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재리스
재리스(leaseback)는 금융 리스의 하나로, 기업이 가지고 있는 자산을 다른 기업에게 팔아 버리고 이를 다시 빌려 쓰는 일을 말한다. 이는 매각 후 재리스의 줄인 말이며 영어로 세일 앤 리스백(Sale And Lease Back)이라고 한다.
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개요
재리스(매각 후 재리스)는 기업이 보유하고 있는 자산을 다른 기업에 매각하고, 이를 다시 임차하여 이용하는 금융리스의 특수한 형태이다. 기업이 소유하고 있는 토지, 기계, 건물 등을 금융기관, 보험회사 또는 리스회사에 매각하여 조달한 자금을 기업의 운영자금이나 다른 용도의 시설자금으로 이용하면서 매각한 자산을 리스계약을 통해 임차하여 계속 이용하는 방법이다. 즉, 기업이 이미 소유하고 있는 자산이나 일단 필요에 따라 취득한 자산을 보험회사나 금융회사, 리스회사 등에 매각한 다음 이들 쌍방이 그 자산에 대한 리스계약을 체결하는 방법이다. 따라서 새로운 소유자(리스 회사 등)는 그 자산의 소유권뿐만 아니라 세금혜택이나 감가상각 등과 같은 소유에 따른 모든 혜택을 받게 된다. 반면 원래의 소유자인 리스 이용자는 그 자산의 이용권과 함께 현재의 공정시장 가치로 평가된 매각대금을 이용할 수 있게 된다. 또한, 매각되는 자산가치는 리스에 따라 임차료를 지급하여 소득세법상 감가상각 자산이 아니므로 세금공제 혜택을 받게 된다. 직접금융에 의한 지급 이자가 리스 임차료보다 높은 경우나 부외 금융(off-balance sheet financing)의 방법으로 이용된다.[1][2]
재리스는 한국뿐만 아니라 이미 세계 각국 기업에서 부동산을 운용할 때 애용하고 있는 방식이다. 이는 한국에선 주로 한국자산관리공사(캠코)의 유동성 위기에 처한 중소기업 지원 사업에 활용된다. 2015년 제도를 도입하고, 2017년까지 2320억 원을 인수했다. 또한, 2017년에는 한국산업단지공단과 양해각서를 체결하여, 산업단지 입주기업 7곳에 860억 원의 유동성을 지원했다. 2018년에는 세일즈리즈백 지원 규모를 1500억 원으로 확대하고, 재산세를 50% 덜어 주어, 임대료 인하에 반영하는 등 기업지원의 실효성 및 참여 유인을 강화했다.[3]
금융조달의 재리스
재리스는 이름에 '임대'라는 말이 들어 있을 뿐, 실제로는 담보대출(금융조달)의 한 형태라고 볼 수 있다. 건물에 질권을 설정하여 담보를 잡고 대출을 해준 후, 대출금 전액을 상환하면 질권을 해제해 주는 담보대출과 건물을 먼저 가져간 후 매각대금을 주고, 그 매각대금보다 더 큰 리스 비용을 지급하여 리스 기간이 끝나면 감가상각이 끝난 건물을 0원(에 가까운 금액)으로 원주인에게 양도해 주는 재리스 방식은, 잘 생각해보면 처리 순서와 대출 기간 중의 건물 소유권만 다를 뿐이지 결국 같은 구조임을 알 수 있다. 경우 리스 비용 납부가 일반 대출의 정기 원금상환/이자 지급과 유사하다고 볼 수 있는데, 일반 대출의 경우 설령 질권을 미리 설정해놓았더라도 이자 지급 지연 시에 담보 회수하기가 쉽지만은 않고 여러 절차가 필요한 것이 사실이다. 그러나 재리스는 이미 자산을 금융기관 쪽이 가지고 있기 때문에 훨씬 안전하다. 다만 안전성을 미리 확보하는 만큼, 자산이 금융기관 쪽에 가 있으니 고정자산세와 감가상각 등은 금융기관 측에서 담당하게 된다. 이용자(설비 원래 주인) 측면에서 생각해보면 다음과 같다.
