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근저당
근저당(根抵當)는 장래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정하거나 또는 그 저당권을 말한다.
개념
근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위를 말한다. 즉, 일정 기간동안 증감 변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권을 말한다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가, 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 수 있는 권리이다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해준다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선이다.[1]
근저당권
근저당권은 당좌대월계약이나 계속적 어음할인계약 또는 상품공급계약 등과 같은 기본계약 관계로부터 발생하여 증감 변동하는 채권은 일반 저당권으로는 그 담보의 목적을 달성할 수 없으므로, 일시적으로 피담보채권(被擔保債權)이 소멸하여도 저당권은 그대로 존속하도록 저당권의 부종성(附從性)을 완화할 필요에서 강구된 제도이다. 그러므로 근저당권은 채권의 최고액만을 정하고 채권의 확정을 장래에 보류하는 점과 그 채권이 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향이 없으므로 저당권의 소멸에서 부종성의 예외가 된다는 점이 일반 저당권과 다르다(민법 제357조). 근저당권은 그 설정계약과 등기로써 성립하며 등기에는 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액이 명기되어야 하지만 결산기(決算期)는 등기되지 않아도 된다. 최고액은 원본뿐만 아니라 이자도 포함하므로 이자는 등기할 수 없다. 근저당권은 등기된 최고액의 한도 내에서 채권을 담보하며 그 최고액을 초과한 부분은 담보되지 않는다. 피담보채권의 범위는 일반 저당권의 규정에 따라 원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상 등으로 하지만 일반 저당권과 달리 지연배상은 이행기일 후 1년분에 한정되지 않으며, 근저당권의 실행비용은 포함되지 않는다고 본다. 근저당권은 결산기에 채권액이 확정되면 일반 저당권으로 된다. 근저당권의 처분(處分)은 근저당권자, 그 양수인과 채무자의 3면 계약으로 한다. 채권자와 채무자 사이에 기본계약이 실제로 존재하는가를 불문하고 단순하게 채권자가 채무자에 대하여 갖게 되는 모든 채권을 담보하도록 하는 포괄근저당의 유효성에 대하여는 견해의 대립이 있으나 이는 허용되는 것으로 본다.[2]
포괄근저당
포괄근저당(包括根抵當)이란 채권발생의 기초가 되는 거래관계도 특정하지 않고서 당사자 사이에 발생하는 현재 및 장래의 일체의 채권을 일정한 최고액까지 담보하는 것을 내용으로 하는 것을 말한다. 포괄근저당은 피담보채권의 범위가 무한히 확대될 수 있고, 채권발생의 기초가 되는 거래관계도 특정하지 않기 때문에 저당권의 부종성과 관련하여 그 유효성이 문제되는데 판례는 제한적 포괄근저당권에 대해서는 유효로 본다. 예를 들면 근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 그 근저당권 설정으로 대출받은 당해 대출금채무 외에 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 대출금채무와 장래 채무의 각 성립 경위 등 근저당설정계약 체결의 경위, 대출 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋난다고 보이고 당사자의 의사는 당해 대출금 채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다.[3]
관련 기사
- 배우 송중기의 서울 용산구 이태원동 땅이 6년 새 매입가 대비 두배 이상 오른 것으로 전해졌다. 송중기는 2016년 11월 대지면적 약 600㎡(180평)인 이 주택을 100억 원에 매입해 지하 3층, 지상 2층에 연면적 약 993㎡(300평) 규모의 건물을 신축했다. 이 주택은 현재 최소 200억 원 이상으로 평가받고 있다. 송중기는 이 단독주택 매입 두 달 만에 약 80억 원의 근저당권을 설정했다가 2019년 1월 31일 근저당권을 해제했다. 근저당권자는 송중기의 형이 설립한 연예매니지먼트 회사인 제이케이블리스로이며 매체 IHQ '은밀한 뉴스룸' 측은 해당 주택에 대해 "송중기 혼자 사는 집으로 알려졌고, 신축 주택 정면에서는 서울의 랜드마크인 롯데타워가, 뒤에서는 남산타워가 보이는 전망이 좋은 집"이라고 설명했다. 앞서 송중기는 지난해 주택 신축 공사 과정에서 '도로 원상복구'를 두고 민원이 제기되는 등 인근 주민들과 마찰을 빚고 사과한 바 있으며 현재는 모두 해결된 것으로 전해졌다. 한편, 송중기는 현재 나인원 한남(전용면적 206㎡ 세대)에 거주하고 있는데 전세가는 70억, 매매가는 95억 원 수준이다. 이밖에 하와이에 27억 원대 50평형 콘도 등을 갖고 있는 것으로 알려졌다.[4]
