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2023년 1월 16일 (월) 09:01 판
리츠사는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산투자회사법상의 주식회사 또는 투자신탁으로, 부동산 뮤추얼펀드라고도 한다.
개요
리츠사는 상법에 따라 설립되는 회사이기 때문에 주식을 증권거래소에 상장할 수 있다는 게 큰 특징이다. 주식을 팔면 언제든지 투자 자금을 회수할 수 있다. 부동산신탁사의 경우 부동산을 위탁받지만 리츠사는 현금을 받는다는 점이 큰 차이다. 은행권의 부동산투자신탁 상품에 비해서도 환금성이 높고 부동산 전문가들이 참가할 수 있다는 게 다르다. 주로 부동산 개발사업, 임대, 주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며 만기는 3년 이상이 대부분이다. 리츠는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의 성격을 가지고 있으며 우리나라에서는 부동산투자회사법상 일반부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)로 분류된다. 일반 REITs는 상법상 주식회사로 부동산 간접투자기관으로서의 성격을 가지고 있다면, 기업구조조정부동산투자회사는 서류상의 회사(Paper Company)로 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 함으로써 자산유동화를 통한 기업의 구조조정을 지원하는 데 초점을 맞추고 있다.[1]
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산 간접 투자 상품의 하나이다. 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻이다. 공모를 통해 일반 투자자로부터 자금을 모은 후, 이 자금을 부동산과 부동산 관련 유가 증권에 투자한 뒤 운용 수익을 투자자들에게 배당한다. 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 즉, 증권의 뮤추얼펀드와 유사하다. 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다. 또한, 소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤, 수익을 투자자들에게 배당하는 '부동산투자회사' 또는 '부동산투자신탁'을 의미한다. 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영된다는 점에서 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다. 즉, 투자 대상이 증권에서 부동산으로 바뀐 셈이다. 따라서 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나, 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자하거나, 부동산개발에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 된다.
리츠는 투자자에게 정기적으로 배당수익을 제공해야 하기 때문에 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자한다. 리츠의 지분은 일종의 주식에 해당하며, 대부분 증권거래소에 상장된다. 이에 따라 투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이라 할 수 있다. 리츠는 소액투자자를 대상으로 하기 때문에 일반인도 100~200만 원씩 소액자금으로 부동산에 간접적으로 투자할 수 있고, 주식 형태로 거래되기 때문에 투자자금을 언제든지 매각이 가능해 손쉽게 현금화할 수 있다는 장점이 있다. 또한 주식과는 달리, 부동산이라는 실물자산에 투자했기 때문에 가격이 안정적이다. 또한, 리츠는 주식발행을 통해 여러 명의 투자자들에게서 자금을 모아 상업시설 등 대규모 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자한 뒤 생긴 이익을 되돌려주는 투자회사이다. 분기 말마다 부동산 실물을 총 자산의 70% 이상 매입해야 한다. 자본금의 10배까지 차입이 가능하다. 공모 리츠는 거래소에 상장해 주식처럼 거래할 수 있다. 소액 투자가 가능하며 부동산의 안전성과 주식의 환금성을 고루 갖추고 있다는 장점이 있다.
리츠는 설립 형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분된다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있다. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지되어 있다. 리츠의 특징은 주식처럼 100만 원, 200만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다. 또한 부동산이라는 실물자산에 투자하여 가격이 안정적이다. 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생하기 때문에 예금이나 채권보다는 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들에게 인기가 많다.[2][3][4][5]
리츠의 역사
토지·건물 등의 부동산, 또는 부동산저당증권 등을 투자 대상으로 하는 투자신탁인 리츠 제도는 1938년에 스위스에서 처음으로 실시되었고, 제2차세계대전 후 급속히 발달하여, 1959년 이후 구미 여러 나라에서 잇달아 시작되었는데, 대부분이 선진국에서 운용되고 있는 제도이며 그 중에도 1938년 세계에서 처음으로 부동산투자신탁을 창설한 스위스에서는 증권투자 신탁과 거의 같은 비중을 갖고 있다. 스위스와 서독의 투자신탁법은 증권투자신탁과 함께 부동산 투자신탁도 대상으로 하고 있다. 세계적으로 성행하게 된 것은 60년 이후이다. 특히 독일·미국 등에서 많은 발전을 이룩하였다. 한편 1960년대에 리츠제도를 도입한 미국을 비롯해 영국, 독일, 호주, 일본 등이 모두 리츠의 증권시장 상장을 허용하고 있다. 미국에서는 자본금 등 일정한 요건만 갖추면 누구나 리츠의 설립이 가능하다. 특히 뮤추얼펀드나 연기금, 은행, 보험회사 등 기관투자가들이 대거 투자한다는 특징이 있고, 통상적으로 개인이 투자할 수 있는 금액에 상한선이 정해져 있다.
