장기임대주택

장기임대주택(長期賃貸住宅)은 거주 주택 양도세, 비과세와 양도세 중과배제를 받을 수 있는 세제 혜택 요건이 충족한 임대주택을 말한다.

개요

장기임대주택이란 매입임대(단기임대, 준공공임대) 주택이나 건설임대주택 중 임대개시일(임대주택택 등록) 당시 기준시가 6억(지방 3억) 이하의 주택을 말한다. 즉, 민간입대주택법에 따른 매입(건설)임대주택 중 임대주택 등록 당시 기준시가 6억 이하(지방은 3억)이고 5년 이상 임대한 주택을 소득세법시행령에서는 장기임대주택이라 부른다. 장기임대주택이 "임대료 연간 5% 상한 규정을 위반해도 특례적용"이라는 표현을 오해하는 분들이 있는데 민간임대주택법에 따른 단기임대주택을 등록하지 않고 세무서에 사업자등록만 해도 장기임대주택에 대한 특례를 인정해준다는 의미가 아니다. 민간임대주택법에 따르면 연간 임대료 5% 증액제한 규정을 지키지 않으면 과태료가 부과되지만, 소득세법시행령에 따르면 연간 임대료 5% 증액제한 규정을 어겼어도 장기임대주택에 관한 세법상 특례가 적용된다는 의미이다. 정리하면 임대주택으로 등록하고 임대료 5% 증액제한 규정을 지키지 않으면 민간임대주택법에 따른 과태료는 부과되지만, 장기임대주택에 대한 세법상 특례는 적용된다. 조특법상 준공공임대주택에 대한 과세특례는 임대료 5% 증액제한 규정 위배 시 적용되지 않으니 유의할 것이다.

세법상 임대주택은 장기임대주택과 준공공임대주택으로 구분된다. 임대의무기간이 4년인 주택을 민간임대주택법에서 단기임대주택이라 부르니 임대의무기간이 8년짜리인 준공공임대주택이 장기임대주택이라고 오해하시는 분들이 많다. 장기임대주택과 준공공임대주택은 전혀 별개의 임대주택이다. 장기임대주택의 요건은 소득세법시행령 제167조의3 1항에서 규정하고 있다. 해당 규정에 따르면 "민간임대주택에관한특별법에 따른 매입임대주택이나 건설임대주택 중 임대개시일(임대주택 등록 당시) 기준시가 6억 원(수도권 외 지방은 3억 원) 이하이고 5년 이상 임대한 주택"을 소득세법에서는 장기임대주택이라 부른다. 위 규정을 정리하면 임대주택 중 ① 매입(건설)임대주택이고, ② 임대주택 등록 당시 기준시가 요건(수도권 6억, 지방 3억 이하)을 갖추고, ③ 5년 이상 임대한 주택에 해당하면 해당 임대주택을 소득세법시행령에서는 장기임대주택이라 부르며, 이에 대해서는 각종 세제혜택을 부여하고 있다.

2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택을 보유한 자가 거주 주택을 양도하는 경우 비과세가 적용된다. 이를 "거주용 자가주택에 대한 양도세 과세특례(소득세법시행령 155조 20항"이라 부른다. 위 법조문을 "2년 이상 거주한 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택 수에서 제외된다."라고 쉽게 풀어쓸 수 있다. 준공공임대주택으로 등록한 주택 중 등록 당시 기준시가 요건(6억, 지방 3억)을 갖추면 장기임대주택에 대해 부여된 혜택이 같이 부여된다. 즉, 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 10년(8년) 이상 임대하면 장기보유 특별공제 70%(50%)가 적용(조특법 97조의3)되고, 취득일 이후 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 계속하여 임대 후 양도 시 양도세 100% 감면(조특법 97조의5)이 적용된다.

그런데 준공공임대주택으로 등록하면 위 조특법상 특례 외에 장기임대주택에 주어지는 세제 혜택인 ①거주 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부 판단 시 장기임대주택은 주택 수에서 제외되고, ②종합부동산세도 합산 배제되며, ③조정대상지역 소재 장기임대주택을 임대의무기간 5년(18년 4월 1일 이후 등록하는 주택은 8년) 경과 후 양도 시 중과 적용 배제 및 장기보유 특별공제 적용이 같이 적용된다고 생각하는 분들이 의외로 많다.

장기임대주택의 종류

현재 운영되고 있는 임대아파트 정책에는 국민임대아파트뿐만 아니라, 공공임대, 영구임대, 신축 다세대매입임대, 행복주택 등이 있다. 임대아파트의 형태에는 크게 세 가지가 있는데 국민임대아파트, 공공임대아파트, 영구임대아파트 이렇게 세 가지이다.

