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민간정비사업
민간정비사업(民間整備事業)은 토지주가 조합을 결성해 스스로 사업을 추진하는 방식을 말한다. 이는 분양부터 사업리스크까지 모두 토지주가 부담한다.
정비사업
정비사업이란 쉽게 말해서 재개발과 재건축을 아우르는 것이다. 좀 더 상세하기 정의를 해보면 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 "도시 및 주거환경정비법"에 따른 사업을 말한다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업의 6가지 유형이었으나, 2018년 2월 "도시 및 주거환경정비법"을 개정하면서 정비사업의 유형을 3가지로 단순화했다.
- 주거환경개선사업 : 도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 누후/불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택/다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전/정비/개량하기 위한 사업
- 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복, 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업
- 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
정비사업의 종류
정비사업의 선택지가 확대되어 민간정비사업, 공공재개발/재건축, 공공주도3080+를 포함한 3가지 유형으로 구분할 수 있다.
- 민간정비사업 : 많이 보편화된 사업으로 일반적인 재개발/재건축 사업이 민간정비사업에 해당된다. 토지주가 조합을 결성해서 스스로 사업을 추진하는 방식으로 사업 초기부터 종료까지 사업의 전반적인 리스크를 모두 토지주가 부담한다.
- 공공재개발·재건축 : 토지주가 소유권은 유지하되 공공기관이 총괄관리자로 사업을 지원하는 방식이다. 공공기관이 정비사업에 참여한다고 하여 "공공정비사업"이라고도 불린다. 위에서 공공기관이 사업을 지원한다고 했는데, 민간 정비사업으로 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 지역에 공공기관이 참여해서 규제를 완화하고 절차를 지원하는 등 공적 지원을 부여해 주택 공급을 촉진하는 것이다.
- 공공주도 3080+ : 토지주가 공공기관에 토지를 맡기면 공공기관이 시행자로서 사업전반을 책임지고 토지주는 별도 위험 부담 없이 저렴하게 분양을 받는 방식이다. 공공이 단순히 지원하는 수준을 넘어 직접 시행까지 맡아서 진행하므로 빠른 속도로 주택을 공급하는 것이다. 이렇게 공공기관이 주도 및 직접 시행하여 "공공주도", "공공직접시행"이라고 부르기도 한다. 조합 대신 주민대표 회의를 구성해서 주민의 의견을 듣고 사업에 적극적으로 반영한다. 1년 내에 토지주의 3분의 2 이상이 승인하지 않으면 사업이 취소된다.[1]
민간정비사업의 유형
신통기획
신통기획 또는 신속통합기획은 민간 주도 개발에 서울시가 정비계획 수립 등 가이드라인을 제시하고, 정비구역 지정까지 추진을 지원하는 일종의 패스트 트랙 제도를 말한다. 신속통합기획은 민간 주도로 개발을 진행하되 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 조화를 이룬 가이드라인을 제시, 계획과 절차를 서포트하는 방식의 서울시의 민간정비사업을 말한다. 일명 오세훈표 재개발로 불리며, 일반 민간 재개발 방식을 따르지만, 초기 단계의 복잡한 각종 행정 절차를 서울시, 즉 관의 주도로 진행이 되면서 통합·신속하게 간소화해 재개발구역을 지정할 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 신·속·통·합·기획이라고 불리는 것이다. 오세훈 시장이 내놓은 이 신속통합기획은 서울주택공사, 한국토지주택공사의 주도의 공공재개발, 공공재건축과 달리 서울시가 사업 초반에만 관여해 공공성을 확보한 후에는 주민의 주도하에 민간이 진행하는 정비사업으로 사업성 면에서 더 유리한 점이다. 재개발뿐 아니라 재건축도 포함이 되면서 재건축을 추진 중이지만 여러 규제들로 진행이 더뎠던 많은 구축 단지들이 사업진행기간을 줄일 수 있는 신속통합기획으로 관심이 쏠리게 된다. 신속통합기획 안에 오세훈 시장이 2021년 5월 발표했던 재개발 규제 완화 내용이 포함되며 이러한 이유로 부동산 시장에서 큰 호응을 얻고 있다. 그럼 신속통합기획에 대해 더 자세히 알아보기 전에 오세훈 시장이 발표했던 재개발 규제 완화에 대해 먼저 살펴보도록 하겠다.
오세훈 시장은 서울시장 보궐선거 때부터 재개발 규제를 완화하겠다는 공약을 내걸었었는데요, 2021년 4월 취임 후 한 달이 2021년 5월 서울시, 6대 재개발 규제 완화책을 발표했다. 그는 2015년부터 서울시 내에 신규 지정된 재개발구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택 수급 안정을 이루기 위해선 '재개발·재건축 정상화'라는 과제가 반드시 선결되어야 하며, 그러기 위해서는 재개발 사업에 대한 규제 완화책이 필요하다고 밝히며 다음 6가지의 규제 완화 방안을 발표하였다. 주거정비지수제는 박원순 전 시장 취임 기간 중 생긴 제도로, 법적 요건 외에 주거정비지수제까지 충족해야 재개발구역 지정이 가능해지면서 이 제도는 정비구역 지정의 진입장벽을 높이는 요인으로 작용하게 됩니다. 결국, 2015년부터 2021년까지 서울에서 정비구역 지정을 추가로 받은 곳이 없었는데, 이 제도가 폐지되면서 이제는 법적 요건만 충족해도 재개발구역 지정이 가능하게 되었다. 여기서 주거정비지수제는 재개발 사업 시 법적으로 갖춰야 하는 요건 외에 노후도(연면적) 60% 이상 평가점수 70점 이상(주민동의, 세대밀도 등)을 추가로 적용한 제도이다.
