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업계약서
업계약서(up契約書)는 업계약에 따라 작성된 계약서를 말한다.
개요
업계약서는 다운계약서와는 반대로 실제 거래금액보다 계약서 상의 금액을 높게 작성하는 것이다. 또한, 업계약서는 매도인으로서 양도소득세가 발생하지 않을 때 작성하는 경우가 많다. 주택의 매매가가 9억 이하거나 1세대 1주택으로 양도소득세가 없다면 매수인은 매도인에게 업계약서를 작성해 달라고 요구하는 예도 있다. 이는 나중에 다시 매도할 때 높은 금액에 계약서를 작성했기 때문에 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다. 즉 다운계약서는 매도인 관점에서 당장 나오는 양도소득세를 줄이기 위해서 작성한다면, 업계약서는 매수인 관점에서 나중에 매도할 때 양도세를 줄이기 위해서 작성한다고 보면 된다. 또한, 업계약서를 작성하는 이유는 부동산 하락기에 공시가격을 유지하기 위해서도 작성하고, 높게 작성된 계약서를 가지고 담보대출의 한도를 높여서 대출을 좀 더 받기 위하여 업계약서를 작성하기도 한다. 부동산담보 대출은 부동산의 가격에 비례해서 대출한도가 늘어나기 때문에 업계약서를 작성하는 것이다. 하지만 이는 은행을 속여서 대출을 받은 것이기 때문에 나중에 사기죄로 형사처벌을 받을 수 있다는 것도 알고 있어야 한다.
다운계약서나 업계약서는 모두 세금을 탈세하기 위한 하나의 범죄행위이기 때문에 적발 시 처벌을 받는다. 그런데도 이런 처벌을 감수하고서도 다운이나 업계약서를 작성하는 이유는 어차피 매수인과 매도인의 경제적 이익이 생기기 때문이다. 당사자들끼리만 말을 맞추고 입을 맞추면 될 것으로 생각하기 때문이다. 그런데 실제로 몇 년이 흐른 후에 적발되는 사례가 많이 있는데 이는 너무나도 단순하다. 계약서 작성 당시에는 서로가 이득인 것 같았는데 시간이 지나서 매수인이 매도하려고 하니 생각보다 양도소득세가 너무 많이 나와서 양도소득세를 줄이기 위해서 진행하는 것이다. 합의로 다운계약서를 작성했는데 매수자가 배신하는 것이다. 그러면 관할 관청에서는 매수자가 제출한 실제 거래 가액을 가지고 매도인이 양도소득세를 정상적으로 냈는지 확인하고 그에 따른 불법행위가 있었는지 확인을 한다. 그래서 불법행위가 나타나면 그에 따른 처벌을 한다.
다운이나 업계약서를 작성하다 적발되면 양도소득세 비과세 및 감면 규정 적용에서 배제가 된다. 또한, 1세대 1주택 비과세 대상자이더라도 양도소득세를 내야 한다. 8년 자경농지에 대한 감면에 관한 내용 역시 배제를 하고 양도세를 납부해야 한다. 다운계약서를 작성하고 부동산을 구매한 양수인은 부동산을 향후 양도 시에도 마찬가지고 비과세 또는 감면 규정 적용배제를 같이 적용해서 양도소득세를 추징한다. 또한, 무신고, 과소신고 가산세가 납부 최고액의 최고 40%까지 부과된다. 납부지연 가산세라고 해서 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무신과 과소신고 납부 일수당 0.025%(2019년 2월 12일 이후) 매일 늘어난다. 매수인 역시 과태료를 납부해야 하며 부동산거래신고 등에 관한 법률 제28조3항에 따라 매수인에게는 부동산 거래신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득금액의 5% 이하에 해당하는 과태료가 부과된다. 부동산에서 공인중개사 다운이나 업계약서를 작성해 주었다면 취득세의 5% 이하의 과태료뿐만 아니라 등록취소 또는 업무정지 처분을 받을 수 있으므로 부동산 다운계약서나 업계약서를 요구하지 않는 것이 좋고 부동산에서도 작성하지 않는 것이 좋다. [1]
업계약
