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아파트가격
아파트가격은 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 된 5층 이상의 공동주택의 가격을 말한다.
아파트
아파트는 공동주택 양식의 하나이다. 오 층 이상의 건물을 층마다 여러 집으로 일정하게 구획하여 각각의 독립된 가구가 생활할 수 있도록 만든 주거 형태이다. 아파트먼트 또는 어파트먼트라고도 한다. 즉, 공동주택 양식의 하나로 2층 이상의 건물을 층마다 여러 집으로, 일정하게 구획하여 각각의 독립된 가구가 생활할 수 있도록 만든 주거 형태의 건물이다. 두세 개 이상의 아파트가 모이면 '아파트 단지(n차)'가 되는데, 일반적으로 아파트 단지를 아파트라고 부른다. 영어의 apartment(아|어파트먼트)가, 일본어의 アパート(아파토)를 거쳐 한국어 아파트가 되었다. 즉 전형적인 일본어식 영어(Janglish)에 속한다. 이렇게 어원은 본디 하나이지만 실제 쓰임새는 언어권별로 조금씩 다르다.
한국어 '아파트'가 분양용 다층 공동주택이라는 의미로 쓰이는 데 반해, 영어 'apartment'는 임대용 공동주택을 뜻하며, 일본어 'アパート'는 서민형 연립 주택을 뜻한다. 한국어 '아파트'의 개념에 가까운 영어 용어를 살펴볼 때, 임대용이 아닌 분양용이라는 점에서는 콘도미니엄에 해당하며, 형태상으로 아(어)파트먼트 빌딩이라 할 수 있다. 특히 고층 아파트의 경우에는 하이라이즈(high-rise) 또는 아(어)파트먼트 타워라고 한다. 한편 한국어 '아파트'에 해당하는 일본어는 マンション(mansion, 맨션)이며, 일본어 'アパート'는 다세대 주택의 의미이다.
대한민국에서 아파트 한 채의 규모는 1972년 12월 30일에 제정된 법률 제2409호와 1977년 12월 31일에 전문 개정된 주택건설 촉집법의 시행령과 시행규칙에 따라 건축법시행령의 규정에서 밝힌 바닥면적을 기준으로 한다. 아파트의 공간구성은 전용부분과 공유부분으로 구분된다. 대한민국에서는 1995년 11월에 주택법시행규칙이 개정되면서 법적으로 아파트 면적을 주거전용면적과 주거공용면적, 기타공용면적으로 구분하고 있다. 주거전용면적은 1998년 11월에 동시행규칙이 개정되면서 마련되었는데, 외벽의 내부선을 기준으로 산정하되 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실, 경비실, 세대간 경계벽, 파이트덕트 및 환기덕트 등을 제외한 면적이다.
주거공용면적에는 아파트의 지상층에 있는 공용 부분(계단, 복도, 현관 등)과 아파트 발코니 바닥면적 공제분 초과면적, 그리고 외벽 중심선 안쪽과 호간 경계벽이 포함된다. 기타 공용면적에는 지하주차장을 포함한 지하층과 관리사무소, 경비실, 노인정 등이 포함된다. 이 외에도 전면 발코니 및 후면 발코니와 덕트, 슈트 등의 면적을 뜻하는 서비스면적이 있는데, 대한민국 법령에서 규정한 용어는 아니다. 그런데 서비스면적 중 하나인 발코니를 확장하여 거실, 침실, 창고 등의 실내공간으로 바꾸어 사용하는 경우가 많다.
