공용환지

공용환지(公用換地 , Umlegung , Zusammenlegung)는 토지의 이용가치를 늘리기 위하여 일정한 지역 안에 있어서의 토지소유권 또는 기타의 권리 등을 권리자의 의사 여하를 불문하고 토지의 구획·형질을 변경함으로써 강제적으로 토지소유권 기타의 권리를 분합·교환하는 것이다. 공용환지는 토지를 구획·형질 변경을 통하여 그것과 동가치의 다른 토지와 교환하는 것을 원칙으로 한다.

또한 토지소유권 등의 취득에 대한 금전보상을 원칙으로 하는 공용수용 및 권리의 단순한 제한에 그치는 공용제한과는 달리 가치면·면적에서 부족한 경우 등에 한해 금전에 의한 청산을 예외적으로 인정하고 있다.

공용환지가 이루어지면 권리자는 종전의 토지에 관한 권리를 상실하고 그에 상당하는 토지에 관한 권리를 다른 곳에 새로이 취득하게 된다. 토지의 이용가치증진을 위하여 직접 토지에 관한 권리에 대하여 강제로 부담을 과한다는 점에서 물적 공용부담에 해당한다.

현행법상 인정돠고 있는 공용환지로는 도시개발법에 의한 도시개발사업의 일환으로 행하여지는 것과 농어촌정비법에 의한 농업기반 등 정비사업의 일환으로 행하여지는 것 두 가지가 있다. 후자의 경우 언론 등 매체에서는 경지정리라고 부르기도 한다.

개요

공용환지는 토지의 이용가치를 증진하기 위해 일정지역 안에서 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 강제적으로 교환·분합하는 일이다.

행정법상 물적공용부담(物的公用負擔)의 하나로서 공용환권(公用換權)과 유사하지만, 공용환지는 토지에 대한 권리의 교환·분합이고, 공용환권은 토지 및 지상물에 대한 권리의 변환이라는 점이 다르다. 공용환지는 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업이 대표적이며, 그밖에 농어촌정비법에 의한 농업기반정비사업과 그에 준하여 시행되는 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농지의 교환·분합사업 등이 있다.

토지구획정리사업이란 대지(垈地)로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 실시되는 토지의 교환·분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경에 관한 사업을 말한다(토지구획정리사업법 제1조). 토지구획정리사업은 도시계획법의 규정에 의하여 결정된 도시계획구역 또는 국토이용관리법에 의한 준도시지역의 토지에 대하여 시행한다(3조). 또한 토지소유자, 토지구획정리조합, 관계지방자치단체 또는 대한주택공사 및 한국토지공사, 국가 등이 건설부장관의 인가를 받아 시행한다(6조·8조 등).

시행자는 환지계획을 정하여야 한다. 환지계획은 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경, 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 작성한다. 토지소유자의 신청 또는 동의가 있을 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 관하여 환지를 정하지 않을 수 있으며, 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때에는 과소토지를 환지대상에서 제외할 수 있고, 과대토지의 면적을 감소하거나 과소토지의 면적을 증가하여 환지를 정할 수 있다. 시행자는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자가 처분할 권한을 갖는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 주도록 입체환지(立體換地)를 정할 수 있다. 시행자는 토지구획정리사업에 필요한 경비에 충당하거나 목적을 달성하기 위해 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)를 정할 수 있다(46조·55조).

시행자는 필요한 경우에는 환지예정지를 지정할 수 있다. 환지예정지가 지정되면 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전의 토지에 대한 것과 동일한 내용의 권리를 행사한다(56조·60조).

시행자는 공사완료 뒤 환지처분을 한다. 환지처분이 행하여지면 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 본다. 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에 정한 자가, 공공시설용지는 국가 또는 지방자치단체가 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 각각 그 소유권을 취득한다. 시행자는 환지처분의 공고가 있는 때에는 지체 없이 이를 관할등기소에 통지하고, 토지구획정리사업으로 인하여 권리에 변동이 있는 때에는 환지처분의 공고가 있은 뒤 14일 이내에 이에 관한 등기를 신청 또는 촉탁하여야 한다(61조·67조).

청산금은 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경, 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 결정한다. 청산금은 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 확정된다. 시행자는 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다. 청산금은 분할징수하거나 분할교부할 수 있고 강제징수할 수 있다. 청산금에 대한 권리는 5년간 행사하지 않으면 시효로 인하여 소멸한다. 토지구획정리사업으로 인하여 종전의 임차권 등의 임대료·지료, 기타 사용료 등이 불합리하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 임차권 등이 목적을 달성할 수 없게 된 때에 당사자는 그 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 있다. 이 경우에 권리를 포기하거나 계약을 해지한 자는 그로 인한 손실의 보상을 시행자에게 청구할 수 있다. 그러나 환지처분의 공고가 있은 날로부터 2월을 경과한 때에는 임대료·지료, 기타 사용료 등의 증감청구나 권리의 포기 또는 계약의 해지를 할 수 없다(68조·71조). 행정청인 시행자는 토지구획정리사업의 시행으로 그뒤의 토지가액의 총액이 시행 전의 토지가액의 총액보다 감소한 때에는 그 차액에 상당하는 금액을 종전의 토지에 관한 소유자 또는 임차권자 등에게 감가보상금으로서 지급하여야 한다. 토지구획정리사업에 필요한 비용은 시행자가 부담한다.

환지처분

도시개발법 상 환지처분

환지처분은 종전의 토지에 대하여 소유권 기타의 권리를 가진 자에게 종전의 토지에 갈음하여 환지계획에 정하여진 토지를 배당하여 종국적으로 이를 귀속시키는 행정처분이다. 따라서 환지처분은 형성적 행정행위의 성격을 가진다. 이에 의하여 종전의 토지의 구획 및 형질이 변경되어 불확정상태로 된 환지계획구역에 있어서 소유권 기타의 권리관계가 확정되게 된다. 환지처분의 내용은 이미 환지계획에 정하여져 있고, 환지처분은 그 내용을 그대로 실현하는 작용이므로 환지계획에 의하지 않는 환지처분은 무효이다.

농어촌정비법 상 환지처분

환지처분이란 농업기반 등 정비사업이 완료된 후에 종전의 토지에 갈음하여 새로운 토지를 교부하는 형성적 처분이다. 환지처분의 고시가 있는 경우에는 환지계획에 의하여 교부될 환지는 고시할 다음날부터 이를 종전토지로 보아 종전토지에 존재하는 권리는 교부될 환지로 이전된다.

참고자료

• 〈공용환지〉, 《나무위키》
• 〈공용환지〉, 《위키백과》
• 〈공용환지〉, 《두산백과》
• 〈공용환지〉, 《행정학사전》

같이 보기

• 환지
• 경지정리
• 토지구획
• 구획정리
• 도시개발사업

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