대지권

대지권(垈地權)은 건물의 구분소유자(區分所有者)가 전유부분(專有部分)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

부동산등기법에서 사용하는 용어로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서의 대지사용권(垈地使用權)과 같은 개념으로 사용된다. 대지사용권은 전유부분(건물부분)이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지와 그밖의 대지에 대하여 구분소유자가 가지는 권리로서, 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 포함한다.

부동산등기법은 대지사용권 중에서 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 것을 대지권이라 규정하고, 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명시하고 있다(42조 4항). 등기는 구분건물의 등기용지에 하는데, 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동의 건물의 표제부에, 대지권의 표시에 관한 사항은 구분건물의 표제부에 기재한다.

한편, 대지권이 새로 생겼거나 대지권의 목적인 토지에 합필·분필 등의 변경이 생긴 경우, 대지권으로 등기된 권리가 소멸된 경우와 같이 대지권의 표시에 변경이 있을 때는 소유권의 명의등기인은 1개월 이내에 변경등기를 해야 한다.

대지권과 대지사용권은 유사하지만 엄격하게 구분하면 별개의 개념이다. 대지사용권은 대지와 건물이 분리가 되어 있어서 따로따로 처분이 가능하지만 대지권은 대부분의 아파트와 같이 건물과 토지를 따로 처분하는 것이 불가능하다.

개요

대지권은 건물이 땅에 대해 가지는 권리로 1동의 아파트가 땅에 대해 가지는 권리가 있는 반면 분양 받은 부분이 땅에 대해 가지는 권리 부분도 있다.

아파트 1동의 건물(101동)을 구분한 경우 각각의 건물은 1동 전체의 건물 중 구성 부분이라는 성질을 가진다. 이 때문에 1동의 건물은 1등기용지를 사용한다. 또한 각각의 구분 건물(201호)은 1동 전체에 대한 표제부 이하에 각 전유 부분의 표제부, 갑구와 을구를 두기 대문에 표제부가 2장 있는 형태로 일반등기부와는 다르다.

이처럼 대지권이란 구분 건물의 소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 갖는 대지 사용권 중 특히 건물과 분리해 처분할 수 없게 해 놓는 권리를 말한다. 대지권 등기는 다음의 2가지로 정리할 수 있다.

우선 1동의 건물의 표제부 하단부에 기재하는 대지권의 목적인 토지의 표시에는 일련번호.소재.지번.지목.면적을 기재한다. 다시 말해 1동의 건물이 서기 위해 그 땅에 대해 가지는 권리다.

또한 각 전유 부분(201호)의 표제부 하단부에 기재하는 대지권의 표시에는 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 종류와 지분 비율을 기재한다. 따라서 이는 201호가 땅에 대해 가지는 권리의 종류와 비율이라 할 수 있다. 대지권은 일반적으로 소유권이 대부분이지만 소유권 이외의 권리인 지상권.전세권.임차권을 포함하는 경우도 있다.

건물등기부의 표제부에 대지권등기를 할 때 등기관이 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기용지에 토지가 어떤 건물을 위한 대지권이 설정됐다는 취지의 등기를 하는데 이를 대지권 취지의 등기라고 한다.

이러한 대지권등기와 대지권 취지의 등기가 이뤄진 이후에는 전유 부분과 대지권의 분리 처분이 허용되지 않는다. 이는 등기부의 공시기능과 등기 절차를 간소화하고 건물등기부와 토지등기부가 이원화 돼 있는 우리나라 등기법의 문제점을 해소하기 위해서다.

대지권등기 전에 완료된 토지만에 대한 별도등기가 있을 경우 등기관은 건물등기부의 전유 부분 표제부에 토지별도등기가 있다는 사실을 기재한다. 따라서 이러한 기재가 있다면 토지등기부를 열람해 권리관계를 확인할 필요가 있다.

표제부

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 3가지 항목으로 구분되어 있다. 표제부에는 해당부동산의 소재지번, 건물명칭, 건물번호와 가장 중요한 대지권이 표시되어 있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항 그리고 을구에는 소유권이외의 권리등이 기록되어 있다.