등기면적은 집합건물의 구분소유권을 정의할 목적으로 대한민국 건축법에서 정의한 용어로, 공용면적을 제외한 세대별 주거전용 면적을 뜻한다. 분양면적은 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 것이고 계약면적은 분양면적에 기타공용 면적까지 더한 것이다. 분양면적과 계약면적은 대한민국 법령에서 정한 용어는 아니다. 한편 계약면적과 같은 개념으로 법령에서 정한 용어는 아파트 (주택)공급면적이다. (주택)공급면적은 사업주체가 각각의 세대에 공급하는 주택의 면적으로 건축법에서 정한 바닥면적을 의미한다. 총(공급)면적은 (주택)공급면적에 서비스면적까지 합한 것인데, 법령에서 정한 용어가 아니다. 아파트 면적과 관련된 비율로는 공급면적대비 전용율(=전용면적/공급면적), 계약면적대비 전용률(=전용면적/계약면적) 등이 있다. 일반적으로 '아파트 전용율'이라고 하면 공급면적대비 전용율을 뜻한다.[1]
아파트시장
아파트시장은 아파트를 사고파는 거래 시장을 말한다. 대한민국 아파트시장은 90년대까지 만성적인 공급 부족으로 공급자 우위의 시장이었다. 그러나 2000년대 들어서 커다란 변화를 겪게 되었다. IMF 관리체제 이후에도 한동안 호황을 누리던 아파트 공급업체가 정부의 각종 규제정책과 수요변화, 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기 등으로 부동산시장 환경이 급변하면서 건설사들은 자금난에 시달리며 구조조정 내지 퇴출대상으로 내몰리는 위기에 처해 있다. 주택공급이 부족하고 경기가 좋을 때에 건설업체는 분양물량 확보에만 급급하였고 분양가나 품질은 크게 상관없는 것이었다.
하지만 주택시장이 공급자 중심 시장에서 수요자 중심으로 이동하면서 건설업계는 안팎으로 변화하지 않으면 안 되는 시점에 이르렀다. 이러한 현실을 타개하고 돌파구를 마련하기 위한 건설사들의 부단한 노력과 다양한 마케팅전략이 있었지만, 전국에 걸쳐 미분양 아파트 물량은 넘쳐나고 있으며 부동산시장 환경은 수요자 우위의 시장으로 빠르게 변화하고 있다. 선분양 후시공의 패턴 상 아파트 분양전략이 중요하다. 그러나 그동안은 아파트 분양시장에서 공급 물량확보가 최우선이었고 분양 후 입주까지의 장기적인 마케팅 마인드가 부족했던 게 사실이다.
이러한 배경하에서 본 논문은 아파트 시장의 변화에 대응한 마케팅전략을 위해 다양한 소비자계층을 대상으로 설문 조사를 실시한 결과, 독신 가구가 늘어나고 가구당 가족 구성원 수도 2～3인 이하의 구성이 많이 늘어나는 등 구조적으로 변화하고 있으며, 아파트구매의 외적 요인으로 입지환경을, 내적 요인으로는 층수와 단지 배치를 가장 중시한다. 건설사마다 브랜드를 내세운 명품아파트 마케팅전략을 구사하지만, 내용 면에서 차별화가 구체적으로 드러나지 않는다는 것을 지적하였다. 그리고 아파트 분양시장에서 주택금융의 중요도와 필요성은 절대적이어서 마케팅 활용도가 높은 부문이며, 단순히 층수별로 로열층을 분류하는 것에서 개인별, 지역별, 단지별로 로열층에 대한 해석이 다양하게 나타나는 경향을 확인하였다.[2]
아파트수요
아파트수요는 아파트를 구매하고자 하는 수요를 말한다. 아파트 수요는 대략 그 도시 전체 인구수의 0.5%임으로 도시별 인구수를 확인해야 한다. 일 년간 지역마다 없어지는 주택 수와 결혼, 이혼, 독립을 위한 세대 분리가 있다. 이 수요층들이 아파트, 빌라, 원룸 등으로 나뉘고, 전세, 월세, 매매로 나눠지므로 아파트 수요는 70% 정도로 추정한다. 30만 명 이하의 도시들은 수요가 인구수의 0.5%보다 더 적을 수 있다. KOSIS 국가 통계 포털(www.kosis.kr/index/index.do)에 접속해서 인구, 가구 → 주민등록인구현황 → 행정구역(시군구)별, 성별 인구수 카테고리에서 확인할 수 있다. 소비자들이 재화, 서비스 가격수준에 대응해 일정 기간에 구매하고자 하는 욕구를 수요라고 한다. 즉, 수요란 재화나 서비스의 모든 가격수준에서 구매하고자 의도하는 양을 말하며 수요곡선 전체를 말한다. 수요량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격수준에서 구매하고 의도하는 양 수요곡선 한 점을 의미한다. 부동산의 수요란 소비자들이 부동산 가격 혹은 임료수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 욕구를 부동산 수요라고 한다.[3]
아파트공급
아파트공급은 한 채의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조된 공동주택을 공급하는 것을 의미한다. 아파트의 경우 기본적으로 공동주택에 속한다. 여기서 공동주택이란 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거공간을 갖추고 생활할 수 있는 주택을 뜻한다. 공동으로 건물을 사용하되 독립된 주거 공간이 있는 주택이 공동주택의 개념이다. 다만, 공동주택의 개념에 따라 소유권과 관련된 부분이 문제가 있을 수 있으며 아파트 분양을 받게 되면 '구분소유권'을 취득하게 되는 것이다.
