하락

하락(下落)은 값이나 등급 따위가 떨어짐을 의미한다.

부동산 시장

부동산 하락

전문가들은 물론 소비자들도 2023년 부동산 시장에 대해 하락세를 이어 갈 것으로 전망했다. 전문가와 소비자 모두 경기 위축과 높은 금리 등을 원인으로 꼽았다. 한국건설산업연구원은 '2023년 건설·부동산 경기 전망' 세미나를 통해 2023년 대한민국 전국 주택 매매가격이 2.5% 하락할 것으로 예상했으며 2022년 누적 집값 하락 전망치(-1.8%)보다 낙폭이 큰 것이다. 권역별로는 수도권은 2.0% 하락하고 지방은 3.0% 떨어져 지방의 낙폭이 상대적으로 클 것으로 예측했다. 전셋값은 매수세 축소로 인해 전세 시장으로 수요가 추가 유입되며 2022년과 달리 전국 기준 0.5% 상승할 것으로 내다봤다. 또 2023년 부동산 매매 시장의 경우 상반기가 하반기보다 조금 더 어려울 것이며 상대적으로 상저하고(上低下高, 한 해의 경기가 상반기에는 저조하고 하반기에는 고조되는 현상을 이르는 말) 흐름이 이어질 것으로 전망한다. 반면, 전세는 2023년 상반기까지 약보합세를 보이다가 하반기에 오를 것으로 예상하며 매매가격 상승에 대한 기대감이 줄면서 그 대안으로 임대차 시장의 수요가 늘기 때문이다.

부동산 소비자들도 2023년 부동산 시장을 잿빛으로 관측했다. 부동산 R114가 실수요자 1738명을 대상으로 '2023년 상반기 주택시장 전망' 설문 조사를 한 결과 응답자의 65.4%(1136명)는 주택 매매가가 하락할 것으로 내다봤다. 이는 2008년 조사 후로 하락 전망 비중이 가장 높은 것이다. 보합은 22.7%(395명)였고, 상승은 11.9%(207명)에 그쳤다. 집값 상승을 예측한다는 응답은 전년 동기 조사에서 48.2%였으나 이번 조사에서는 4분의 1인 11.9%로 내려앉았다. 반면 하락 응답은 전년 동기 조사(14%) 때보다 4배 이상 상승했다. 주 하락 원인으로는 경기 침체(32.4%)와 금리 인상 가능성(30.8%)이 꼽혔다. 다른 원인으로는 대출 규제로 인한 매수세 약화(12.4%), 이자·세금 부담으로 인한 매도 물량 증가(11.7%), 가격 부담에 따른 거래 실종(9.2%) 등이 지목됐다. 전세에 대해 소비자들은 상승(20.7%)보다는 하락(41.7%)에 더 힘을 실어 줬다. 부동산 R114 관계자에 따르면 보합의 비중도 37.6%로 상당해 임대차 시장에서는 소비자 가격 전망이 팽팽히 맞서는 분위기로 설명했다. 또한, 현상을 보고 판단하는 소비자와 1~2년 후를 보고 판단하는 전문가 모두 당장 지표가 좋지도 않고 경제성장률 자체가 꺾일 확률도 높은 데다 금리가 급격히 내릴 일도 없으므로 이런 전망을 한 것으로 보인다.

부동산 하락 전망

집값 하락 전망이 역대 최고 수준으로 높아졌다. 가파른 금리 인상에 따른 집값 하락세와 경기침체 우려가 반영된 결과로 풀이된다. 부동산 R114가 발표한 '2023년 상반기 주택시장 전망' 설문 조사 결과에 따르면 응답자 1738명 중 65%(1136명)가 '하락' 전망을 선택했다. 2022년 조사에서 집값 하락을 선택한 응답률은 14%에 불과했는데 4배 이상 늘어난 것이다. 부동산 R114가 2008년 관련 조사를 시행한 이래 '집값 하락' 전망 응답률이 가장 높았다. 집값 하락을 선택한 이유는 '경기침체 가능성'이 32.39%로 가장 높았고 이어 '대출금리 인상'(30.81%) '대출 규제로 인한 매수세 약화'(12.41%) '이자 및 세금 부담으로 인한 매도 물량 증가'(11.71%) '가격 부담에 따른 거래 실종'(9.24%) 순으로 조사됐다.

