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2022년 4월 13일 (수) 15:15 판
입지(立地)란 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소를 말한다.[1] 입지 결정 요인으로는 지형・기후 등의 자연적 요인, 수익성・지가・임대료 등의 경제적 요인, 소비자 연령층・소득 수준 등의 문화적 요인, 도로와의 접근성과 주차 공간 등의 교통 요인, 소비 형태・입지 결정자의 정서 등과 같은 심리적 요인 등이 있다.
개요
'입지'와 '상권'은 창업을 준비하는 데 꼭 필요한 요소들이다. 창업과 관련한 각종 여론조사에서 알 수 있듯이 성공을 위한 다양한 요소들이 있음에도 불구하고 막상 점포를 개설하고 영업을 시작하면 결과에 대한 책임이 점포의 입지조건이나 상권으로 귀결되기 때문이다.
무엇보다도 다른 요인들은 점주의 노력 여하에 따라 변경할 수 있지만, 점포라는 것은 계약 기간 내에는 임의로 위치를 변동할 수 없기 때문이다. 이른바 불변자본에 속하기 때문에 점포를 포기하지 않는 한 변화를 도모할 수 없다.
그런데도 상권과 입지에 대한 명확한 구분을 내리기는 쉽지 않다. 자리, 목, 지점과 같이 혼용해서 사용하고 있지만 정작 상권과 입지에 대한 차이를 명확히 설명하는 것은 상당한 노하우와 식견이 필요하다.
하지만 이에 대한 충분한 이해 없이는 좋은 점포를 구한다는 것 자체가 무리일 수밖에 없다. 그 이유인즉, 대부분 업종에 대한 충분한 이해가 선행되지 않고 입지조건만을 강조하다 보니 중심일수록, 대로변일수록 좋다는 평가를 하기가 쉽고 결국 높은 임대료와 권리금을 감수할 수밖에 없다는 것이다.
하지만 영업실적은 전혀 다른 양상으로 나타나기 때문에 외형적 조건이 성공의 잣대가 될 수 없다. 이것이 입지와 상권을 구분해야 하는 근본적인 이유가 된다.
입지 분석
입지는 흔히 점포가 소재(所在)해야 하는 외형적 조건을 말한다. 보다 구체적으로 말하면 입지조건을 말한다. 상업지구에 속해 있는지 아니면 일반주거지에 속해 있는지, 도로와의 거리는 얼마나 되는지, 중심부로부터 얼마나 떨어져 있는지, 가시성은 좋은지, 아파트 단지와의 거리는 얼마나 되는지 등이 입지조건을 평가하는 잣대가 된다.
여기서는 지점(Point)이 평가척도로 작용한다. 흔히 1급지, 2급지, 3급지로 상권을 평가하는데, 더욱 엄밀히 말하자면 입지조건을 구분한 것으로 이해하는 것이 옳다. 급지를 평가하는 척도로는 일반적으로 임대료의 수준을 토대로 한다. 임대료의 차이는 차별적 지대(discrimentary rent)의 원리가 작용하는데, 수확체감의 원리에 따라 중심부로부터 멀어질수록 임대료가 떨어지게 마련이다.
고객의 입장에서 중심에 가까울수록 접근성이 높아지기 때문에 경쟁 관계에 놓여 있는 판매자의 선택은 중심을 향할 수밖에 없다. 결국, 점포의 수요와 공급에 영향을 미치게 되며 중심일수록 과수요상태가 중심에서 멀어질수록 과공급상태가 형성되기 마련이다. 이러한 원리로 임대료의 차이가 발생하며 바닥권리금이라는 일종의 프리미엄이 형성된다.
입지조건은 외형적인 조건의 가치화가 중요한 변수가 된다. 하지만 업종특성을 제대로 반영하지 못한다는 측면에서 자칫 속단의 빌미를 제공하기도 한다. 이해를 돕기 위해 사례를 들어보자. 대학가에 편의점이 들어갈 자리를 찾는다고 하면, 우선 가장 유동인구가 많은 횡단보도와 버스정류장과 인접해야 하며, 전면이 넓은 실평수 20평 이상의 모퉁이 점포가 최적의 입지조건이라 할 수 있다. 만약 이런 입지조건을 만족할 수 있는 최적의 점포를 구해 입점했다고 했을 때, 성공을 보장할 수 있을까? 성공확률은 반반이다. 성공을 보장하기 위한 전제조건이 있다.
