여 규제된다.
그러므로 국토계획법 제76조 제1항 및 동법 시행령 제1조 제1항 제20호의 규정에 의하면 용도지역인 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 건축법 시행령 별표에 규정된 건축물에 한하여 건축할 수 있는바, 다가구주택은 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물로 열거되어 있지 않으므로, 농림지역으로 지정된 준보전산지 안에서는 다가구주택의 건축을 할 수 없다고 한 것이다.[3]
임야 투자와 준보전산지[편집]
보전산지는 말 그대로 자연환경을 보전하기 위해 산림청이 산지관리법에 근거해 개발을 제한하는 임야다. 임야의 난개발을 막기 위한 것으로 보전산지로 정해진 지역에서는 임업과 농업 부문의 공익적 시설물을 제외한 모든 개발 목적으로의 이용을 금지한다.
- 보전산지는 공익임지와 생산임지로 나뉜다. 공익임지란 자연을 그대로 보전하기 위해 지정한 순수 임야를 말하고 생산임지는 수목 연구, 채종들을 위한 생산성에 중심을 둔 지역이다.
- 반면 준보전산지는 이러한 제약이 별반 크지 않아 비교적 자유롭게 개발할 수 있는 산지를 말한다. 임야는 농지에 비해 땅값은 저렴한 반면 개발 여하에 따라 가치가 달라지기 때문에 투자자들에게는 항상 관심의 대상이 된다. 준보전산지는 개발이 자유로워 산지전용허가를 받아 전원주택단지나 기타 관광자원 등으로의 개발이 가능하다.
임야 투자하기[편집]
우선 임야를 매입하기 전에 보전산지임을 확인한다면 한 번 더 생각해본다. 준보전산지일 경우에는 투자의 가치를 따질 수 있다.
물론 준보전산지라 해도 마음대로 개발할 수 있다는 말은 아니다. 일단 산지전용허가를 받아야만 개발 작업에 착수할 수 있는데 이때 농민과 비농민의 허가 절차는 다르다. 농민이 직접 농업이나 임업을 위해 관련 시설물 등을 지으려 한다면 산지전용 신고서만 작성하면 된다. 그러나 농민이 아닌 사람이 산지 개발을 하려 할 때는 산지전용 허가 신청서를 작성해 해당 관청에 의해 개발에 대한 검토를 받아야 한다.
산지의 개발 허가 기준은 대체로 자연환경 보존과 깊은 영향이 있다. 지역 조건 및 해당 임야의 자연환경 훼손이 심하지 않은지, 적정 시설물인지 등을 따지는 것이다. 임야를 개발하는 건설업체 등에 매입가에 차익을 붙여 되팔 수 있어 일반 투자자들도 많이 찾는다.
준보전산지 이용 가치 높다[편집]
준보전산지는 개발을 목적으로 하지 않더라도 지역과의 연계 개발을 염두에 두어 시세 차익을 노릴 수도 있다. 그렇지 않은 보전산지를 소유하게 될 경우라면 공익임지보다는 생산임지가 활용할 수 있는 측면이 많다.
간혹 언론 보도에서 임야 소유주들이 일부러 나무를 말라 못쓰게 만든다는 식의 내용을 접하게 되는데 이것은 보전산지를 준보전산지로 전환하기 위한 편법이다.
산림청은 10년마다 보전산지와 준보전산지의 타당성 조사를 하고 있다. 보전 가치가 떨어지면 자연히 보전산지가 준보전산지로 전환된다는 점을 악용한 예들이다. 그러나 임야에 대한 규제는 갈수록 강도를 더해간다. 자연환경 보전의 척도를 따졌을 때 임야의 비중이 높은 까닭이다. 그래서 단순히 산지관리법의 규제만 받는 것이 아니라 여타 다른 부문에서의 개발 제한 장치들이 하나둘 늘어가고 있는 추세다.
준보전산지에서 확인해야 할 것들[편집]
임야를 매입해 개발을 시도했던 사람들 중에는 개발 허가까지 받아놓고 공사 시도도 못하는 이들이 종종 있다. 임야 개발 중에는 이런 예기치 못한 상황이 발생하곤 한다.
예를 들어 산속에 묘지가 있으면 묘지 주인으로부터 이장 허가를 받아야 한다. 접근할 수 있는 도로가 없는 경우도 있고 흙을 파보니 온통 바위산이라 개발의 걸림돌이 되기도 한다.
입목본수도와 경사도도 따져봐야 한다. 입목본수도란 나무의 밀생 정도를 이르는 말이다. 나무가 산에 얼마나 빽빽하게 차 있냐를 따지는 것인데 이 수치가 50％를 넘으면 산지전용허가가 잘 나지 않고 수치가 그 이상일 때는 수림 상태가 좋은 것으로 판단해 개발보다 보호를 우선시하게 된다.
경사도는 실제 개발에 착수했을 때 문제 발생의 소지를 가지고 있다. 경사가 심하면 개발도 어려울뿐더러 사실상 임야의 보존 상태가 잘 이루어져 있기 때문에 산지전용허가도 받기가 어렵다. 일반적으로는 25도 미만의 경사도가 가장 적당한 수준이며 그 이상의 심한 경사라면 좀 더 신중한 판단이 요구된다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
참고 자료[편집]
- 〈준보전산지〉, 《네이버 지식백과》
- 〈산지관리법〉, 《네이버 지식백과》
- 가야건설팅, 〈준보전산지란〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-04
- 부자만들기, 〈준보전산지란〉, 《다모아 카페》, 2008-07-17
같이 보기[편집]