주택 매매가격 전망, 설문 응답 비중 추이

반면 집값이 상승할 것이란 응답률은 11.91%로 2021년 말 조사 결과(48%)와 비교해 대폭 줄었다. 집값 상승을 예측한 응답자들은 급격한 기준금리 인상 기조 변화(29.95%), 핵심지역 고가아파트 가격 상승(28.50%), 급매물 위주 실수요층 유입(9.66%), 재개발, 재건축 활성화(8.70%), 정부 규제 완화 전망(8.21%) 등을 이유로 선택했다. 2023년 상반기 전셋값 전망 응답률은 하락이 41.66%로 가장 많았고 보합(37.63%) 상승(20.71%) 순으로 조사됐다. 전셋값 하락을 예측한 응답자는 '임대인의 임차보증금 반환 리스크(23.76%)'를 주된 이유로 선택했다. 이어 '전세대출 이자 부담으로 월세 시장 이탈'(19.61%) '갭투자 영향으로 전세물건 증가'(18.37%) '최근 2~3년 전셋값 급등 부담감'(14.92%) 순으로 조사됐다. 이와 관련 부동산 R114 관계자에 따르면 빌라 등 비아파트 주택에서 깡통전세에 대한 우려감이 커지는 가운데 신축 입주 물량이 많은 지역은 역전세 가능성도 커진 분위기가 반영됐다. 전셋값 상승을 전망한 응답자들은 매수심리 위축으로 전세수요 증가(42.78%), 임대인의 월세 선호로 전세 공급 부족(19.17%), 월세 오름세에 전세가 상승 압력(11.94%), 청약(사전청약)을 위한 일시적 전세 거주 증가(8.89%), 서울 등 일부 인기 지역 입주 물량 부족(8.89%) 등을 주요 원인으로 꼽았다.

2023년 상반기 부동산 시장 주요 변수(응답 = 1,738명)

응답자들은 2023년 상반기 주택시장에 영향을 주는 핵심 변수로 한국은행 기준금리 추가 인상 여부(23.53%)와 국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(21.63%) 등을 주로 선택했다. 이어 '대출, 세금 등 부동산 규제 변화 여부'(15.94%) '민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화'(9.61%) '물가상승'(9.49%) '전·월세 가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부'(8.00%) 순으로 조사됐다. 미국 연준의 자이언트스텝과 한은의 꾸준한 금리 인상으로 시중 주택담보대출 금리가 7% 수준까지 올라왔고 추가 금리 인상이 예고된 상황이어서 대출이자 부담은 더 커질 전망이다. 또한, 인플레이션에 따른 경기 둔화와 환율, 수출 등 대외 경제여건도 불확실성이 상당히 높다는 심리가 반영됐다.

2023년 부동산 시장 전망

부동산 전문가들은 2023년 하반기까지 집값 하락 국면이 지속할 것이라고 예상했다. 계묘년 상반기까지 기준금리가 상승할 가능성이 크고 경기 위축 우려가 겹친 가운데 부동산 시장 침체가 이어진다는 것. 부동산 투자 상품에 대해 올 하반기쯤 법원 매각물건을 추천했고, 부동산 시장의 경착륙을 막기 위해선 정부의 부동산 관련 규제 완화가 필요하다고 제언했다. 메트로 신문(메트로 경제)이 부동산 전문가를 대상으로 '2023년 부동산 시장 전망'에 대해 설문 조사를 시행한 결과다.

2023년 집값 5% 이상 떨어질 것

함영진 직방 빅데이터랩장에 따르면 2023년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹치며 주택 매매가격 하락이 지속될 것으로 전망된다. 급매물 위주의 간헐적 거래만 연결돼 평년보다 저조한 주택 거래 양상이 이어질 것이라고 예상했다. 전세 대출이자 부담으로 전세 수요가 월세로 변경되고, 거래 절벽으로 주택 매각이 어려운 상황 속에서 매도 매물의 전세물건 전환이 이어지며 임대차 시장에서도 가격 하향 조정이 진행될 것이라며 파트 분양시장은 전매차익 기대 약화와 중도금 집단대출 이자 부담 등으로 1순위 청약 경쟁률과 총 청약자가 감소하는 등 분양시장이 양극화되고 관련지표도 하향 조정될 것으로 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수에 따르면 2023년 부동산 시장은 금리 상승과 경기침체가 맞물리면서 어려운 한 해가 될 것이며, 가격 하락폭은 상반기에 크겠지만 하반기로 접어들면서 하락폭이 좁혀질 가능성이 크다. 금리가 상승하고 경기가 침체되는 부동산 시장에선 정부의 규제 완화가 큰 효과가 없겠지만, 금리인상이 멈추고 하락이 시작되면 영향을 미칠 것으로 예상했다. 또 서울 아파트 가격은 지역별, 물건별 차이는 있겠지만 약 15~20% 정도 하락이 예상되며 비아파트 부분인 다세대, 연립, 단독주택까지 합치면 4~5% 이상 하락할 것으로 예상되며, 전·월세 역시 비슷한 수준으로 하락할 것으로 예상했다.

한국부동산원이 발표한 '전국주택가격동향'에 따르면 2022년 서울 아파트값(1~11월)은 4.89%(누적) 하락하면서 2012년 1∼11월(-6.05%) 이후 최대폭으로 떨어졌다. 전문가들의 예상대로 올해도 5% 이상 추가 하락이 진행된다면 2년간 집값은 10% 이상 떨어지게 된다. 부동산 시장은 고난의 한 해가 될 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 장기 상승에 따른 피로감, 금리 급등, 매수심리 위축으로 하락세가 불가피하며 매매가격과 전세가격이 동반 하락하면서 세입자에게 보증금을 되돌려주지 못해 어려움을 겪는 역전세난이 심화할 것으로 전망했다.