대한민국의 경우 2001년 4월에 처음 도입되어 규모가 성장세를 보이고 있으며, 임대주택 등 주거환경개선사업에 리츠를 적극 활용하는 추세이다. 한국은 2001년 7월부터 '부동산투자회사법'에 의해 리츠제도가 시행되었는데, 이는 리츠를 통해 조성된 거액의 자금이 아파트·사무실·토지 등으로 다량 유입될 경우 가격 폭등의 부작용을 우려해 다른 나라보다 늦게 도입한 것이다. 이로써 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, CR 리츠(corporate restructuring REITs)가 허용되었다. '자기관리 리츠'는 자산운용 전문인력을 두고 직접 자산을 투자 · 운용하는 부동산투자회사이며, '위탁관리 리츠'는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사이다. 'CR 리츠'란 기업구조조정 부동산투자회사를 뜻하는 것으로, 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 하는 위탁관리 리츠를 말한다. 부동산투자회사는 '상법'의 적용을 받는 주식회사로서, 5억 원 이상의 설립 자본금이 규정되어 있다. 국토해양부장관의 영업인가를 필요로 하며, 6개월 이후부터는 자기관리 리츠의 경우 70억 원, 위탁관리 리츠와 CR 리츠의 경우 50억 원 이상의 최저자본금을 충족해야 한다. 또한, 전후의 경제발전, 각국의 인구증가와 도시로의 집중화, 세대의 분열화 등이 진행되고 있는 점, 부동산 투자와 그 관리에는 주식 이상으로 개인의 능력에 한계가 있는 점 등이 이 투자 신탁의 발전의 기반이 되었다. 또한 주식과 달라서 부동산은 원칙적으로 값이 내리지 않고 주식 이상으로 인플레 해지도 된다는 점이 대중의 인기를 끈 커다란 이유이다. 한국은 증권투자신탁업법에 의하여 증권 투자신탁만 허용하고 있다.[4][5][6]
운영 방식
여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자·운영하는 부동산 간접투자 방식의 회사나 투자신탁이다. 대한민국에서는 부동산투자회사법에 따라, 부동산투자회사들은 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 운용해야 하며, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있다. 개인들은 서로 건물을 일일이 매입하는 대신 리츠제도는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자·운영하고, 거기서 발생하는 수익을 투자자에게 돌려준다.
건물 투자를 하려면 건물을 사야되고 건물은 비싸기 때문에 큰 돈이 든다. 그래서 큰 돈이 없다면 부동산 투자가 힘들다. 이에 더해 따로 중개인 혹은 관리인을 고용하지 않는 이상 온갖 자잘한 법적 절차를 밟아야 하고, 시장 조사와 관리 비용이 들어가기 때문에 어설픈 지식을 가지고는 일반인이 접근하기 힘들다. 하지만 소액투자자 여러 명이 돈을 합쳐 각자 지분을 가진 상태라면 소액으로도 부동산 투자가 가능하며 리츠 운용사가 잘 굴려 이익을 배당해준다. 또한 리츠는 지분증권화가 가능하기에, 증권시장에 상장만 된다면 언제든지 사고 팔 수도 있다. 리츠는 부동산이라는 실물자산에 투자하므로 일반 주식 투자보다 비교적 가격이 안정적인 것도 특징이다. 단기적으로는 가격 등락폭이 크지 않으며, 장기로 가면 가격 변동폭이 무시하기에는 힘든 수준이나, 그래도 일반적인 주식에 비해 안정적이다.