공공기획은 사업의 사전 타당성 조사부터 정비계획 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것을 말하며, 이를 통해 기존에 자치구가 맡아 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있으며, 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축되면서 정비구역 지정 절차가 원활해지게 된다. 사전타당성 조사 단계가 '공공기획' 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화하는 대신에 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 재개발이 해제되었던 총 316곳 구역들 중 170여 곳(약 54%)은 이후에도 노후화·슬럼화가 더욱 진행되면서 주거환경개선이 반드시 필요한 지역이므로 주민들의 재개발 사업 재추진 의사에 따라 신규구역으로 지정한다. 특히 재개발 해제지역의 70%가 서울의 동북·서남권에 집중 분포되어 있는데, 해당 지역들에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과까지 얻을 수 있을 것으로 보인다.
2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 2종 7층 지역을 2종 일반주거지역으로 완화했다. 현재 2종 일반주거지역 중 2종 7층 지역이 차지하는 비중은 61%에 달한다. 이번 규제 완화를 통해 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률 (기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받게 되면 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대를 모으고 있다. 구역지정 활성화를 위해 서울시는 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시하여, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획으로, 이 공모를 통해 구역지정의 예측 가능성을 높이는 한편 재개발에 대한 시민들의 관심 또한 끌어올릴 수 있를 것으로 보인다.[2]
신통기획의 장단점
- 신속한 결정 : 일반적으로 정비구역으로 지정되기까지 5년 이상 소요되지만, 신통기획으로 진행할 경우 2년 정도로 그 기간이 절반 이상 단축할 수 있다는 것이 주요 장점이며, 정비구역 지정된 단계에서도 건축, 교통, 환경 등에 대한 통합심의를 통해 소요기간을 평균 1년 6개월에서 9개월로 단축시킬 수 있다. 35층 층수규제를 적용받지 않아 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있다.
- 유연한 인센티브 : 제3종 주거지역의 경우 일률적인 35층 층수규제를 적용받지 않고, 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있습니다. 다시 말해, 민간 주도 개발에서 공공이 계획과 절차를 지원하여 속도감 있는 정비사업을 가능하게 한다는 것이 그 요지이다.
- 기부채납 요구 : 이러한 인센티브 (기간 단축 및 사업성 개선) 등에 대한 대가로 일정 수준의 임대주택 비율 등을 요구받으며, 이는 실제로 신통 기획을 신청했던 단지의 신청 철회의 주요 이유가 되고 있다.
신통기획 신청방법
신통기획은 신청서와 주민제안 정비계획을 함께 제출하면 구에서 신속통합기획 추진 여부에 대한 주민 의사 확인에 나서며, 이때 정한 사전검토 요청 단계 동의율(전체 주민의 30% 이상)을 충족하면 되며, 정비계획안 수립단계까지 전체 토지 등 소유자의 1/3 이상, 토지면적 1/2 이상을 충족하면 된다. 신청 이후, 시는 주민 참여 의지와 공공지원의 필요성, 주택공급 효과, 관련 상위계획과의 정합성, 공공기여 요소 등을 고려해 대상지를 확정하여 해당 구역을 지원한다는 것이 기본 골자입니다. (다만, 탈락하게 되면 1년여를 다시 기다려야 하며 이는 신통 기획에 대한 우려 부분에서 추가로 설명하도록 한다.)[3]
동영상
각주
- ↑ 〈정비사업 (민간, 공공참여, 공공주도)〉, 《실행하면 이루어진다》
- ↑ 돈을 굽는 타자기, 〈'신속통합기획'은 정말 신통할까? - 서울시 신속통합기획(신통기획)과 대상지에 대해 알아보자〉, 《돈을 굽는 타자기》, 2021-12-16
- ↑ 한국프롭테크, 〈신통기획 우리도 신청해야 할까〉, 《한국프롭테크》, 2022-09-19
참고자료
- 〈정비사업 (민간, 공공참여, 공공주도)〉, 《실행하면 이루어진다》
- 국토교통부, 〈공공이 주도하는 재개발·재건축과 민간 정비사업의 차이점은?〉, 《대한민국 정책브리핑》
- 돈을 굽는 타자기, 〈'신속통합기획'은 정말 신통할까? - 서울시 신속통합기획(신통기획)과 대상지에 대해 알아보자〉, 《돈을 굽는 타자기》, 2021-12-16
- 한국프롭테크, 〈신통기획 우리도 신청해야 할까〉, 《한국프롭테크》, 2022-09-19
같이 보기