구분소유권은 같은 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미하는 것이며 즉, 아파트에서 독립된 주거 공간에 대한 소유권을 의미하는 것이다. 또 일정 규모 이상의 아파트는 법적으로 일정한 분양절차를 거치도록 법제화시켜놓고 있다. 아파트를 분양하려는 주체는 입주자모집 공고를 내고 일정 기간 청약을 받아 우선순위를 결정하는 기준을 적용하여 당첨자를 선정하여 공식적으로 발표해야 한다. 우리가 흔히 아파트 분양이라고 생각하는 과정들이 바로 이러한 과정들이지만 이러한 과정들이 생겨난 이유는 부동산 고유의 특성에 기인한다.
부동산이라는 것이 수요보다 공급이 제한될 수밖에 없는 특징을 가진다. 내일 당장 지어서 분양할 수 있는 게 아니고, 지역적 한계성을 가지고 있으니까 말이다. 결과적으로 수요와 공급에 대한 비대칭적인 상황이 발생하게 되기 때문에 이런 과정들을 거치게 되는 것이다. 아파트 분양권이란 아파트 분양의 과정을 거쳐 피분양자(분양을 받은 사람)가 보유하게 되는 권리를 의미한다. 이는 소유권과는 다른 개념으로 아파트 분양권은 아래의 개념 정도로 정리해 두면 된다. 즉, 입주자로 선정되어 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리, 자격, 지위를 가진다. 이러한 아파트 분양권을 불법적으로 거래하는 경우도 많아서 사회적 문제가 되기도 했다. 물론, 합법적으로 분양권 거래를 하는 예도 있지만, 과거에는 부동산 투기를 억제하기 위해 이러한 분양권 거래를 대부분 불법행위로 처벌하기도 했다.
인기 지역의 경우에는 분양권만으로 몇천만 원의 웃돈이 붙기도 했다. 아파트 특별공급이란 사회 계층 중 무주택자의 주택 마련을 지원하기 위해 일반공급에 앞서 주택 건설 물량의 일정 부분을 공급하는 것이다. 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 가구 등이 대표적이지만 장애인, 국가유공자, 장기복무 군인, 북한 이탈 주민 등도 기관추천 등을 통해 특별공급을 받을 수 있다. 공공분양이란 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다. 그리고 국민주택이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
- 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
- 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말한다. 이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말한다.[4][5][6]
부동산 시세 조회
오프라인 부동산을 찾지 않아도 쉽고 빠르게 시세, 거래 정보, 위치, 주변 환경 등의 부동산 정보를 확인할 수 있는 온라인 서비스를 살펴보고 현명하게 부동산을 선택하는 방법을 알아볼 수 있다. 과거의 부동산은 규모와 복잡성 때문에 접근하기 어렵고, 정보를 얻기가 어려운 시장이었다. 그러나 이제 오프라인에서 물리적으로 부동산을 찾아다니며 시간과 에너지를 소비할 필요는 없어졌다. 인터넷과 스마트폰의 발전으로, 손안의 작은 화면에서도 다양한 지역별 부동산 시세 정보를 얻을 수 있게 되었다. 바로 부동산 시세정보 플랫폼을 통해서인데, 이들 플랫폼은 부동산 시세, 거래 정보, 위치, 주변 환경 등 다양한 정보를 제공하며, 빠르고 간편하게 부동산 정보를 파악할 수 있게 도와준다.
지역별 부동산 시세 조회하는 3가지 방법
- 부동산 시세 데이터 수집 : 부동산 시세 정보는 주로 정부 기관에서 발표하는 실거래가 정보, 중개사가 제공하는 매물 정보, 전문 연구기관에서 제공하는 부동산 가격지수 등 다양한 출처에서 수집된다. 예를 들어, 한국에서는 국토교통부가 실시간으로 업데이트하는 실거래가 정보를 제공하고, 중개사들은 각각의 매물 정보를 온라인에 업로드하며, 부동산 전문 연구기관은 주기적으로 아파트 가격지수나 전세 가격지수를 발표한다.
