미계약

미계약(未契約)은 계약을 하지 않음을 의미한다.

개요

미계약이란 청약에 당첨되었지만 계약은 하지 않은 상태나 물량을 의미한다. 청약경쟁률이 1:1은 넘었지만, 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못한 상태를 말한다. 반대로 미분양이란 분양 물량보다 청약자가 적은 상태를 말한다. 즉, 청약경쟁률이 1:1보다 적은 상태를 말한다. 미계약과 미분양을 구분해야 하는 이유는 청약 시 주택 수 포함 여부에 차이가 있기 때문이다. 미분양 물량은 입주 전에 분양권 상태에서는 주택수로 치지 않으며 매수를 독려하는 차원의 정책이기 때문이다. 다만, 미계약 물량은 주택수로 산정한다. 즉 청약을 기다리는 건이 있다면, 재당첨 제한 적용을 받을 수 있기 때문에 사전에 체크해야 한다. 건설사에서는 미분양 물량에 대해 홍보할 때, 주택수에 포함되지 않는 다는 점을 홍보한다. 미분양 물량을 선착순 분양으로 계약하더라도 양도세와 같은 중과 여부를 판단 할 때에는 주택수에 포함하기 때문에 장단점을 꼭 살펴야 한다.

미계약은 말 그대로 당첨자들이 계약하지 않은 것이다. 그런데 이게 자발적으로 계약을 안 할 걸 수도 있고, 비자발적으로 못한 걸 수도 있다. 왜냐하면 당첨자 중에서는 항상 자격 부적격자가 나오기 때문이며 청약 당첨 후 당첨자들의 서류를 검토하면 무조건 부적격자가 항상 나오게 된다(대략 10% 정도라고 한다). 이렇듯 미계약은 원해서 안 하는 사람, 부적격으로 아예 못하는 사람으로 나누어진다. 미계약 후 남은 물량은 청약경쟁률이 미달이 아니라면, 예비당첨자들이 있을 거고, 그 예비당첨자들에게 기회가 돌아간다. 여기서 예비당첨으로 공급세대가 전부 계약될 수도 있고, 남을 수도 있다. 예비당첨 후에도 미계약분이 나오면 이제 무순위청약으로 넘어가게 된다. 과거에는 모델하우스에서 선착순이나 추첨으로 돌리기도 하였지만, 지금은 청약홈에서 무순위청약을 거쳐야 한다. 무순위청약은 보통 청약통장을 안 쓰고, 해당 주소지 무주택자에게 신청 기회를 주며, 대부분 추첨의 방법으로 당첨자가 선정된다.

미계약과 미분양의 구분은 한국 부동산원에서 운영하는 청약홈(https://applyhome.co.kr)에서 쉽게 구분할 수 있다. 예를 들어, a 타입의 경우 평균 경쟁률이 1:1 미만으로 미분양이 나왔으나, b 타입의 경우 1:1 이상이라면 미계약에 의한 청약으로 주택 수에 포함된다. 그러나 1:1 미만의 분양권을 매수하면 미분양에 의한 청약에 해당하기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 미계약, 미분양 청약의 경우 아래와 같이 진행된다.

• 1. 무순위청약 > 2. 선착순 분양 > 3. 할인분양(준공 후 미분양시)

미계약 잔여세대

• 미계약 잔여세대 = 무순위 청약 = 줍줍

청약통장 없이 아파트 분양받는 법

가점이 낮아서 청약에 당첨될 희망이 없어 청약을 포기하는 사람들도 새 아파트를 살 수 있는 방법이 있는데 바로 미계약 잔여 세대 분양을 활용하는 것이다. 청약의 경우 가점으로 청약에 당첨되므로 젊은 청년층의 경우 무주택기간도 짧고 부양가족도 적어서 사실상 당첨이 매우 어렵다. 하지만 무순위 청약은 말 그대로 순위 없이 선착순 내지는 추첨을 통해 진행을 하므로 연령과 가점 기준에 관계없는 동등한 기회가 주어진다. 실제 당첨자층의 절반 이상이 20~30대에서 나오고 있는 이유다.

미계약 잔여세대

미계약 잔여세대를 이해하기 전에 미계약이라는 의미를 제대로 이해할 필요가 있다. 많은 사람들이 미계약과 미분양을 헷갈리는 경향이 있기 때문이다.

미계약 vs 미분양 차이점

• 미분양 = (청약 신청자 < 분양 물량) 동호수 배정 자체가 안된 물량

분양 물량보다 청약에 신청하는 사람 수가 적어 잔여 세대가 남는 경우를 말한다. 특별공급. 일반공급 1순위. 2순위까지 청약신청을 한 사람들을 합쳐도 공급물량이 더 많기 때문에 아무에게도 동호수 지정을 배정하지 못한 잔여물량이 남게 된다.