무엇보다도 고배당을 준다는 게 가장 매력적이다. 시가배당률이 대부분 5~8% 수준이니, 시중은행의 예금, 적금보다 훨씬 높은 수준이며, 웬만한 주식시장의 배당주들보다도 높다. 거기에다 부동산 가격 상승으로 인한 시세차익까지 누릴 수도 있다. 다만, 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단이 제한되어 있어 빚 혹은 증자 등으로 추가 자금조달을 한 뒤 새 부동산을 구입하는 식으로 성장한다. 따라서 회계상으로는 장기적으로 일정하거나 자사주매입으로 줄어드는 보통 종목과 달리 유통주식수는 필연적으로 늘어가게 되있으므로(지분희석) 투자자는 이를 상쇄하는 수익 증가와 평균 자본 비용 이상으로 유지되는 자본환원율을 확인해야한다. 국내 리츠 시장의 전반적인 현황은 국토교통부 리츠정보시스템에서 확인이 가능하다. 통계에 따르면, 대한민국의 리츠 시장에서는 위탁관리리츠가 90% 이상을 차지하고 있다. 섹터별로는 주택이 60%가량이고 오피스와 리테일이 그 뒤를 잇고 있으며, 그 외에 물류, 호텔, 복합형 등은 비중이 매우 미미하다. 유형에 따라 자기관리리츠, 위탁관리리츠 및 기업구조조정(CR)리츠로 구분된다.[7]
리츠의 종류
리츠는 부동산투자회사를 말하며 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사이다.
- 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사
- 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- 기업구조조정 부동산투자회사: 기업구조조정 대상 회사의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사[8]
리츠의 장점
투자의 대상이 부동산의 취득·관리·개량 및 처분, 부동산의 개발·임대차, 증권의 매매 등 부동산에만 집중된다는 것이 여타 뮤추얼펀드와 차이점이다. 리츠는 세법이 정한 요건을 갖추기 위해 투자자에게 안정적으로 배분해야 하기 때문에 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 삼는다. 이러한 리츠는 직접투자보다 몇 가지 더 나은 강점이 있다.
- 조세감면 효과로 부동산취득에 따른 취득세가 감면(50%)되어 직접투자보다 수익성이 우수하다.
- 관리가 용이하다. 직접투자는 부동산의 관리에 시간과 비용을 투자해야 하나, 리츠는 자산관리회사에 운용을 맡기므로 관리가 편하다.
- 유동성이 우수하다. 부동산을 증권화하여 한국거래소에 상장하므로, 직접투자보다 유동성이 우수하다.
- 소규모 투자가에게 기회를 제공한다. 대형빌딩과 같은 부동산투자 기회는 투자기회가 일부 시장 진입자에게 국한되나, 리츠를 이용하면 소규모 자금으로 대형부동산 투자기회를 얻을 수 있다.
- 자금조달이 용이하다. 개발사업에 필요한 자금을 자본시장에서 일반국민 또는 기관투자가로부터 직접 조달할 수 있다.
- 시장이 투명화된다. 부동산증권화를 촉진하여 유동성을 증가시키고 시장의 투명화, 외자유입의 촉진효과도 있다.