영구임대아파트

영구임대아파트란 저소득층 주거 안정을 위해 89년 국내 최초로 시도된 사회 복지적 성격의 임대주택으로, 정부의 재정보조를 받아 전용 40㎡ 규모 이하로 건설되어 기초생활 보장 수급자, 한부모가족 등과 같은 저소득층에게 공급하는 아파트이다. 영구임대주택은 보증금과 임대료가 시중 시세의 30% 수준으로 가장 저렴한 임대주택 중 하나이다.

• 영구임대 : 기초생활 보장 수급자, 국가유공자, 일본 위안부 피해자, 탈북자 대상
• 국민임대 : 무주택 저소득층 (소득 4분위 이하)가 그 대상

영구임대주택의 입주 자격조건 및 선정순위는 우선 공급과 일반 공급으로 나뉘게 되는데 우선 공급자 입주자격은 국가유공자이거나, 귀환국군포로 등에게 공급되고, 일반공급자격 은 1, 2, 3순위를 나누어 기초 수급자, 국가유공자 또는 가족, 북한 이탈 주민 등이 1순위, 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 50% 이하면 2순위 3순위는 청약 저축 가입자이다. 영구임대주택은 2년 단위로 계약을 체결하게 되며 2년 임대차기간이 종료되면 입주자격을 재확인한 후 재계약을 체결하게 된다. 영구임대주택 신청 절차는 영구임대주택 입주자격을 갖추면 영구임대 단지가 속해있는 지역의 지방자치단체에 입주 신청을 하고 지방자치단체에서 정한 선정기준에 따라 입주대상자를 선정하게 된다. 관련법은 국민 기초생활법 보장법, 국가유공자 등 예우에 관한 법률, 일제하 일본군위안부 피해자에 대한 생활 안정지원 및 기념사업 등에 관한 법률, 한부모가족지원법, 장애인복지법 등이다.

국민임대아파트

국민임대아파트는 공공임대아파트보다 입주자에게 다소 유리한 측면이 있다. 임대 조건이 주변 시세의 60~80% 수준으로 정해지기 때문에 주거비용이 상대적으로 유리하다. 공공임대아파트도 일반 개인이 임대하는 경우에 비해서는 다소 저렴하게 들어갈 수 있지만, 국민임대아파트가 더 좋은 조건이다. 이런 이유로 국민임대아파트는 공공임대아파트보다 조건이 까다로우며 소득 및 재산 요건이 존재한다.

국민임대아파트 입주조건 및 공고 확인 방법

국민임대아파트의 경우 우선 무주택자여야 하는 조건이 붙는다. 여기에 소득 및 재산 기준을 충족해야 청약할 수 있다. 국민임대아파트는 정부가 국민주택기금을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택을 말한다. 무주택 저소득층을 위해 공급되는 임대주택으로 임대 기간은 최장 30년까지이며, 임대료는 시세의 6~80% 수준으로 책정한다. 무주택 서민에게 10~20평형대 아파트로 공급되며 그린벨트를 허물어 짓는 국민임대주택 단지뿐만 아니라 신도시 등 택지지구에서도 공급된다. 단 임대 기간이 끝난 후 분양전환은 되지 않는다. 국민임대주택의 임대조건은 시중 전세 시세의 55~83% 수준의 저렴한 편으로 입주가격은 전용면적 50㎡(약 15평) 미만 주택이면 무주택 가구주로서 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하이면 된다. 50㎡ 이상 60㎡ 미만(18평) 이하 주택은 월평균 소득이 전년도 월평균 소득의 70% 이하인 사람이면 된다.

소득 및 재산기준

• 소득 : 전년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월 평균소득 70% 이하 인자
• 부동산 : 126,000원 이하
• 자동차 : 24,890원 이하

입주 조건은 사업마다 조금씩 다르며 지역, 환경마다 조금씩 다르므로 세부 공고문을 확인해야 한다.

장기전세주택

장기전세주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세 계약의 방식으로 공급하는 임대주택이다. 현재 장기전세주택은 서울특별시에서만 운영, 공급하고 있으며 이에 따라 장기전세주택의 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 사람만 입주자격이 인정된다. 장기전세주택은 최장 20년까지 전세 기간이 보장되며 전세 계약의 방식을 적용하여 매월 임대료를 내지 않고 이를 전세금으로 환산하여 지급한다.