• 미계약 = 부격적 처리, 중도금 자금부족 등으로 계약을 포기한 사람들로 인해 발생한 잔여 물량. 동호수 배정은 되었지만, 최종 계약이 성사되지 않은 물량

특별공급과 일반공급 1순위, 2순위와 예비당첨자 계약까지 완료된 이후에도 정부의 강화된 규제를 미리 인지하지 못한 부적격 당첨자들과 중도금 대출이 어려워 자금난으로 계약을 포기한 사람들로 인해 최종 계약을 하지 못하는 사람들이 나오게 되는데 이를 미계약 잔여세대라 한다.

미계약 잔여세대로 나온 물량은 청약 자격요건을 갖추지 못한 실수요자나 투자자들의 공략 대상이 된다. 흔히 줍줍이라는 용어를 쓰는데 이런 미계약 잔여세대에 당첨이 되면 말 그대로 남이 포기한 물량을 주워서 이득을 얻을 수 있게 된다. 힘들이고 청약 가점 경쟁을 하는 것보다 힘을 들이지 않고 아파트 분양을 할 수 있어서 줍줍이라는 단어가 부동산 신조어로 유행하고 있다. 미계약 잔여세대는 청약통장이 없더라도 만 19세 이상이라면 누구나 신청할 수 있고 당첨을 통해 계약을 해도 재당첨 제한에 해당되지 않는 장점이 있기 때문에 많은 사람들이 줍줍 열풍에 참여하고 있다.

미분양 미계약 차이

	미분양	미계약
발생원인	공고된 모집 세대보다 청약 접수 건수가 작아서 경쟁률 1:1미만으로 동호수 배정이 되지 않은 잔여 물량	공고된 모집 세대수보다 많은 세대가 청약을 신청해서 경쟁률 1:1을 넘겼지만 계약포기, 부적격 등의 사유로 남은 분양 물량
계약방법	선착순 계약	인터넷 추첨 및 선착순
다주택자 가능	다주택자 가능	세대주, 세대원 모두 무주택자만 가능
청약 시 주택 수 포함	청약 시 주택 수 포함 ×	청약 시 주택 수 포함 (무주택가점, 무주택기간이 사라짐)
재당첨 제한	재당첨 제한 ×	재당첨 제한 (투과지역 10년, 조정지역 7년, 비규제 ×)
청약통장 필요	청약통장 필요 ×
거주요건	거주요건 필요 ×
양도세, 취득세 포함	양도세, 취득세 주택수 포함 O
중도금 대출 시 주택수 포함	중도금 대출 시 주택수 포함 O

미분양과 미계약은 모두 청약통장 없이 줍줍할 수 있지만, 차이점이 많다. 미분양은 청약 접수 건수가 공급 세대수보다 작아서 청약경쟁률 1:1미만 동호수 배정이 되지 않은 잔여 물량을 말한다. 추후 선착순 분양을 받지만, 이때도 미쳐 다 소진되지 못하면 준공 후 미분양이 되어, 할인분양, 마이너스 프리미엄 등으로 가격 조정을 받게 된다. 미분양 됐다고 덜컥 계약했다간 준공까지 분양이 안 돼 할인분양 폭탄을 맞게 될 수 있으니 돌아가는 분위기를 잘 파악해야 한다. 준공 후 미분양 물량 해소되고, 미분양 수가 줄어들어 들면 바닥의 신호라고 봐도 된다. 그러니 애매한 지방입지라면 굳이 미리 들어가지는 말아야 하며 서울 둔촌 재건축은 들어가도 좋다고 판단하고 있다.

미계약은 공급량 대비해 청약경쟁률이 1:1을 넘어 동호수가 전부 배정되었으나 당첨자의 자금계획에 문제나 기타의 사유로 계약을 포기하거나 청약 부적격으로 인해 남은 잔여 물량을 뜻한다. 미분양, 미계약 모두 청약통장, 거주요건이 없지만(지역에 따라 전매 제한은 있을 수 있음), 주택을 보유하지 않은 상태에서 미계약분 분양권 한 개를 소유할 경우 '1주택자' 이기 때문에 추후 청약 당첨에서 순위가 밀린다. 반면, 미분양 분양권 한 개를 소유하고 있다면 '무주택자'이므로 추후 청약 신청이 가능하다. 미분양 분양권의 주택수 미반영은 청약에서만 적용이 되는 항목이고 대출, 취득세, 양도세 납부에는 둘 다 주택수에 포함이 된다. 부동산 분위기가 바뀌는 시점에 공부하고 줍줍하면 늦는다. 미리 미분양, 미계약 차이점을 공부하고 좋은 입지에 미분양이 있다면 새벽에 가서 선착순으로 줍줍해야 한다. 단, 다주택자는 추가 매수로 인한 취득세, 종합부동산세를 미리 계산해 둬야 한다.