대지사용권과 대지권

집합건물법에서의 “대지사용권”

'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'은 제2조(정의)에서 "이법에서 사용하는 용어의 정의는 다음의 각호와 같다"라고 용어의 정의를 규정했다.

같은 법 제2조 제6호는 "대지사용권"이라 함은 '구분소유자'가 '전유부분'을 소유하기 위하여 '건물의 대지'에 대하여 가지는 권리를 말한다”라고 했다. 따라서 "대지사용권"이 어떠한 권리인가를 알려면 먼저 "구분소유자", "전유부분", "건물의 대지" 등의 용어의 의미를 알아야 한다. 단순히 어떤 사람이 어떤 토지를 사용할 수 있는 권리라는 의미와는 다른 의미이기 때문이다.

"구분소유자": 집합건물법 제1조(건물의 구분소유)는 "1棟의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다"라고 규정했다. 따라서 1棟의 건물이면 소유권도 하나였으나 집합건물법에서는 여러 개의 구분소유권이 있게 되는 것이다. 집합건물이란 여러 棟의 건물이 집합되어 있다는 의미가 아니고 한 棟의 건물에 독립한 건물로 사용되는 구분소유부분 여러 개가 있다는 의미에서 집합건물이라는 용어를 사용하게된 것이라고 본다.

"전유부분": 같은 법 제2조 제3호는 "전유부분"이라 함은 "구분소유권의 목적인 건물부분"이라고 정의했는데 이는 1棟의 건물에는 구분소유권의 목적이 아닌 건물부분으로 “공유부분”이 있는데 이를 제외한 건물부분을 의미하는 것이다.

"건물의 대지" : 같은 법 제2조 제5호는 "건물의 대지"라 함은 "전유부분이 속하는 1棟의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지"라고 정의했다. 제4조의 규정을 보면 "전유부분이 속하는 1棟의 건물 및 그 건물이 소재하는 토지와 일체로 관리 또는 사용되는 토지"라고 했는데 이는 예컨대 아파트 관리사무소인 부속건물의 敷地 또는 어린이놀이터를 조성한 토지 등으로서 등기부상 으로는 전유부분소유자들의 '共同所有'로 되어있더라도 그 성격은 '總有財産'(민법 제275조)인 토지를 의미하는 것이다. 이와 같이 "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 건물의 敷地인 토지 등 '전유부분을 소유하기 위하여 사용되는 토지'라는 의미라고 할 것이다.

다음 집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다", 제2항은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다"라고 규정했다.

이러한 집합건물법의 여러 규정으로 볼 때 집합건물법에서 사용하는 "대지사용권"이라는 권리는 '단순히 어떠한 토지를 사용할 수 있는 소유권, 점유권과 같은 독립된 하나의 물권과는 다른 특수한 성격을 가지는 권리라고 할 것이다.

대법원 판례(2000.11.16. 선고 98다45652·45689. 전원합의체판결)는 「'전유부분'에 대한 소유권이전등기만 경료 되고 '건물의 대지'에 대한 소유권이전등기는 아직 경료 되지 못한 상태라도 전유부분의 소유자는 전유부분의 소유를 위하여 '건물의 대지'를 점유사용 할 권리가 있는데 이는 단순한 점유권과는 "차원을 달리하는 본권"으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 "대지사용권"에 해당한다」 라고 했다.

부동산등기법에서의 "대지권"

그런데 '부동산 등기법'에서는 '용어의 정의'에 관한 규정은 없이 "대지사용권"이라는 용어와 '집합건물법'에는 없는 "대지권"이라는 새로운 용어를 모두 사용하고 있다. 다만 부동산등기법 제42조(건물의 경우) 제4항에 "구분건물에 집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 "대지권(垈地權)"이라 한다]이 있을 때에는…"이라는 규정이 있다.

부동산등기법 제57조의 3(대지사용권의 취득) 제1항의 규정 중 "대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다"라는 문언에서의 "대지사용권"은 "집합건물법 제2조 제6항의 대지사용권"과는 그 의미내용이 같은 것이 아니고 집합건물법과는 무관한 소유권·점유권과 같은 단순히 토지를 사용할 수 있는 권리라는 의미로 보아야 한다. 집합건물법상의 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것이므로(집합건물법 제20조 제2항) 그러한 권리의 이전등기란 있을 수 없는 일이기 때문이다. 다음 제4항의 규정 중 "제1항에 따른 등기는 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하여야 한다"는 문언에서의 "대지권"은 제1항에서의 "대지사용권"과는 그 의미가 다르고 "집합건물법 제2조 제6항의 대지사용권"과 같은 의미로 사용된 것이라고 본다.