전세임대주택

전세임대주택은 기초생활 보장 수급자와 저소득층, 대학생 또는 취업준비생에게 저렴하게 재임대하는 주택이다. 즉 한국토지주택공사 또는 지방자치단체가 수요자가 원하는 주택에 대해 전세 계약을 체결한 후 기초생활 보장 수급자와 차상위계층 등 저소득층에 저렴하게 장기간 재임대하는 제도이다. 전세 임대는 '선입주자 선정, 후 주택마련'의 절차로 수요자의 취향에 맞는 주택을 선정하여 지원하는 제도로서 맞춤형 주거복지시책이라 할 수 있다. 도심 내 저소득층을 대상으로 맞춤형 주거복지서비스를 제공함으로써 서민 주거안정을 도모하기 위해 2005년에 도입하였다. 전세 임대주택의 대상은 기초생활 보장 수급자 등 영세민, 긴급 주거 지원 대상자, 부도 공공임대아파트 퇴거자, 보증거절자, 공동생활가정, 쪽방, 비닐하우스 거주자 등이다. 전용면적 85㎡ 이하(1인 가구의 경우 60㎡ 이하)로 공급되며 최초 임대 기간은 2년이고 자격을 유지할 시 9회까지 재계약이 가능하여 최장 20년까지 거주할 수 있다. 단 대학생과 취업준비생은 6년까지만 가능하다.

공공임대주택

공공임대주택은 의무임대기간 5년 또는 10년 동안 임대하면 이후 분양전환이 가능한 임대주택이다. 모집 공공일 기준으로 주택건설지역에 거주하는 청약통장이 있는 무주택자라면 신청할 수 있다. 공공기관 또는 민간이 재정 및 국민주택기금의 지원을 받아 전용면적 25.7평 이하로 건설하여 5년 이상 임대하는 모든 주택을 총칭하며, 영구임대주택, 국민임대주택, 50년 임대주택 및 5년 임대 공공임대주택 등이 있다. 소득 기준은 전년도 도시 근로자가구 당 월평균 소득의 100% 이하(생애 최초 구입 또는 홀벌이 신혼부부) 또는 120% 이하(노부모 부양, 다자녀, 배우자가 소득이 없는 신혼부부)만 신청할 수 있다. 임대료는 시세의 90% 수준이다.

공공임대주택의 경우 크게 두 가지로 나뉠 수 있는데 분양전환(5년, 10년 임대 후) 되는 것과 분양전환 되지 않는 공공임대(최장 50년 임대) 주택이다. 전용면적 149㎡ 이하로 공급되며 보증금과 임대료는 전용85㎡ 의 경우 시중 시세의 90% 정도 시세에서 결정되고 85㎡ 초과의 경우는 시중 시세 수준으로 임대료가 결정된다. 분양전환주택에는 5, 10년 공공임대주택과 5, 10년 공공임대주택과 분납 임대주택으로 나눌 수 있다. 5년, 10년 공공임대주택은 5년 또는 10년 임대 후 분양전환하는 임대주택이다. 분납 임대주택은 입주자가 입주 시까지 집값의 일부만을 초기분납금으로 납부하고, 입주 후 단계적으로 잔여 분납금을 납부하여 임대기간 종료후 소유권을 이전받는 주택으로, 목돈이 없어 분양주택에 청약하기 어려운 무주택자에게 내집 마련의 기회를 제공하는 임대주택

분양전환되지 않는 공공임대

장기전세주택의 경우, 기본적으로 전세만 가능하고 분양전환이 되지 않는다.

• 공공임대 : 일반 국민들의 주거문제를 해결하기 위한 국가 주도 공급제도
• 장기전세 : 국가 및 지자체 등에서 임대를 목적으로 20년 이내의 범위에서 공급하는 주택만일, 분양전환을 목적으로 하지 않는다면 장기전세주택이 좀 더 유리하다. 장기전세는 주변 시세의 80% 수준에서 전세금이 책정되기 때문에 세입자에게 다소 유리하다. 또한 그 주체가 국가나 지자체라는게 장점이기도 한다.

공공임대주택의 입주자격

전용면적 85㎡ 이하의 경우 입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택가구 구성원으로서 청약 저축 가입자가 공공임대주택의 입주자격 요건이 되며 전용면적 85㎡ 초과는 입주자모집공고일 현재 만19세 이상인 자로서 청약예금(주택청약종합저축 포함)가입자이다. 5년, 10년 공공임대주택과 분납 임대주택은 청약 자격요건에 자산보유조건도 충족해야 하는데 신혼부부 특별, 생애 최초특별, 노부모 부양 특별, 다자녀 특별 및 일반공급 시 위의 소득, 자산 기준을 충족해야 한다.