- 일반적인 담보대출은 LTV 등을 높게 받기 힘들지만, 리스를 활용하면 그래도 조금이나마 더 자금을 땡길 수 있다. 그리고 대상 설비만큼의 자산과 부채가 재무상태표에서 빠지기 때문에 재무 건전성을 확보하기 용이하다.
- 리스 비용을 설비이용료 등으로 계상하여 매출원가로 잡을 경우, 영업이익과 EBITDA가 커지는 효과가 생긴다.
- 이용자가 절세 혜택을 받기 어려운 경우, 리스를 활용하면 금융기관에서 고정자산세를 낼 것이니 간접적으로 절세효과를 누려볼 수도 있다.
그 외에도 법인 상황, 국가 회계 제도 등에 따라 다르지만, 감가상각 기간 단축 등 혜택이 있는 경우가 많다. 단점이라면, 리스계약을 중도 해지할 수 없거나 해약수수료가 일반 대출보다 매우 높고, 리스 조건 변경이 어렵다는 점이다. 부동산을 재리스 대상으로 하는 경우가 많으므로, 일반적으로 금융기관 중 부동산 관리에 강한 곳들이 이러한 서비스를 제공한다. 국내에서는 자산의 가치평가, PF 등 분야가 발달하지 않아 금융조달 타입도 많지 않고 활용되는 곳이 적지만, 일본, 미국 등 금융 강국에서는 자주 활용된다. 금융조달로서 재리스를 운용할 경우, 비슷한 구조인 할부판매 금융조달도 같이 취급하는 경우가 많다. 할부판매 역시 재리스와 같은 시작 시점에 자산을 매각하여 매각대금을 수취하는데, 할부판매의 경우 원주인이 자산을 즉시 재구매하여 정해진 기간 구매 금액을 할부로 갚아 나가며, 갚을 때 이자를 포함해서 같이 지급한다. 재리스와 할부판매 금융조달의 차이는, 리스/할부 비용 상환 중 자산이 누구 소유냐의 차이라 할 수 있으며 할부판매는 구매계약 체결 시점부터 자산이 원주인의 소유로 취급된다.[3]
자동차 재리스
자동차리스 만기가 되면 차량을 반납해야 하는지 혹은 매입을 해서 더 타야 하는지 그리고 자동차 재리스를 해야 하는지에 대해 고민이 많다. 차량반납을 하면 리스 영업담당을 했던 분들이 얘기했듯이 차량을 반납하게 되면 보증금을 환불받을 수 있다. 이땐 차량이 필요 없던지 혹은 차량을 바꿀 때 많이 이용하고 있다. 그리고 타고 있는 차량을 매입해서 월 납부 비용 없이 계속 타려고 하는 분은 만기 매입을 선택한다. 마지막으로 재리스 방법이며 쉽게 얘기하면 리스를 연장한다고 생각하면 된다. 리스사마다, 틀린 정책을 시행하고 있지만 비슷한 개념으로 가는 것 같다. 그에 대한 설명하자면 리스를 하게 되면 잔존가치라는 항목을 책정하며 리스 만기 되면 자동차를 매입하려면 잔존가치를 추가 납부해야 차량매입이 가능하다. 쉽게 얘기하면 리스 기간의 중고차 가격이다. 중고차 가격을 리스사에 납부해야 하지만 현금이 없거나 혹은 리스를 계속 연장하려고 하면 남아 있는 잔존가치 금액이 재리스하려고 하는 중고차 가격이 된다. 잔존가치 금액을 기준으로 보증금과 잔존가치를 다시 책정하게 된다. 그리고 리스료를 산출하게 되면 재리스견적이 되며 재리스 기간은 첫 리스 기간에 따라 달라진다. 첫 리스 기간이 36개월일 경우 재리스 기간은 최대 18개월까지 가능하지만, 이는 리스사마다 변동된다.[4]
장점과 단점