업계약(up契約)은 부동산을 거래할 때 실제보다 높은 가격으로 계약하는 일을 말한다. 주로 은행 등 금융회사에서 주택을 담보로 하여 대출을 받을 때 더 많은 금액을 대출받거나, 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄여서 양도소득세를 적게 내려는 목적에서 행해지는 편법으로, 불법행위에 해당한다. 부동산 거래 시 매도자나 매수자가 다운계약이나 업계약을 요구하는 경우가 있다. 이에 대해서 적발이 되었을 경우 벌금 및 과태료가 어마어마하게 나온다. 특히 정부에서도 부동산 경기 과열 시 분양권 다운계약 등 불법적인 거래를 집중적으로 단속하기 때문에 다운계약과 업계약은 주의해야 한다. 다운계약은 실거래금액보다 금액을 낮게 계약서를 작성하는 것으로 매도자는 양도소득세 절세를 할 수 있고 매수자는 취득세를 줄일 수 있다. 그러나 사실 취득세 절세보다는 양도소득세 절세효과가 훨씬 크기 때문에 매도인이 요구하는 경우가 많고, 매수인은 어쩔 수 없이 따르는 경우가 많다. 기존에는 이러한 불법 계약이 아무렇지 않게 이루어졌지만, 현재는 법을 위반하는 불법행위이며 적발 시 처벌이 무거워 거래를 중개한 공인중개사들도 다운계약을 거절하는 경우가 대부분이다. 일반 매매계약에는 다운계약을 찾아보기 어렵지만, 분양권은 양도세 비과세가 되지 않고 보유 기간에 따른 양도세율도 주택보다 높아서 분양권 거래 시 아직도 다운계약이 많이 발생하고 있다.
업계약은 실제 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성한 형태이다. 매수인의 취득가액이 높으면 미래에 양도할 때 양도차익을 줄일 수 있고 주택담보대출도 더 많이 받을 수 있어서 대부분 매수인이 요구하고 양도세에 민감하지 않은 매도인은 일반적으로 업계약에 동의한다. 다운계약이 의심되어서 거래 당사자나 중개사에게 계약서와 거래대금 지급에 대한 증빙자료 등을 요구했을 때 이를 거부할 때는 2천만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과되고, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 부과될 수 있으며, 국세청 세무조사 대상이 될 수도 있다. 그리고 탈루한 취득세와 양도세를 비롯해 신고불성실 가산세(과소신고세액의 40%)와 납부불성실가산세까지일 0.03%, 연 10.95%)까지 납부해야 하며, 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약에 적발되면 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있다.
공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월 업무정지라는 중징계 처분을 받을 수도 있다. 업계약도 적발 시에는 양도세와 취득세 누락분에 대한 가산세가 적용된다. 양도세 법정 신고 기간 다음 날부터 10년이 지나기 전까지는 탈세한 양도소득세를 매도자가 추징당할 수 있으며 양도소득세 부과 제척기간은 10년이기 때문이다. 다운계약과 업계약은 적발 시 세금 폭탄을 맞을 수 있고 다운계약 이행을 거절해도 계약 위반으로 볼 수 없으므로 계약 시 주의가 필요하다. 매도인과 매수인 모두 위법인 다운계약과 업계약은 하지 말아야 한다.[2]
다운계약과 업계약 차이점
업계약은 실제로 일어나는 거래가격보다 높은 가격을 계약서에 적는 것이며, 다운계약은 실제로 일어나는 거래가격보다 낮은 가격을 계약서에 적는 것이다. 예를 들어 1억짜리 땅을 거래하는데, 땅 주인이 받는 돈은 1억, 매수인이 내는 돈도 1억으로 변함이 없지만, 업계약은, 계약서상 1억 5천만 원에 거래가 됐다는 것으로 남는 것이고, 다운계약은, 계약서상 5천만 원에 거래가 됐다는 것이 남는 것이다. 다운계약은 보통 프리미엄이 많은 아파트에서 많이 사용되며 그 이유는 바로 양도세를 탈세하기 위함이다. 프리미엄이 1억 발생한 아파트가 있다고 가정하면 보통 1년 이내 거래하게 되면 세금을 50% 내야 하며 1년 이내 50% 2년 미만 40%이다. 즉 5천만 원은 세금으로 없어져 버리는 돈이 되기 때문에 프리미엄이 1억이라면 5천만 원으로 줄여서 계약서를 작성하게 되는데 이런 것을 다운계약이라고 한다. 만약 5천만 원에 신고하게 되면 세금이 2천5백만 원으로 줄어들고 실재 이익이 5천만 원에서 7천5백으로 늘어나기 때문이다. 그리고 매수하는 견해에서는 취득세가 그만큼 줄어들게 되며 다운계약을 함으로써 2500만 원의 이득이 생길 수 있다.
