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원시취득
원시취득(原始取得)은 어떤 권리를 다른 사람의 권리에 의존하지 아니하고 독립하여 취득하는 일을 말한다. 주인 없는 물건의 선점(先占), 유실물 습득, 시효 취득 따위이다.
개요
원시취득이란 권리를 다른 사람의 권리에 의하지 않고 독립해서 취득하는 것을 말한다. 즉, 타인의 권리에 기초함이 없이 새로이 특정의 권리를 취득하는 것을 말한다. 이는 승계취득에 대(對)한 개념이다. 타인의 권리에 근거하지 않고 독립하여 취득하는 것으로, 승계취득에 대응되는 말이다. 무주물선점, 유실물 습득, 선의취득, 시효취득 등이 이에 속한다. 원시취득하는 경우에는 그 권리에 전 권리자의 하자나 부담이 붙어 있었다 하여도 그것들은 취득자에게 승계되지 아니한다. 또한, 원시취득 때문에 취득된 권리는 전연 새로운 권리이므로 비록 그 전주의 권리에 어떠한 하자가 있었더라도 원시취득자에게 승계되지 않는다. 또한, 취득한 물권의 객체가 타인의 지상권이나 저당권 등의 목적물로 되어 있었을 때도 원시취득함과 동시에 이들 부담은 모두 소멸한다.[1][2]
특징
부동산 용어 중에서 원시취득이란 건물을 신축하면서 자기의 노력과 비용으로 건물을 건축했다면, 그 사람이 건물의 소유권을 처음으로 취득한다는 것을 뜻한다. 원시취득한 물권은 등기하지 않아도 소유권을 인정받을 수는 있지만, 등기하지 않으면 이를 처분하지 못한다. 민법에는 이에 대한 사항이 간략하게 규정이 되어 있다. 민법상 제187조(등기를 필요로 하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 따른 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 필요로 하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다. 그리고 신축건물의 건축허가 명의가 타인 명의로 된 여부와는 관계가 없다. 단지 자기의 비용과 노력을 들였다면 들인 사람이 원시취득자이다. 도급계약에 있어서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권 보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속이 된다. 물론 이와 같은 약정 없이 수급인이 자기의 비용과 노력을 들여 건물의 완공했다면 건물의 소유권은 당연히 수급인에게 귀속이 된다.
또 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단 시점에서 이미 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다. 그러나 공사중단의 시점에 사회 통념상 독립된 건물이라고 볼 수 없었다면, 이를 인도받아 자기의 비용과 노력으로 건물을 완공한 자가 그 건물의 원시취득자가 된다. 그리고 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권의 설정과 다름 없으므로 완성된 건물의 소유권은 일단 채무자가 이를 원시취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 한다.[3]
원시취득 취득세
부동산을 유상으로 돈을 주고 살 때 취득세율과 상속받을 때, 또는 증여받을 때, 또는 내가 없던 부동산을 새로 건축해서 만들어낼 때, 이걸 원시취득이라고 한다. 입주권에 대한 취득세율을 아시려면 우선 취득세가 취득원인에 따라 좀 다르다는 걸 아실 필요가 있으며 이 취득세율이 각각 다르다. 토지나 상가, 이런 부동산을 돈을 주고 샀다고 하면 취득세율은 4%이며 여기에 농어촌특별세, 지방교육세를 합치면 4.6%의 취득세를 낸다. 내가 돈을 주고 사는 게 아니라 상속을 받거나, 아니면 원시취득은 자신이 직접 만든 것으로 이런 원시취득의 경우엔 취득세율이 2.8%이다. 그리고 여기에 농특세와 지방교육세가 붙으면 2.96%나 3.16%의 취득세를 내게 된다. 그러므로 분양권이냐, 조합원 입주권이냐를 따질 때 이게 아파트가 똑같이 되더라도 분양권은 돈을 주고 산 유상매매의 취득세율을 적용하고, 입주권은 내가 새로 만든, 그러니까 원시취득에 관한 취득세를 적용하기 때문에 좀 적용이 달라진다. 새 아파트가 된 걸 돈 주고 산 거라고 보는 게 아니고 이걸 내가 원시취득했다고 판단한다. 그래서 취득세율이 8~12% 중과된 취득세율이 적용되지 않는다.