- 장점 : 대상 건물 또는 설비를 계속 이용할 수 있는 권리가 있어 매각 후 회사를 이전할 필요 없이 그대로 사용할 수 있다는 이점이 있다. '임대'를 조건으로 '매각'을 하겠다는 계약 내용에 따른 것이다. 악화한 재무구조를 개선하고 부채를 줄이는 등 유동성 위기를 해결할 때 주로 쓰는 전략이다. 기업들은 대체로 꼭 사용해야 해서 매각은 불가능한 고정 자산들이 많은데, 이러한 반드시 사용해야 하는 자산을 그대로 쓰면서 현금을 확보할 수 있다는 것이다. 또 매매 계약서에 임대 기간이 지난 후 우선매수권을 명시해 주는데 팔 때 그 가격대로 다시 살 수 있게끔 추가 조건을 맺을 수 있어서 좋다. 물론 임대 기간은 단기일 때도 있고, 10년 이상 장기간으로 정해놓는 예도 있다. 매각하는 법인 등으로서는 전술한 대로 유동성 위기를 줄일 수 있어서 좋고, 매입하는 법인(특히 리스회사나 부동산 펀드) 등으로서는 굳이 세입자를 모집하려는 과정 없이 전 소유주를 임차인으로 할 수 있으므로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 점이 장점이다. 금융사의 부동산 계열 운용자산 규모를 확대하는 데도 사용할 수 있고, 고정자산세 납세 주체도 바뀌기 때문에 잘 활용할 시 절세효과도 누릴 수 있다. 대체로 여러 개의 부동산을 거느리고 운영하는 백화점, 대형마트 업계에서 많이 쓰는 전략이다. 또한, 운용 설비가 거대하고 고정적으로 수입이 나오는 발전소, 공장 등에서도 선택해볼 수 있다.
- 단점 : 임대료 부담이 수익보다 커질 수 있다. 원주인 입장에선 현금을 확보하려고 멀쩡한 자산을 팔아치웠건만 새 건물주에게 임대료를 필요 이상으로 많이 갖다 바치면 별 쓸모가 없는 셈이다. 부동산의 가치는 주변 환경의 영향을 받아 수시로 변동하기 때문에, 매도 시점과 매수 시점의 가격 차이로 인한 리스크가 따른다. 타이밍 못 잡고 결정 제대로 못 하면 나중에 되살 때 가격 차이가 크다는 뜻이다. 이러한 문제를 보완하기 위해, 매각 시점에 리스 기간 및 리스 비용을 미리 정해두는 것이 해외에서는 일반적이다. 이미 정해진 임대료만 내고 감가상각 기간을 리스 기간과 같이 설정해 버리면, 리스 종료 후의 자산가치는 0이 되어 원주인은 부담 없이 자산을 다시 가져올 수 있다. 중소기업 회생 수단으로 활용될 시의 문제점과 주요 쟁점은 다음과 같다.
- 자산 매도가격 산정 문제이며 핵심적인 문제이다. 누군가는 손해를 볼 수 있으며 너무 싸면 매도 기업이 손해를 보고, 너무 비싸면 매입자가 손해를 본다.
- 시장 논리에 어긋난다. 주로 정책금융기관인 한국자산관리공사(캠코)의 정책 금융적 재리스에 발생한다.
- 도덕적 해이 - 다만, 잘 생각해보면 위 3가지는 단점이라 보기는 어렵다. 자산 매도가 시세에 따라 양자 간에 합의를 보면 끝나는 문제고, 시장 논리에 어긋난다는 말에도 어폐가 있는 것이, 매각 가능한 우량 자산을 가지고 있는 기업이 죽어야 하는 기업이라고 볼 수는 없다. 오히려 건실한 자산을 보유한 우량기업인데 유동성 문제 때문에 일시적으로 어려운 것 뿐이고, 이런 경우 단순히 자산을 매각해서 소생 가능성을 없애는 것보다, 자산을 담보 잡히거나 재리스로 자금을 조달하는 것이 합리적이다. 도덕적 해이 가능성을 지적하는 것도 이상한 게, 단순히 매도 후 돈 받았으니 태업을 하겠다는 업체가 굳이 자산을 다시 리스할 리가 없다.[3]
동영상
각주
참고자료
- 〈재리스〉, 《네이버 국어사전》
- 〈세일 앤 리스백〉, 《나무위키》
- 〈매각후재리스〉, 《매일경제》
- 〈재리스〉, 《매일경제》
- 비회원, 〈리스상품 개요 - 자동차 재리스란???〉, 《티스토리》, 2012-04-18
같이 보기