업계약은 실제 가치보다 대출금액보다 많이 받을 수 있고, 매수자는 향후 매도하게 될 때 역시 양도세를 줄어들게 하는 효과가 있다. 반면에 금액이 높아지게 되니 매수자의 취득세는 증가한다. 그리고 1세대 1주택을 매도하는 경우 어차피 매도자는 양도세를 비과세하기 때문에 웃돈을 주고 향후 매수자가 양도세를 낮게 내기 위해서 업계 약을 쓰는 예도 있다. 하지만, 당연히 업계약과 다운계약은 모두 불법이다. 또, 요즘은 정부에서 정책으로 집값 안정을 위해 여러 가지 규제가 강화되고 있고 이런 계약이 발각되어서 부동산과 매도자 매수자분들이 처벌받은 사례가 늘었다. 분명 다운계약과 업계약은 당장 이익은 줄 수 있지만, 더 큰 손실을 줘 올 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 투자하거나, 사업을 하실 때 불법적인 행위는 그 순간 이익을 가져올 순 있지만, 장기적으로는 손해일 수밖에 없기 때문이다.[3]
업·다운계약서
부동산을 매매하기 위해서는 반드시 매매계약서를 작성하고 그에 따른 거래신고를 해야 한다. 매매계약서에 작성된 내용을 토대로 세금을 내고 소유권이 변경된다. 문제는 세금을 안 내거나 덜 내기 위해 많은 편법계약이 이뤄지고 있다는 점이다. 그중 하나가 업·다운 계약서 작성이다. 다운계약서는 실제 거래되는 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 실제로 거래한 금액은 3억 원인데 계약서상에는 2억 원으로 기재하는 것이 다운계약서이다. 계약서상에는 매매가가 2억 원으로 기재되기 때문에 매도자로서는 1억원에 대한 양도소득세를 탈세할 수 있고 매수자로서는 그만큼의 취득세를 절감할 수 있다.
업계약서는 다운계약서와는 반대로 실제 거래금액보다 계약서상 금액을 높게 작성하는 것이다. 계약서상의 금액이 높아지면 양도소득세 부담은 커진다. 그러나 매매계약 후 추가적인 가격 상승이 이뤄진다면 향후 양도소득세 부담을 덜 수 있다. 아울러 계약서상 가격을 기준으로 주택담보대출을 받을 수 있으므로 대출액을 늘릴 수도 있다. 보통 매수인들은 나중에 다시 매도할 때 양도세를 줄일 수 있다는 점에서 업계약서를 작성한다. 반면 매도인으로서는 업계약서가 큰 도움이 되지 않는다. 이 때문에 매도인이 업계약서에 동의하는 경우는 가족 간·지 인간 거래와 같이 특수한 상황일 때가 많다.
업·다운계약서는 불법
업·다운계약서는 모두 불법계약서이다. 업계약서나 다운계약서와 같은 불법 허위 계약서를 작성하면 매도인과 매수인 그리고 중개업자 모두 처벌받는다. 공인중개사는 취득금액 5% 범위의 과태료, 중개사무소 업무정지 또는 등록취소의 불이익이 있다. 매도인은 신고·납부불성실가산세와 양도소득세 추징, 최대 5% 범위 내 과태료가 부과되게 된다. 또한, 취득가액 최고 5% 이하 과태료, 양도세 비과세 감면에서 배제된다.
마지막으로 매수인도 매도인과 마찬가지로 같은 조건의 과태료가 부과된다. 1세대 1주택 비과세 혜택 박탈, 취득세의 3배 이하의 과태료, 취득세와 신고・납부불성실가산세가 추징, 거래금액 최고 5% 이하 과태료가 발생한다. 업계약서를 작성해 부동산담보 대출을 받을 수도 있다. 부동산의 가격에 비례해서 대출한도가 늘어나기 때문이다. 그러나 업계약서를 작성해 부동산담보 대출을 받으면 은행을 속여 대출을 받은 것이기 때문에 사기죄로 형사 처벌받을 수 있다.[4]
판례
다운(down)계약서란 실제 거래를 진행한 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우를 말하며, 계약서는 낮은 금액을 기재하여 작성하고 나머지 금액은 현금이나 물품 또는 다른 경로로 받는 방식이 일반적이다. 업(up)계약서란 실제로 거래한 가격보다 높은 금액으로 작성하는 경우를 말한다. 이는 취득가액을 높여 양도차익을 줄임으로써 매수인이 향후 재매매 시 양도소득세를 적게 내는 이득이 있기에 활용되고 있다. 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서이며, 대부분 매수인의 제안으로 매도인이 수락하는 경우가 많다. 다운계약서와 업계약서는 모두 그 주된 목적이 탈세에 있으므로 적발 시 처벌을 받을 수 있다.