- 숨진 뒤 재산을 물려주겠다는 계약도 유언처럼 언제든 철회할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원은 A 씨가 내연녀 B 씨를 상대로 낸 근저당권 청구 소송에서 A 씨 승소로 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 A 씨가 B 씨와 낳은 아들에게 부동산을 물려주겠다며 쓴 각서를 철회했으므로, 이에 따른 근저당권 역시 효력이 없다고 본 2심 판단을 유지했다. 또 민법은 유언에 따른 증여를 언제든 철회할 수 있게 하고 있는데, 사후에 재산을 물려주겠다는 이른바 '사인 증여' 역시 사망으로 효력이 발생하는 만큼, 실질적 기능이 유언과 다르지 않다고 설명했다. 앞서 A 씨는 아들에게 부동산 증여 각서를 써 주고, 내연녀 명의로 근저당권을 설정해줬다. 하지만 두 사람의 관계가 끊어지면서, A 씨는 각서를 철회하고, 법원에 근저당권 말소를 구하는 소송을 제기했다.[5]
- 리파인이 전세사기 및 전세대출 이상징후를 확인할 수 있는 'CLTV를 활용한 부동산 리스크 관리를 수행하는 서버 및 이의 동작 방법'에 대한 특허를 취득했다고 2022년 8월 17일 밝혔다. 전세대출 사기가 성행하고 있으며 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 공모하거나 임대인 단독으로 한 주택에 대해 전세대출과 담보대출을 이중으로 받는 것이다. 임대차 계약이 체결된 이후에 전세대출이 의뢰되고 실행함과 동시에 임차인은 주택에 대해 전입신고 및 입주하게 된다. 이를 통해 임차인은 제3자에 대한 대항력을 갖추게 되는데, 만약 임차인이 전출해 대항력을 상실한 뒤 담보대출을 통한 근저당권이 설정되는 경우 임차인은 후에 설정된 근저당권보다 순위가 밀려 경매 대금으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되어 결국 전세대출에 대한 위험이 발생할 수 있다. 이에 따라 전세대출 실행 이후에 주택과 관련된 권리변동에 대한 지속적인 모니터링과 그에 따른 후속 대처 방법에 대한 신속화 및 자동화가 필요한 실정이다. 리파인은 전세대출 기간 중 담보대출 추가 여부를 계속 확인하고 확인이 될 경우 해당 주택에 대한 CLTV (Comprehensive Loan To Value, 포괄담보인정비율=(선순위 근저당권 설정액+임대차 보증금)/해당 주택의 시세액)를 계산한다. 통상 CLTV는 80% 이하로 운영이 되는데 만약, CLTV가 100%를 초과할 경우에 사후 이상건으로 분류하여 금융기관에 보고하고, 공공기관의 사기 사건 수사 지원 및 사고 방지를 위한 조기 경보 시스템을 운영하고 있다. 또한, 기존 등기부 권리조사 방법인 PTS와 결합하여 종합적으로 C-FDA(Comprehensive Fraud Detection System)로 기존의 사기방지 방법을 고도화했다고 밝혔다. 결과적으로 해당 특허는 전세대출에 대한 사기 행위를 빠른 시간 내에 감지해 대응함으로써 채권의 부실율을 최소화하게 되어 선의의 임차인이 피해를 보지 않도록 하는 것을 목적으로 한다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈근저당〉, 《시사경제용어사전》
- ↑ 〈근저당〉, 《두산백과》
- ↑ 〈포괄근저당〉, 《위키백과》
- ↑ 박승원 기자, 〈"송중기 이태원 땅, 6년새 두배 올라 200억 됐다"〉, 《헤럴드경제》, 2022-08-11
- ↑ 홍민기 기자, 〈숨진 뒤 재산 물려주겠다는 각서...대법 "유언처럼 철회 가능"〉, 《와이티엔》, 2022-08-17
- ↑ 김민기 기자, 〈리파인, 전세사기 이상징후 확인 BM 특허 취득〉, 《파이낸셜뉴스》, 2022-08-17
참고자료
- 〈근저당〉, 《네이버 국어사전》
- 〈근저당〉, 《법률용어사전》
- 〈근저당〉, 《시사경제용어사전》
- 〈근저당〉, 《두산백과》
- 〈포괄근저당〉, 《위키백과》
- 박승원 기자, 〈"송중기 이태원 땅, 6년새 두배 올라 200억 됐다"〉, 《헤럴드경제》, 2022-08-11
- 홍민기 기자, 〈숨진 뒤 재산 물려주겠다는 각서...대법 "유언처럼 철회 가능"〉, 《와이티엔》, 2022-08-17
- 김민기 기자, 〈리파인, 전세사기 이상징후 확인 BM 특허 취득〉, 《파이낸셜뉴스》, 2022-08-17
같이 보기
- 채권
- 담보
- 설정
- 한도
- 권리
- 은행
- 금액
- 계약
- 원본
- 이자
- 위약금
- 결산기
- 저당권
- 채무자
- 부동산
- 감정가
- 거래처
- 금융기관
- 근저당권
- 손해배상
- 설정계약
- 채무불이행
- 피담보채권
- 포괄근저당
- 근저당 설정
- 설정 (계약)