재건축의 경우를 예로 들어 원조합원이라고 한다면 땅을 갖고 있던 상태에서 새로운 집을 갖게 되는 것이다. 땅은 원래 갖고 있었으니까 새로 지어지는 건물에 대한 과세표준만 따지면 새로 지어지는 건물의 평당 건축비를 산정한다. 그래서 평당 건축비 곱하기 평형, 그래서 건물 금액을 구한 뒤 거기에 취득세율을 곱해서 내게 된다. 새로운 집이 지어지는 준공 시점에 취득세를 내게 되는데, 이때 취득세는 원시취득 취득세율이 적용되며 이 재건축의 경우엔 내가 유상으로 돈을 주고 사는 게 아니므로 8~12%의 높은 취득세율이 적용되지 않는다. 그러니까 원시취득세율인 2.8%에 농특세와 지방교육세를 더한 2.96% 또는 85㎡ 초과는 3.16%의 취득세를 내고 마무리가 된다. 승계조합원은 주택이 없어지기 전이냐 후냐에 따라서 좀 달라지는데 주택이 없어지기 전이며 주택 상태에서 집을 취득하게 된다. 이 주택 상태에서 취득하게 되는 건 취득세를 주택분 취득세를 내며 다주택자라고 하면 취득세가 중과세된다.
그런데 만약에 건물이 다 없어지고 땅만 남은 상태에서 취득했다. 그럼 이땐 취득세율이 주택이 아닌 상태에서 취득하는 것이기 때문에 토지분 취득세를 낸다. 토지분 취득세는 4%고 농특세와 지방교육세를 더하면 4.6%가 된다. 땅을 산 거기 때문에 이 건물이 지어지고 나면, 건물에 대한 취득세를 따로 내게 되는데 평당 건축비로 산정한 그 건축비를 과세표준으로 한다. 취득세율은 마찬가지로 원시취득세율인 2.96% 또는 3.16%를 내게 되며 건물이 없어진 이후 취득하시는 분들은 취득세를 8%나 12%로 중과된 취득세율을 내지 않는다. 이 건물이 없어지고 나면 땅만 가진 상태가 되며 이 상태에서 새로 집이 지어지게 되면 지어지는 건물에 대한 취득세를 내야 한다. 이때도 마찬가지로 원시취득에 대한 취득세율을 내게 되는데 우선 자신이 갖고 있던 종전의 자산에 대한 평가액이 있다. 종전자산평가액이라고 하는데, 그 평가액과 자신이 새로 아파트로 받게 되는 분양가, 이 두 가지를 비교해서 모자라는 부분은 자신이 추가로 내게 된다.
이 추가 납부하는 걸 추가분담금이라고 하며 추가분담금액에 대한 취득세를 내게 된다. 옵션까지 있으면 옵션 금액까지 더한 그 금액을 과세표준으로 하고 취득세율 자체는 원시취득세율은 2.96% 또는 3.16%. 이건 85㎡ 이하냐 초과냐에 따라 0.2% 차이가 나기 때문에 그렇게 구분된 취득세율을 내게 된다. 원조합원이 아니라 조합원 입주권을 구매하면 승계조합원이다. 주택이 없어지기 전이라고 하면 주택인 상태니까 주택 취득세를 내게 되지만 조정대상지역의 다주택자라면 8~12%의 취득세 중과세율을 적용받게 된다. 대신, 이 건물이 이미 없어져서 토지만 남은 상태라고 한다면 내가 취득할 때 토지를 취득하는 것이기 때문에 주택 취득세율이 아닌 4.6%, 토지분 취득세를 내게 된다. 나중에 새로 집이 지어졌을 땐 토지분 취득세 외에 건물에 대한 보존등기할 때 취득세를 내야 한다. 이때도 마찬가지로 원시취득으로 봐서 2.96% 또는 3.16%의 취득세를 내게 되고 이때 추가적으로 내는 금액의 과세표준은 내가 추가로 부담하는 금액이다. 추가부담금과 옵션 금액을 합친 금액을 과세표준으로 해서 2.96% 또는 3.16%의 취득세를 내게 된다.[4]
원시취득의 종류
- 토지의 공유수면 매립, 간척 : 공유수면(하천, 바다, 호소 또는 기타 공동의 용에 사용되는 수류 또는 수면으로서 국가의 소유에 속하는 것)을 「공유수면매립법」에 의해 매립을 하여 준공의 인가를 받은 날에 해당 토지를 취득하는 것으로 본다.