참고자료

• 〈미계약〉, 《네이버 국어사전》
• 프롬하하, 〈미계약, 미분양 차이 알아보기〉, 《프롬하 공유 라이프》, 2022-11-22
• hootgoon, 〈미분양 아파트, 미계약, 미달 차이점〉, 《훗군's 라이프》, 2022-11-17
• 부동산공부, 〈미계약 잔여세대, 줍줍이란? (아파트 무순위 청약)〉, 《부동산 아카데미》, 2021-06-16
• tozest, 〈미분양 미계약 차이점 - 줍줍도 알고 하자〉, 《베네투유》, 2022-12-09

같이 보기

• 계약
• 청약
• 당첨
• 분양
• 주택
• 미분양
• 청약자
• 부동산
• 분양권
• 양도세
• 건설사
• 청약경쟁률

이 미계약 문서는 부동산 거래에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.

산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래 □■⊕, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지 부동산 시장 가격 • 가격거품 • 가수요 • 강남불패 • 거래 • 거래량 • 거래사이클 • 거래절벽 • 거주목적 • 거주요건 • 경착륙 • 고가 • 공급 • 공급자 • 공포수요 • 과열 • 관망 • 관망세 • 구매 • 구매자 • 급등 • 급락 • 기하평균 • 대기수요 • 리츠 • 리츠사 • 물가 • 반등 • 배후수요 • 보합 • 보합세 • 부동산 버블 • 부동산 사이클 • 부동산 시장 • 부동산 커뮤니티 • 부동산 투기 • 부동산 투자 • 빌라공급 • 빌라수요 • 빌라시장 • 빚투 • 산술평균 • 상가 • 상가가격 • 상승 • 상승세 • 상승장 • 수요 • 수요자 • 수익 • 수익률 • 시가 • 시가인정액 • 시가표준액 • 시세 • 시세차익 • 신고가 (거래) • 신고가 (행정) • 신저가 • 실거주 • 실거주자 • 실수요 • 실수요자 • 심리 • 아파트가격 • 아파트공급 • 아파트수요 • 아파트시장 • 악재 • 연착륙 • 영끌 • 영끌족 • 영털 • 영털족 • 외지인 • 원정투기 • 이부망천 • 이자 • 이자율 • 이자지옥 • 인구감소 • 인구증가 • 재료 • 저가 • 정상화 • 조정 • 조정장 • 조화평균 • 주택가격 • 주택공급 • 주택수요 • 주택시장 • 지방소멸 • 집값 • 최고가 • 최저가 • 추세 • 추세선 • 추세전환 • 투기 • 투기수요 • 투자 • 투자목적 • 투자수요 • 패닉바잉(공황구매) • 평균 • 폭등 • 폭락 • 하락 • 하락세 • 하락장 • 하우스푸어 • 호가 • 호재 • 혼조 • 혼조세 부동산 매매 가액 • 갭 • 갭투자 • 거치 • 공시가격 • 공시지가 • 구분소유 • 구분소유자 • 급매 • 급매물 • 담보 • 담보대출 • 대출 • 대출심사 • 매각 • 매도 • 매도물량 • 매도세 • 매도우위지수 • 매도자 • 매도자 우위 • 매매 • 매매가 • 매매사례 • 매매사례가액 • 매물 • 매물실종 • 매수 • 매수물량 • 매수세 • 매수우위지수 • 매수자 • 매수자 우위 • 무담보대출 • 물량 • 미등기전매 • 변제 • 부동산 거래 • 부동산 매매 • 분할상환 • 빌라매매 • 상속 • 상투 • 상환 • 소유 • 소유자 • 소유주 • 실거래 • 실거래가 • 아파트매매 • 양도 • 양도차익 • 양여 • 원금 • 원금상환 • 원소유자 • 원시취득 • 유상취득 • 임장 • 잔금 • 잔금일 • 재개발 • 재건축 • 재산 • 전매 • 조합 • 조합원 • 주택담보대출(주담대) • 주택매매 • 중도금 • 증여 • 지가 • 차익 • 청산 • 초급매 • 초급매물 • 취득 • 취득가액 • 취득일 • 현금청산 • 현금화 • 현소유자 • 환매 • 환매권 • 환산취득가액 경매 가처분 • 감정가액 • 감정평가 • 감정평가사 • 감정평가액 • 감정평가업자 • 개찰 • 경공매 • 경락자 • 경매 • 경매물건 • 경매배당 • 경매처분 • 경쟁 • 경쟁률 • 경쟁입찰 • 경쟁자 • 공매 • 공매가격 • 국유자산 • 낙찰 • 낙찰가 • 낙찰예정자 • 낙찰자 • 단독응찰 • 무응찰 • 부동산 경매 • 비크리 경매 • 수의계약 • 수탁자산 • 승자의 저주 • 압류 • 압류자산 • 유입자산 • 유찰 • 응찰 • 입찰 • 입찰가 • 입찰참가 • 입찰참가자 • 재입찰 • 재재입찰 • 처분 • 처분금지 • 체납 • 체납액 • 체납자 • 투찰 • 투찰가 • 패찰 • 포기 • 행정처분 분양 가점 • 고분양가 • 공공분양 • 공공분양주택 • 낙약자 • 당첨 • 당첨자 • 딱지 • 마이너스피(마피) • 모델하우스 • 무입주금 • 물딱지 • 미달 • 미분양 • 미분양아파트 • 미분양주택 • 민간분양 • 부정청약 • 분양 • 분양가 • 분양권 • 분양권 전매 • 분양대행사 • 분양률 • 분양시장 • 분양자 • 선분양 • 선분양자 • 선분양제도 • 수분양자 • 수익자 • 시공사 • 시행사 • 신탁사 • 실입주금 • 요약자 • 원매자 • 융자 • 융자금 • 입주 • 입주권 • 입주금 • 입주자 • 전매금지 • 전매제한 • 청약 • 청약금 • 청약자 • 청약자격제한 • 청약통장 • 추첨 • 특별공급(특공) • 프리미엄(피) • 후분양 • 후분양자 • 후분양제도 임대 거주 • 거주자 • 건물주 • 공공임대아파트 • 공공임대주택 • 공공주택 • 관리비 • 국민임대아파트 • 국민임대주택 • 깡통전세 • 등록임대사업자 • 만기 • 만기일 • 매입임대주택 • 명도 • 명도소송 • 반전세 • 방세 • 보증금 • 빌라왕 • 사용 • 사용권 • 상가건물임대차보호법 • 상가임대 • 상가임대사업 • 상가임대사업자 • 세입자 • 연세 • 연체 • 영구임대아파트 • 영구임대주택 • 월세 • 월세가 • 월세보증금 • 월세집 • 위장전입 • 의무임대기간 • 이사 • 이주 • 임대 • 임대기간 • 임대물 • 임대사업 • 임대사업자 • 임대수익 • 임대아파트 • 임대인 • 임대주택 • 임대차 • 임대차 3법 • 임대차보호법 • 임차 • 임차권 • 임차권 등기명령 • 임차인 • 장기임대 • 장기임대주택 • 장기전세주택 • 재임대(전대) • 전대인 • 전대차 • 전대차계약 • 전세 • 전세가 • 전세가율 • 전세권 • 전세보증금 • 전세사기 • 전세임대주택 • 전세자금대출 • 전세집 • 전월세 • 전월세가 • 전월세전환 • 전월세전환율 • 전입 • 전입신고 • 전전세 • 전차인 • 전출 • 전출신고 • 점유 • 점유자 • 주거 • 주거권 • 주거안정 • 주택임대 • 주택임대사업 • 주택임대사업자 • 주택임대차 • 주택임대차보호법 • 집세 • 집주인 • 차임 • 통임대 • 하숙집 • 행복주택 • 확정일자 부동산 계약 가등기 • 갑구 • 건축물대장 • 경정등기 • 계약 • 계약금 • 계약당사자 • 계약률 • 계약서 • 계약일 • 공인중개사 • 구분소유권 • 권리질권 • 근저당 • 기명 • 다운계약 • 다운계약서 • 담보 가등기 • 대지권 미등기 • 등기 • 등기공무원 • 등기권리자 • 등기권리증 • 등기부 • 등기부등본 • 등기소 • 등기신청서 • 등기용지 • 등기의무자 • 등기인 • 등기일 • 등본 • 떴다방 • 말소 • 말소등기 • 말소회복등기 • 매매계약 • 매매계약서 • 멸실등기 • 명의등기인 • 물권 • 미계약 • 미등기 • 미등기부동산 • 법무사 • 법원 • 법원공무원 • 변경등기 • 복덕방 • 본등기 • 부동산등기 • 부동산등기법 • 부동산중개업 • 분양계약 • 불법계약 • 소멸 • 소유권 • 소유권 이전등기 • 소유권 이전청구권 가등기 • 소재지 • 신고 • 신분증 • 업계약 • 업계약서 • 예고등기 • 예비등기 • 월세계약 • 유치권 • 을구 • 일체성 • 임대차계약 • 임대차계약서 • 재계약 • 저당권 • 저당권자 • 전세계약 • 전세권 • 전유 • 전유면적 • 전유물 • 전유부분 • 제한물권 • 중개 • 중개수수료 • 중개업 • 중개업소 • 중개업자 • 중개인 • 지상권 • 지상권자 • 지역권 • 직거래 • 직권등기 • 질권 • 집주름 • 체결 • 특수관계자 • 표제부 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반