앞서 언급한 조건에 대하여 고객의 니즈(needs)가 변하지 않는다는 전제가 그것이다. 버스정류장이 인접해 있다는 것 자체는 적지 않은 반사이익을 가져다준다. 잠시나마 기다리는 동안 편의점을 방문할 기회를 제공하기 때문이다.
하지만 버스노선이 변경되거나 지하철노선이 들어설 때는 상황이 돌변하게 된다. 정체해 있어야 할 인구가 흘러가게 된다. 경기가 어려워져 대학생의 주머니 사정이 빠듯해질 때도 편의점의 매출에 영향을 미치게 된다. 요즘 대학생들의 사치풍조를 비난하는 캠페인이 확산한다면 역시 소비패턴의 영향을 준다.
인접점포의 업종변화도 고객의 발길을 돌리는 요소가 된다. 20대를 위한 패스트푸드, 팬시, 주얼리, 편의점과 같은 업종들이 대부분을 차지하다가 음식과 주류 관련 업종이 서서히 들어선다면 편의점을 이용하는 시간대와 고객층, 목적이 달라지게 된다.
결국, 편의점 역시 자리를 옮겨야 하는 상황으로 몰리게 된다. 이처럼 단순히 미시적인 입지조건만을 따지게 된다면, 정적인 상황만을 전제로 한다면 분명 앞으로 발생할 예기치 못한 상황을 극복하지 못하게 된다. 입지조건은 더욱 거시적인 측면에서 이해해야 한다는 뜻이다. 고객의 니즈와 이를 둘러싼 환경적인 요인, 경제 사정, 접근성, 경쟁업체의 기술 수준이나 마케팅능력, 임대료 수준 등 보다 포괄적인 접근이 필요하다는 것이다.
입지 선정 5가지 요소
사업장의 입지 선정을 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 사업을 하고자 하는 해당 점포를 중심으로 상권지도를 그리는 일이다. 최소한 해당 점포를 중심으로 반경 100~200m 정도는 포함해야 한다. 예를 들어 지하 1층에 지상 4층 근린상가 건물에 4층이 주거용 주택이고 나머지 4개 층에 11개의 점포가 있다면 모두 기재하는데, 김밥집, 문구점 등의 업종뿐 아니라 김밥나라, 모닝글로리 화정점 등으로 구체적인 간판명까지 기재한다. 이런 작업으로 해당 업종의 경쟁 상황, 핵심 수요층의 동향을 파악할 수 있다.
두 번째로, 상권 내 인구 요인을 파악하는 것이다. 여기에는 크게 유동인구와 배후인구가 있다. 해당 점포 앞을 지나는 유동인구의 성별, 나이별, 요일(평일과 공휴일), 시간대별(출근, 오전, 점심, 오후 4~5시, 저녁 시간, 야간시간)의 구성에 따라 업종, 아이템 선정에 많은 차이가 난다. 특히 유동인구의 동선을 파악할 필요가 있다. 대단위 아파트 경우 주 출입구보다 후문 쪽의 유동인구가 더 많은 사례도 간간이 볼 수 있다. 또 배후인구를 파악할 때 세대수, 주택 수, 사업체 수, 각급 학교의 학생 수, 아파트일 때 평형을 알고 나면 잠재 고객의 측정에 도움이 된다. 또 빠질 수 없는 것이 상권 내의 주요 접객 시설의 하루 이용객 숫자를 파악하면 지역별 상권의 비교 자료로 활용할 수 있다.
세 번째로, 상권 내의 호황 및 쇠퇴 업종을 조사해야 한다. 현재 사업자의 이웃 점포 점주들의 의견을 들어보는 것이 가장 좋은 방법이고, 부동산 중개업소에 나온 매물이나, 상권을 둘러 볼 때 빈 점포를 보면 알 수 있다.