- 건축물의 신축, 재축 : 「건축법」에 의한 신축, 재축
- 차량, 기계장치, 항공기의 제조, 조립, 주문에 따라 건조하는 선박 : 각각 원시취득의 형태로서 실수요자의 경제적 부담을 고려하여 취득으로 보지 않고 승계취득의 경우에 의해 원시취득으로 한다.
- 광업권, 어업권 : 광업권, 어업권의 출원에 의한 취득은 취득세를 면제하고, 승계취득의 경우에 의해 원시취득으로 보아 취득세 납세의무가 있다.
- 민법상 시효취득 : 점유취득시효가 있는 경우는 점유개시일부터 20년이 경과한 날, 등기부 취득시효의 경우는 등기일에 원시취득으로 취득한 것으로 본다.[5]
원시취득과 미등기건물
- 원시취득이라는 말은 미등기건물과도 밀접한 관계가 있다. 신축건물을 지어서 원시취득해놓고 등기를 안 해놓는 경우가 많기 때문이다. 이런 일이 발생하는 이유는 허가 없이 건물을 지었거나 원래의 건축허가 범위를 벗어나서 건물을 지었기 때문이다.
- 이러한 미등기건물은 부동산경매에 있어서 간혹 법정지상권이 거론되기도 하는데, 원시취득자에게서 이미 소유권이 한 번이라도 넘어간 미등기건물이라면 법정지상권이 성립될 가능성이 희박하다.[3]
원시취득과 승계취득
어떤 권리를 기존 권리와 관계없이 새로이 취득하는 것이 원시취득이다. 타인의 권리에 근거하지 않고 독립하여 취득하는 것이다. 무주물선점(無主物先占)(민법 제252조), 유실물습득(遺失物拾得)(제253조), 선의취득(善意取得)(제249~251조), 시효취득(時效取得)(제245~248조) 등이다. 이에 대하여 타인이 가지고 있는 기존의 권리에 따라 권리를 취득하는 것이 승계취득이다. 양도, 상속 등이다. 원시취득 때문에 취득된 권리는 전혀 새로운 권리이므로 비록 그 전주(前主)의 권리에 어떠한 하자가 있었더라도 원시취득자에게 승계되지 않는다. 또한, 취득한 물권의 객체가 타인의 지상권이나 저당권 등의 목적물로 되어 있었을 때도 원시취득함과 동시에 이들 부담은 모두 소멸한다.
승계취득은 전주(前主)가 보유하고 있는 권리를 그대로 취득하는 이전적 승계취득과 전주의 물건에 따라 이와 다른 새로운 물권을 승계하는 설정적 승계취득(예를 들면 소유자가 소유권에 따라 지상권(地上權)·전세권(傳貰權)을 타인에게 설정할 때에 타인의 지상권·전세권을 승계하는 경우)으로 나누어진다. 이와 같은 물권행위가 있으면 물권변동이 일어난다. 이전적 승계는 다시 포괄승계(包括承繼)(상속·포괄유증(包括遺贈))와 특정승계(特定承繼)(양도)로 나누어진다.[6]
동영상
각주
참고자료
- 〈원시취득〉, 《네이버 국어사전》
- 〈원시취득〉, 《용어사전》
- 〈원시취득〉, 《부동산용어사전》
- 〈원시취득·승계취득〉, 《법률용어사전》
- 만강일향, 〈원시취득이란?〉, 《네이버 블로그》, 2011-12-06
- 전형진 기자, 〈집코노미TV 다주택자 세금 줄이는 묘책〉, 《한경닷컴》, 2020-10-10
- 분양보호자, 〈원시취득 종류 알라보기〉, 《네이버 블로그》, 2015-12-05
같이 보기