- 부동산 시세 데이터 처리 : 수집된 데이터는 적절한 형태로 처리되어야 사용자에게 제공될 수 있다. 예를 들어, 실거래가 정보는 거래 시기, 거래량, 평당 가격 등 다양한 방식으로 집계될 수 있으며, 매물 정보는 지역, 유형, 가격 등 다양한 기준으로 분류될 수 있다. 이러한 처리 과정을 통해 복잡한 원시 데이터는 사용자가 이해하기 쉬운 형태의 정보로 변환된다.
- 부동산 시세 데이터 표시 : 처리된 데이터는 그래프, 표, 지도 등 다양한 방식으로 사용자에게 표시된다. 사용자는 이러한 정보를 바탕으로 부동산시장의 동향을 파악하거나, 특정 부동산의 가치를 평가할 수 있다. 일부 플랫폼은 AI 기술을 활용하여 사용자의 검색 패턴이나 선호도를 분석하고, 이를 바탕으로 맞춤형 정보를 제공하기도 한다.
부동산 시세 조회 플랫폼 3가지
- KB부동산 : 'KB부동산'은 KB국민은행에서 운영하는 부동산 정보 플랫폼이다. 이 플랫폼은 국토교통부의 실거래가 정보를 바탕으로 다양한 부동산 정보를 제공한다. 특히 자체적으로 아파트 가격 지수를 제공해 시세 변동 추이를 확인하는 데 유용하다. KB 부동산의 데이터는 정확성과 신뢰도를 인정받아 정부 부동산 정책 및 다양한 금융 서비스에도 사용된다. 국토교통부 등 관련 기관은 KB 부동산의 데이터를 분석해 부동산 시장의 트렌드를 파악하고 이를 바탕으로 다양한 정책과 규제를 마련한다.
- 부동산114 : '부동산114'는 전국 아파트, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 부동산 매물 정보를 제공하는 웹사이트이다. 국토교통부 실거래가 정보를 반영한 실시간 시세 정보 제공 외에도 지역별, 유형별, 기간별로 자세한 통계 자료를 제공하며, 사용자들이 쉽게 정보를 얻을 수 있도록 도와준다. 다소 불편한 인터페이스와 부동산 중개사가 제공하는 정보에 의존하는 시스템은 개인이 직접 거래하는 경우 정보를 얻기 어려워 아쉽다.
- 네이버 부동산 : '네이버 부동산'은 네이버에서 운영하는 부동산 정보 플랫폼이다. 다양한 부동산 거래 정보와 실거래가를 제공하며, 지도 기반의 서비스로 위치에 따른 시세 변동을 직관적으로 확인할 수 있다. 단, 주로 중개사가 제공하는 매물 정보를 제공하기 때문에 실거래가가 정보를 찾는 데 어려움이 있다. 여기에 주로 주택에 중점을 둔 서비스로 상가나 토지 등 다른 부동산 유형에 대한 정보는 찾기 어렵다.[7]
동영상
각주
- ↑ 〈아파트〉, 《위키백과》
- ↑ 〈부동산시장 환경변화에 따른 아파트 분양마케팅 전략에 관한 연구〉, 《사이언스온》
- ↑ 유디2, 〈아파트 수요/공급/미분양 확인하는 방법(확인 필수)〉, 《티스토리》, 2020-10-12
- ↑ 〈아파트 특별공급〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 〈아파트 분양의 이해 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 하늘을 나는 종이비행기, 〈아파트 분양이란?〉, 《티스토리》, 2016-03-06
- ↑ 〈지역별 부동산 시세 조회하는 3가지 방법〉, 《그래어집 블로그》, 2023-07-31
참고자료
- 〈아파트〉, 《위키백과》
- 〈부동산시장 환경변화에 따른 아파트 분양마케팅 전략에 관한 연구〉, 《사이언스온》
- 〈아파트 특별공급〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈아파트 분양의 이해 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈지역별 부동산 시세 조회하는 3가지 방법〉, 《그래어집 블로그》, 2023-07-31
- 유디2, 〈아파트 수요/공급/미분양 확인하는 방법(확인 필수)〉, 《티스토리》, 2020-10-12
- 하늘을 나는 종이비행기, 〈아파트 분양이란?〉, 《티스토리》, 2016-03-06
같이 보기