침체기 부동산 투자는?

채권 전문가들에 따르면 한국은행은 이달이나 내달쯤 기준금리를 현 3.25%에서 3.5~3.75%로 인상할 것으로 예측된다. 2023년에도 금리 인상 가능성이 높아 부동산 시장 침체가 예상되는 가운데 전문가들은 부동산 투자 상품에 대해 조언했다. 급매물을 매입할 수 있는 환경이 만들어지고는 있으나 급할 것은 없다고 본다. 기준금리가 오르고 경기 위축 가능성이 큰 편이라 주택 구입 시기의 적절성보다는 주택가격 대비 자기 자금 비율 및 상환 가능한 수준에서의 여신(대출) 비율이 더 중요하다. 유주택자보다는 무주택자 또는 실수요 위주로 주택시장에 접근해야 한다. 무주택자는 분양시장 청약이 유효할 전망이나 시중의 급매물·경매 등과 비교해 가성비를 따져볼 필요가 있다. 투자 유망상품은 없다만 2023년 하반기로 갈수록 영끌이나 갭투자자들의 물건이 경매시장에 나오면서 경매시장이 투자 유망으로 분류될 수도 있다.

투자 유효 상품을 찾자면 정부가 1가구 2주택 허용을 하면 그래도 미래가치가 있는 재건축, 재개발지역 물건과 소규모 정비사업 지역의 상품 투자가 좋을 것이다. 경기침체에 고금리 태풍까지 겹쳐 올해 하반기에는 법원 매각 물건도 적지 않으리라고 전망되며 될 수 있으면 급급매 중심으로 가격 이점이 주목받는 자산만을 중심으로 관심을 두는 게 좋을 것 같다. 이럴 때일수록 시장 흐름을 잘 읽고 잘 대처하는 것이 중요하다. 시장 분위기를 부정적으로만 간주할 필요는 없으며 무리한 대출로 주택을 산 일부 영끌족들은 원리금 상환이 곤란해질 수도 있지만, 이들이 전체 시장의 향방을 좌우할 만큼 절대적이라고 평가하기는 어려우므로 이런 시기일수록 본인의 포지션을 정돈하고 옥석을 가릴 필요가 있다.

선제적 규제 완화 필요

전문가들은 2023년 부동산 시장의 경착륙을 멈추기 위해선 정부의 부동산 관련 규제 완화가 필요하다고 제언했다. 윤석열 정부 출범 이후 이뤄진 부동산 규제 완화는 사실상 손에 꼽을 정도로 적었다. 다주택자 양도세 중과의 한시 배제, 임대차 시장 안정화 방안, 세제 정상화, 재건축 초과이익환수제 개편 등이 제시되긴 했지만, 막상 현실로 옮겨진 것은 찾기 어렵다. 부동산 시장의 연착륙을 목표로 획기적인 규제 완화와 더불어 서울·수도권의 규제지역 해제 등이 실행된다면 주요 지역을 중심으로 가격에 반영될 것으로 전망한다.

주택시장의 빠른 회복이 쉽지 않다면 정부의 정책대응, 규제 완화 방침도 저성장, 저거래 시대 변화에 맞는 정책카드가 필요하다. 변동금리부 차주의 고정금리 상환용 대출 중도상환수수료 감면이나 특례보금자리론의 이용자 확대를 검토할 필요가 있다. 서울 일대의 폭넓은 규제지역 해제와 취득 및 양도단계의 세금 중과를 정상화할 필요가 있다. 전매와 토지거래허가구역 등 과도한 거래규제도 완화해 주택경기 호황기에 집값 조절수단으로 활용한 정책들의 빠른 궤도 수정이 필요한 시점이다. 격이 상승할 때는 규제를 완화하면 오히려 투기가 일어나기 때문에 가격이 하락할 때 시장 정상화와 경착륙을 막기 위해 규제를 완화해야 하면서 규제 완화와 제도는 사전적 대책이 필요하다. 사후 대책은 효과도 적지만 뒷북 정책이 될 수밖에 없음을 강조한다.

참고자료

• 〈하락〉, 《네이버 국어사전》
• 윤수경 기자, 〈전문가·소비자 "내년에도 부동산 하락"… 경기 위축·고금리 영향〉, 《서울신문》, 2022-11-20
• 유엄식 기자, 〈역대급 '집값 하락' 전망...10명 중 6명 "내년에 더 떨어진다"〉, 《머니투데이》, 2022-11-17
• 김대환 기자, 〈2023 부동산 시장 전망 - 전문가 "하반기까지 집값 하락 지속"〉, 《메트로신문》, 2023-01-01

같이 보기

• 등급
• 주택
• 금리
• 영끌
• 하락세
• 부동산
• 영끌족
• 주택시장
• 부동산 시장

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