공공임대주택의 일반공급 입주자 선정순위

1순위는 수도권의 경우, 청약 저축에 가입하여 1년이 지난 자로 매월 약정납부일에 월납입금을 12회 이상 납입한 자이며 수도권 외 지역은 청약 저축에 가입해 월납입금을 6회 이상 납입한 자이다. 또한, 2순위는 1순위에 해당하지 않는 자이다.

공공임대주택의 특별공급에 관한 내용

3자녀 이상, 노부모 부양자, 신혼부부, 생애 최초 주택 구매자, 국가유공자 등이 공공임대주택 특별공급대상이다. 공공임대주택의 임대기간은 2년 단위로 계약을 체결하는데 임대차기간 종료 시 입주자격 재확인 후에 재계약을 체결하게 된다. 공공임대주택의 분양전환대상자는 전용 85㎡ 이하는 입주일부터 분양전환 당시까지 해당 주택에 거주한 무주택임차인이 분양전환대상자이며 85㎡ 초과는 분양전환당 시 임차인이 분양전환대상자이다. 분양전환 시기는 임대의무기간인 5년 혹은 10년 후에 분양 전환되며 5년 임대주택의 경우 (건설원가+감정가격)/2로 분양전환 가격이 책정되며 10년 임대주택은 감정가격으로 분양전환가격이 결정되게 된다.

행복주택

행복주택은 최대 6년(취업준비생은 최대 4년 0, 고령자 주거급여수급자는 최대 20년까지 임대가 가능한 주택이다. 행복주택은 기본적으로 청년층의 주거문제를 해결하기 위해 고안된 제도로서 임대료는 시세의 60~80% 수준으로 저렴하며 보증금 상승률은 6%, 하락률은 4% 제한하여 세입자의 부담이 적다. 예전에는 철도용지도 도심 유휴부지를 활용해 지어지는 반값 임대주택으로 원래 이름은 희망주택이었지만 국민 행복 시대란 박근혜 전 대통령의 국정 비정에 맞춰 행복주택이 되었다. 행복주택은 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통이 편리한 곳에 지어 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등에게 공급되는 주택으로 대학생, 사회초년생 신혼부부, 산업 단지 근로자들에게 제공되고 있다.

행복주택의 입주자격은 다음과 같다.

• 대학생 : 인근 대학교에 재학 중인 미혼 무주택자로 본인과 부모 합계 소득이 평균 소득의 100% 이하이며 국민임대주택 자산 기준에 부합한 자이다.
• 사회초년생 : 인근 직장에 재직 중인 취업 5년 이내 미혼 무주택자로 본인 소득이 평균 소득 80% 이하이며, 5~10년 공공임대주택 자산 기준 부합한 자이다.
• 노년층 : 해당 지역에 거주하는 65세 이상 무주택가구 구성원으로 가구소득 평균 소득의 100% 이하이며 5~10년 공공임대주택 자산 기준 충족한 자이다.
• 신혼부부 : 인근 직장에 재직 중인 결혼 5년 이내 무주택가구 구성원으로 가구소득은 평균 소득의 100% 이하(맞벌이는 120% 이하)이며 5~10년 공공임대주택 자산 기준을 충족하는 자이다.
• 산업 단지 근로자 : 해당 지역 위 하차는 산업 단지에 근무하는 무주택가구 구성원으로 가서 고소득은 평균 소득의 100% 이하(맞벌이는 120% 이하)이며 5~10년 공공임대주택 자산 기준에 충족한 자이다.
• 취약계층 : 해당 지역 거주하는 주거급여 수급 대상자인 무주택가구 구성원으로 국민임대주택 자산 기준에 부합한 자이다.

참고자료

• 〈임대주택〉, 《네이버 국어사전》
• 미네르바올빼미, 〈(임대주택 완전정복 ①) 장기임대주택의 요건 및 등록시 세제혜택〉, 《네이버 블로그》, 2017-10-26
• sunnyfunny, 〈임대주택이란?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2018-07-08
• vega star, 〈장기임대주택 종류 알아보기 (영구임대, 국민임대, 장기전세, 공공임대, 행복주택)〉, 《네이버 블로그》, 2016-07-13

같이 보기

• 임대
• 주택
• 장기
• 채권
• 상품
• 양도세
• 비과세
• 임대주택
• 행복주택
• 장기전세주택
• 전세임대주택
• 공공임대주택
• 공공임대아파트
• 영구임대아파트
• 국민임대아파트

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