대한민국은 부동산 투자 수익을 소액 투자자들에게 향수할 기회를 준다는 취지로 2001년 4월 도입되었고 동년 7월 부동산투자회사법(국토교통부)이 제정되었다. 2019년 2월말 기준 부동산투자회사는 223개에 자산규모는 41.9조원으로 2010년 50개사에 자산규모 7.6조원에 비해 크게 증가한 셈이다. 운용부동산유형별 자산비율은 주택 58.3%, 오피스 27.1%, 리테일 9.6% 및 복합형, 물류, 호텔 등 기타 5.0%이다. 근거법은 부동산투자회사법이다.[8]
관련 기사
리츠 CP(기업어음)발행·초과배당 허용
고금리 기조에 따른 자산시장 하락이 이어지면서 '인플레이션 방패'로 불리던 국내 부동산투자회사(리츠, REITs) 투자수익이 감소하고 덩달아 리츠사 주가도 하락세를 이어가자 정부가 규제개선을 통한 지원방안을 내놓았다. 국토교통부는 2023년 1월 5일 "리츠의 시장 대응력을 강화하고 리츠업계 부담완화를 위해 규제 개선방안을 마련했다"고 밝혔다. 개선방안에 따르면 먼저 주택·오피스에 집중된 리츠 투자자산을 헬스케어 내집마련 도심복합개발사업 등으로 확대한다. 기업어음(CP) 발행도 허용하기로 했다. 지금까지 리츠 자금조달은 은행대출과 회사채 발행만 가능했다. 다만 CP발행은 두 개 이상 신용평가사에서 B등급 이상을 받아야 가능하고 무분별한 발행 방지를 위해 국토부와 사전협의를 거쳐야 한다. 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠도 초과배당을 허용한다. 초과배당은 실물 부동산에 투자했을 경우만 가능해 부동산법인에 투자한 간접투자 리츠는 배당규모가 감소하는 문제가 있었다. 다만 지분율과 투자구조 등을 고려해 제한적으로 허용한다. 수익증권 실사보고서 제출의무를 완화한다. 부동산이 아닌 펀드 수익증권에 대해 감정평가서가 필요한 실사보고서 대신 공정가치평가서(증권사 공시 주식 가치평가)로 대체하고 자산 성격에 맞는 규제를 적용하기로 했다. 운영과 관련해 리츠 자산의 부동산 인정범위를 확대한다. 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 하지만 투자가능한 부동산 범위에 부동산법인 지분증권, 펀드 수익증권, 부동산개발사업 투자금도 인정하기로 했다. 또 부동산 인정 투자지분 규모도 50% 초과 소유에서 20% 이상으로 낮췄다. 자산관리회사(AMC) 설립 절차인 예비인가-설립인가 2단계 과정에서 예비인가는 폐지하고 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토로 대체하기로 했다. 대토리츠(토지로 보상받은 권리를 현물로 출자해 설립한 리츠) 주주의 주식거래 가능시기를 대토리츠 현물출자 이후 1~2년 뒤부터 가능하도록 개선한다. 현재는 리츠에 출자한 시점과 관계없이 보상계약일로부터 3년이 경과해야 처분 가능했다. 리츠에 대한 관리감독은 계도중심의 검사체계로 전환한다. 이를 위해 감독기관의 리츠·AMC 운영과 관련한 중복적인 검사체계 계도, 위반 의심사항 선별검사, 중점항목 집중검사 등으로 간소화한다. 특히 일시적 인력 미확보만으로도 인가취소했던 리츠·AMC의 규정을 고의·과실 정도를 살펴 결정하도록 완화한다. 또 민간 전문가로 구성된'리츠 처분 자문위원회'를 공식화한다. 아울러 리츠 정보시스템을 고도화해 공모 청약정보 등 투자자들을 위한 각종 정보 접근성을 개선한다.[9]
동영상
각주
참고자료
- 〈부동산투자신탁회사〉, 《시사경제용어사전》
- 〈부동산투자신탁〉, 《나무위키》
- 〈리츠〉, 《네이버 국어사전》
- 〈리츠〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈리츠〉, 《시사경제용어사전》
- 〈리츠〉, 《시사상식사전》
- 〈리츠〉, 《두산백과》
- 〈부동산투자신탁〉, 《매일경제》
- 〈리츠〉, 《부동산용어사전》
- tradepeople, 〈리츠(REITs)란 무엇인가? 왜 리츠에 투자하나?〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-15
- 김도엽 기자, 〈부동산 시장 악화에 침체된 리츠…규제 대폭 완화〉, 《뉴스1코리아》, 2023-01-05
- 이상현 기자 , 〈정부지원 등에 업은 리츠 시장, 규제 완화로 볕 들까〉, 《데일리임팩트》, 2023-01-13
같이 보기