"대지권"이란 어떠한 권리인가

집합건물법 제2조 제6호의 "대지사용권"을 부동산등기법에서는 "대지권"이라고 하는데, 그 권리의 성격에 관해 대법원 판례는 전유부분의 소유자는 전유부분의 소유를 위하여 '건물의 대지'를 점유사용 할 권리가 있는데 이는 단순한 점유권과는 "차원을 달리하는 본권"이라고 했다.

단순한 점유권이라면 집합건물법과 관련시킬 필요 없이 단순히 어떤 사람이 어떤 토지를 점유 사용할 수 있는 권리이다. 그러나 "대지권"은 그러한 의미의 대지사용권이 아니고 집합건물법에서 정의내린 "건물의 대지"에 대한 권리이다. 뿐만 아니라 "대지권"은 "전유부분"과 분리하여 처분할 수 없으므로 독립된 하나의 "물권"이 아니다. "대지권에 관한 등기"란 소유권에 관한 보존등기나 이전등기 또는 저당권설정등기와 같은 권리를 설정하거나 권리변동을 공시하는 등기가 아니고 구분소유권인 전유부분에 관한 건물등기부의 "표제부"란에 "건물의 대지"에 대한 대지사용권의 범위를 표시하는 등기절차다.

집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)의 취지로 볼 때 건물의 "전유부분"에 대한 사용권과 "건물의 대지"에 대한 사용권(대지권)이 결합되어 집합건물의 구분소유권이라는 하나의 물권이 구성되는 것이다. "대지권"은 하나의 독립된 물권이 아니고 집합건물의 구분소유권인 물권을 구성하는 하나의 요소를 이루는 권리인 것이다.

구분소유권인 전유부분에 관한 건물등기부에 "대지권에 관한 등기"를 하면 그 대지권의 목적이 된 토지(건물의 대지)의 등기부에는 "대지권이 있다는 취지의 등기"를 하는 것이고(부동산등기법 제57조의 2) 이로써 그 토지등기부는 휴면상태로 되는 것이다.

대지권미등기

원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 없지만, 미등기 집합건물에 대하여 경매신청 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 본다.

대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종 된 권리로, 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하기 때문이다. 다만 신도시지역의 대지권미등기의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하는 경우도 있으니, 주의가 필요하다.

대지권의 변경등기

구분건물의 등기용지 중 표제부 표시란에 표시되는 대지권의 표시에 관해 변동이 있을 경우 행하는 등기를 말한다. 대지권의 표시가 변경되는 경우로는 ① 구분건물과 일체성을 갖는 대지권이 새로 생긴 경우, ② 구분건물과 일체성이 있는 대지권의 목적인 토지에 관하여 합필·분필 등의 변경이 생긴 경우, ③ 종래 구분건물과 일체성이 있는 대지권으로 등기되어 있던 대지사용권이 그러한 일체성을 상실한 경우, ④ 구분건물과 일체성이 있는 대지권으로 등기된 권리 자체가 소멸된 경우 등이 있다.대지권의 변경이나 소멸이 있는 때에는 부동산 표시의 변경등기에 있어서와 마찬가지로 소유권의 명의등기인은 1개월 내에 등기를 신청하여야 한다. 신청의무를 게을리한 경우에는 5만원 이하의 과태료 처분을 받게 된다.(부동산등기법 제186조 3항 참조)

참고자료

• 〈대지권〉, 《두산백과》
• 〈대지권〉, 《매일경제》
• 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
• 〈대지권의변경등기〉, 《매일경제》
• 고형광 기자, 〈'등기' 완전정복② 대지권이 뭐야?〉, 《아시아경제》, 2009-05-07
• 강해룡 변호사, 〈대지사용권과 대지권(1)〉, 《법률신문》, 2011-01-10

같이 보기

• 토지소유권
• 토지이용권
• 표제부
• 구분소유
• 지상권

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