다운(업)계약서의 유효성
대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 보는 견해다. 다운(업)계약서가 '사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 아닌지'에 관하여, 대법원은 "소득세법령의 규정에 따라 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다."라고 판시하였다.(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결)
다운(업)계약서 작성 시 처벌
- 부동산거래신고법상 과태료 : 부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1, 3항에서는 부동산 실거래가 신고제도를 규정하고 있다. 다운계약서, 업계약서를 작성하는 것은 거짓으로 실거래 신고를 함으로써 위 부동산거래신고법상 실거래가 신고제도에 위반한 것으로 보아 지방자치단체 실거래 신고 관련 담당 부서에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 한다.
제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래 당사자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래 당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가 등"이라 한다)에는 국가 등이 신고를 하여야 한다. ③「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·내준 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
- 조세범 처벌법상 처벌 : 조세범 처벌법 제3조에 규정되어 있는 '사기나 그 밖의 부정한 행위'에 거짓 장부작성이 포함되므로 실거래에 반하는 다운(업)계약서 작성 시 조세범 처벌법상 처벌을 받을 수 있다.
제3조(조세 포탈 등) ① 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급·공제받은 세액(이하 "포탈세액 등"이라 한다)의 2배 이하에 상당하는 벌금을 매긴다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액 등의 3배 이하에 상당하는 벌금을 물린다. 1. 포탈세액 등이 3억 원 이상이고, 그 포탈세액 등이 신고하고 내야 할 세액(납세의무자의 신고에 따라 정부가 부과·징수하는 조세의 경우에는 결정·알려야 할 세액을 말한다)의 100분의 30 이상인 경우 2. 포탈세액 등이 5억 원 이상인 경우
다운(업)계약서 작성 시 세법상 불이익
- 가산세 부과 : 일반적인 양도소득 신고불성실 가산세는 10%이지만, 다운계약은 사기 기타 부정한 행위에 해당하여 과소신고세액의 40%에 이른다.
- 무(과소)신고가산세 : 무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세 부과된다.
- 납부지연가산세 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수* 당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과된다.
- 비과세·감면 규정 적용이 배제되어 양도소득세 부과 : 양도자는 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면요건을 충족하더라도 비과세·감면 규정의 적용이 배제되어 양도소득세가 추징된다. 양수자가 부동산을 향후 양도 시에도 비과세·감면 규정의 적용이 배제되어 양도소득세를 추징한다.[5]
동영상
각주
- ↑ 써니퍼니 부동산 이야기, 〈다운계약서와 업계약서란 무엇이며 왜 다운계약서나 업계약서를 쓰면 안되는가?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2019-08-01
- ↑ 부자되세요, 〈다운계약과 업계약은 무엇이고 처벌은?〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-22
- ↑ 핫비, 〈업 계약, 다운 계약 이란? (왜 할까?)〉, 《경제 야수》, 2020-02-26
- ↑ 〈업다운 매매계약서〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- ↑ 대구변호사 이지훈, 〈다운계약서, 업계약서란? 의의와 불이익 알아보기!〉, 《법률사무소 화랑》, 2023-01-11
참고자료
- 〈업계약서〉, 《네이버 국어사전》
- 〈업계약〉, 《네이버 국어사전》
- 〈업다운 매매계약서〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈다운계약서와 업계약서란 무엇이며 왜 다운계약서나 업계약서를 쓰면 안되는가?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2019-08-01
- 부자되세요, 〈다운계약과 업계약은 무엇이고 처벌은?〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-22
- 핫비, 〈업 계약, 다운 계약 이란? (왜 할까?)〉, 《경제 야수》, 2020-02-26
- 대구변호사 이지훈, 〈다운계약서, 업계약서란? 의의와 불이익 알아보기!〉, 《법률사무소 화랑》, 2023-01-11
같이 보기
