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2023년 1월 20일 (금) 14:24 판
시가인정액(市價認定額)은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말한다.
개요
시가인정액은 부동산을 취득할 때 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 과세표준가액을 의미한다. 즉, 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 가액을 말한다. 2022년까지는 부동산에 대한 취득세를 계산할 때 토지는 개별공시지가를, 주택은 국토교통부가 공시하는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 취득세 과세표준으로 삼았다. 하지만 2023년부터는 시가인정액이 과세표준으로 되면 시가인정액을 산정하기 어려울 때만 기존의 개별공시지가와 공동주택가격, 개별주택가격을 과세표준으로 적용한다. 한국지방세연구원은 2022년 취득세 시가인정액제도 효율적 운영방안을 발표했다. 이는 2021년 말 무상취득에 대해서도 실질 가치를 반영하기 위해 시가인정액제도가 도입되었으며, 2023년부터 시행될 예정이다. 본 연구는 2023년 시행 예정인 취득세 시가인정액제도의 안정적 정착을 위한 보완사항 및 정보시스템 구축 방향을 제시하였다.[1][2]
시가인정액의 산정
- 지방세법 제10조의2제1항에서 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액은 시가인정액이라고 한다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 취득 대상이 된 법 제7조제1항에 따른 부동산 등에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매) 또는 공매(매매 등)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.
- 취득한 부동산 등의 매매 사실이 있는 경우 : 그 거래 가액이지만 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다.
- 취득한 부동산 등에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우: 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액과 제3항에 따른 시가인정액의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우나 기준금액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조제1항에 따른 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다.
- 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산 등을 평가하는 등 취득세의 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액
- 취득일 현재 해당 부동산 등의 원형대로 감정하지 않은 경우 그 감정가액
- 취득한 부동산 등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 경매가액 또는 공매가액
- 제1항 각호의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음 각호의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 말한다)을 적용한다.
- 제1항제1호의 경우 : 매매계약일
- 제1항제2호의 경우 : 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
- 제1항제3호의 경우 : 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
- 제1항에도 불구하고 취득한 부동산등의 면적, 위치 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산 등에 대한 시가인정액(법 제20조에 따라 취득세를 신고한 경우에는 평가기간 이내의 가액 중 신고일까지의 시가인정액으로 한정한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 시가인정액으로 본다.
제3항에 따른 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 판단기준은 행정안전부령으로 정한다.
- 납세자 또는 지방자치단체의 장은 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간에 매매 등이 있거나 평가기간이 지난 후에도 법 제20조제1항에 따른 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있다.
- 제5항에 따른 심의요청을 받은 지방세심의위원회는 취득일부터 제2항 각호의 날까지의 기간 중에 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하는 경우에는 제5항에 따른 기간 중의 매매 등의 가액을 제1항 각호의 가액으로 심의·의결할 수 있다.
- 시가인정액을 산정할 때 제2항 각호의 날이 부동산 등의 취득일 전인 경우로서 같은 항 같은 호의 날부터 취득일까지 해당 부동산 등에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항 각호의 가액에 더할 수 있다.[3]
증여 취득세 기준인 시가인정액
증여를 하게 되는 경우 기본적으로 증여에 따른 취득세와 증여세를 납부하게 된다. 이때 국세인 증여세의 계산기준이 되는 과세표준이 시가를 원칙으로 하는 것에 반해 지방세인 취득세의 경우 시가표준액으로 함으로써 정부 내에서는 국세와 지방세의 과세표준을 일치해야 한다라는 개선요구가 있다. 이에 2021.12.28. 지방세법을 개정하여 증여에 대한 취득세 계산 시 과세표준을 '시가인정액'으로 하게 함으로써 국세인 증여세의 과세표준과 일치시켰다. 2023년부터는 증여하는 경우 기존의 '시가표준액'에서 '시가인정액'을 과세표준으로 하여 취득세를 계산하게 된다.
현행규정
- 제10조(과세표준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
- 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
위 규정을 증여 등 무상취득에 적용해보면 무상취득의 경우 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 것이므로 '시가표준액'을 과세표준으로 하게 된다. 이는 국세인 상속·증여세법에서 과세표준을 원칙적으로 '시가'로 보는 것과 다른 것이다.
개정 규정
제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(취득당시가액)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(시가인정액)으로 한다.
다만, 무상취득이라도 아래에 해당되는 경우에는 시가표준액으로 할 수 있다. 그러므로 증여 외 상속은 종전대로 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하며 증여더라도 시가인정액을 구체적으로 산정하기 힘든 토지, 일반주택 및 상가 등과 시가표준액 1억원 이하 부동산은 종전대로 시가표준액을 과세표준으로 할 수 있다. 시가인정액 평가기간 내(취득일로부터 6월 이내 취득일 후 3개월 이내) 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액을 말한다. 평가기간 외더라도 취득일 전 2년 이내 또는 신고기한으로부터 6개월 내 매매 등의 사실이 있는 경우로서 지방세심의위원회를 통하여 해당 매매 등 가액을 시가인정액으로 볼 수 있다.
- 상속에 따른 무상취득의 경우 : 시가표준액
- 대통령령으로 정하는 가액(1억원) 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우 : 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액
- 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우 : 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액
결론적으로 무상취득 중 증여에 해당하는 경우 2023년부터는 무조건 시가표준액이 아닌 '시가인정액'이 존재하는지 확인 후 증여에 대한 취득세를 납부하여야 하는데 시가인정액 중 유사매매사례가액이 대부분 확인되는 아파트 등 공동주택의 경우, 감정평가를 받는 경우에는 '시가표준액'이 아닌 '시가인정액'으로 과세표준을 산정함으로써 증여세 뿐만 아니라 취득세 또한 증여에 대한 취득세율이 3.5% 또는 조정대상지역내 시가표준액이 3억원이상인 경우 12%인 것을 감안하면 대폭 상승할 것이다. 이에 따라 아파트 등 증여할 계획에 있거나 추후 양도소득세를 위하여 증여 시 감정평가를 받을 계획이라면 2022년 말안에 증여를 하는 것이 절세할 수 있는 방법일 것이다. 만약 2023년 이후 아파트를 증여하게 되고 유사매매사례가액이 높게 책정되어 있다면 감정평가의뢰를 하여 상대적으로 낮게 책정할 수 있는 감정가액을 활용해 보는 것도 또 하나의 절세방법일 것이다. 이유는 '시가인정액' 적용시 유사매매사례가액보다 평가기간내 매매사례가액, 감정가액, 공매가액이 우선 적용되기 때문이다. '시가인정액' 도입 외 취득세 과세표준 개정과 관련하여 납세자 편의 제고를 위해 원칙적으로 취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고납부하여야 하지만 무상취득 시에는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 취득세를 신고납부하도록 기한 연장하기로 하였다.[4]
동영상
각주
- ↑ 〈시가인정액〉, 《한경용어사전》
- ↑ 〈취득세 시가인정액제도 효율적 운영방안〉, 《KDI 경제정보센터》
- ↑ 〈제14조 (시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등)〉, 《종합법률정보》
- ↑ 정동현 세무사, 〈세법 - 증여 취득세 기준이 되는 '시가인정액'〉, 《한국부동산뉴스》, 2022-05-03
참고자료
- 〈시가인정액〉, 《한경용어사전》
- 〈취득세 시가인정액제도 효율적 운영방안〉, 《KDI 경제정보센터》
- 〈제14조 (시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등)〉, 《종합법률정보》
- 정동현 세무사, 〈세법 - 증여 취득세 기준이 되는 '시가인정액'〉, 《한국부동산뉴스》, 2022-05-03
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