네 번째로, 상권의 유래와 발전 과정, 개발 전망 등을 파악하는 것이다. 상권은 지속해서 변화하는 생물체와 같다. 끊임없이 교통 시설, 유통 시설, 인구집객 시설, 주거 시설이 형성됨에 따라 상권의 세력이 변한다. 예를 들면 상권이 커질 때는 이면도로의 점포로까지 확장이 되기도 하며, 전철역이 생기면서 유동인구의 동선이 바뀌어 상권의 세력이 변화하기도 한다.
마지막으로 점포 임대 시세를 조사하는 것이다. 먼저 상권을 급지별로 상, 중, 하로 나누고 또 층별로 구분하여 임차보증금, 월 임대료, 권리금 등의 시세를 파악하는데 인터넷의 관련 사이트와 해당 지역의 부동산 중개업소 여러 곳을 탐문하여 비교하면 된다.
이상과 같이 다섯 가지 요소에 대한 정보를 창업자가 발로 뛰어다니면서 수집하고 정리하여 비교 분석하다 보면 안목이 높아짐을 느낄 수가 있다.
부동산의 입지
부동산 투자의 기본은 '좋은 입지' 찾기다. 좋은 입지는 희소가치가 높아 성공적인 투자로 직결될 가능성이 크다. 실제로 최근 부동산 시장에선 입지에 따른 양극화 현상이 심화하고 있다. 좋은 입지에 들어선 상가나 오피스텔은 투자자들이 몰리는 반면 그렇지 않은 곳에선 투자 원금을 회수하기도 어려운 상황이다.
좋은 입지조건으로 크게 네 가지를 꼽을 수 있다. 교통 요충지, 명문학군, 배산임수형 입지, 사거리 코너형 입지다.
먼저 교통 요충지로는 환승 역세권과 트리플 역세권이 대표적이다. 두 개 이상의 노선을 이용해 어느 지역으로든 편리하게 이동할 수 있다는 장점이 있다. 그중에서도 지하철 3개 노선을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권은 더욱 인기가 많다.
다만 멀티 역세권이라도 이동수단에 불과하거나 환승 수준에 그치는 곳은 좋은 입지가 아니라는 점을 유의해야 한다. 또한, 역세권의 장점이 많다고 해도 분양가가 지나치게 높은 곳은 피하는 것이 좋다.
다음은 학세권인데, 사실 어느 지역이든 명문 학군이 형성된 곳은 미래 가치가 높다. 그래서 학세권을 따져보려면 추가로 살펴봐야 할 게 많다. 중요한 건 주거지와 학교가 얼마나 떨어져 있느냐다.
통상 자녀가 안전하게 통학할 수 있도록 도보권에 학교가 있으면 시세가 다른 지역보다 높다. 아울러 주거단지 내에 초・중・고교가 모두 있을 때 상당한 프리미엄이 될 수 있다.
또 다른 좋은 입지는 '배산임수'다. 미세먼지와 황사 등 환경 관련 이슈가 불거지면서 자연환경을 우선시하는 사람들이 늘고 있기 때문이다. 배산임수형 입지는 수변 조망권과 숲세권 프리미엄을 동시에 누릴 수 있다는 점도 장점이다.
마지막으로 사거리 코너를 눈여겨봐야 한다. 이는 상가에 투자하려는 이들이 가장 주목해야 하는 입지다. 상업시설에서 가장 중요한 요소인 접근성과 가시성이 좋아서다. 여기에 출입구가 이면도로를 접하고 있다면, 개방성이 좋고 쾌적한 느낌을 줘 자산 가치가 높아질 공산이 크다. [2]
각주
- ↑ 〈입지〉, 《네이버국어사전》
- ↑ 장경철, 〈발품 팔지 않으면 입지도 없다〉, 《더스쿠프》, 2018-05-11
참고자료
- 〈입지〉, 《네이버지식백과》
- fc사랑, 〈입지란 무엇인가〉, 《다음블로그》, 2007-05-03
- 〈입지〉, 《네이버국어사전》
- 장경철, 〈발품 팔지 않으면 입지도 없다〉, 《더스쿠프》, 2018-05-11
같이 보기
