프롭테크

프롭테크(Proptech)는 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로, 부동산산업의 디지털 혁신을 대표하는 용어이다. 부동산 데이터를 이용한 사업을 통해 성공한 스타트업과 디지털화된 신부동산 서비스를 제공하는 기업들을 의미하기도 한다.

개요

전통적인 부동산 유통과정을 생각하면 부동산과 테크놀로지는 썩 잘 어울리지 않는 조합으로 생소하게 들린다. 사실 그동안 부동산 산업분야에는 기술이 적용되지 않았다. 하지만 최근 디지털 기술이 발전하여 부동산 산업분야에 적용되며 프롭테크는 미래성장산업의 하나로서 각광받고 있는 신생분야이다.

프롭테크는 중개 및 임대, 부동산 관리, 프로젝트 개발, 투자 및 자금도달 등 네 가지 비즈니스 영역으로 구분된다. 특히 중개와 임대 영역은 모바일 부동산 플랫폼이 주된 역할을 하며 최근에는 부동산 관리, 크라우드펀딩 등 타 영역에서도 부동산 플랫폼 적용이 확대되고 있다. 뿐만 아니라 VR, 블록체인 등의 기술을 통해 그 발전의 깊이를 더하게 될 것으로 전망된다. 최근 우리나라에서도 많은 중개앱이 보급 활용되고 있어 초보적 프롭테크 수준은 넘어서고 있는 상황이며 부동산 서비스 산업의 선진화를 위한 법적 제도적 지원도 시작되고 있는 단계이다.

등장배경

전통적으로 저차원적 기술(Low-Tech) 산업에 속하는 부동산 산업에도 디지털 변혁이 가속화 되며 수요자 중심의 서비스 혁신이 확산되고 있다. 이에 따라 최근 부동산 산업은 개발업자와 건설사, 개발금융 등이 중심이 된 공급 우선 산업에서 임대 및 운영 관리, 감정평가, 중개자문, 종합자산관리 등 수요자 편의를 우선하는 서비스 산업으로 변화하고 있다.

이러한 변화는 부동산 산업의 디지털 변혁에 기인하고 있으며 특히 데이터의 자유로운 활용에 영항을 미쳤다. 먼저 선진국을 중심으로 부동산 산업이 제조업을 대체할 서비스 산업의 핵심부분으로 재인식되었다. 이에 따라 각 국은 ICT 기술을 활용하여 새로운 서비스를 창출하기 위한 공공부문의 오픈데이터 정책을 추진하기 시작했다. 2009년, 미국은 오바마 전 대통령이 공표한 ‘전례 없는 수준으로 정부를 개방할 것(Open Government Initiative)’을 통해 공공데이터를 전면 개방하였다.

이에 이어 2010년, 영국은 ‘투명성 아젠다(Transparency Agenda)’를 통해 공공데이터 개방 원칙을 발표하였다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살르(JLL)가 발표한 부동산 투명성 지수(GRETI)에 따르면 영국이 투명성 순위 1위, 미국이 4위를 기록하며 부동산 산업의 디지털 혁신을 주도하고 있는 것으로 밝혀졌다. 아시아에서는 싱가폴(11위), 홍콩(15위), 일본(19위)이 상위에 오른 반면 한국은 40위로 태국(38위)보다 뒤쳐지고 있다.

역사

1980년대, 미국에서 상업용 부동산에 대한 설계, 재무, 중개 부문 소프트웨어 업체들이 등장하면서 RE-Tech(Real Estate Technology) 영역이 태동하기 시작했다. 오토데스크(Autodesk)는 오토캐드(AutoCAD)를 개발하여 디자인 공정을 디지털화 하였으며 야디(Yardi)는 부동산 회계·자산관리 통합 시스템인 기본 부동산 관리(Basic Property Mgmt.)를 부동산 기업들에게 제공하였다. 코스타(CoStar)는 사무실, 산업부지, 소매점 및 기타 상업용 부동산에 대해 매매·임대 물건 정보, 시세 분석, 임차인 정보 등을 DB로 만든 코스타 부동산 프로(CoStar Property Professional)를 개발하였다.

2000년대 이후 인터넷을 이용한 e비즈니스(e-Business) 사업이 부동산 중개부문에 활발히 적용되면서 이 시기에 대표적인 RE-Tech 크게 성장했다. 라이트무브(RightMove)는 핼리팩스(Halifax), 컨추리와이드(Countrywide plc), 로열 앤드 선 얼라이언스(Royal&Sun Alliance), 코넬스(Connells) 등 4개의 대형 부동산 기업이 합작하여 만든 영국의 온라인 부동산 포털 회사로, 부동산 중개업자들의 매물에 대한 리스팅·검색 서비스를 제공하고 주택가격지수를 발표했다. 주택난이 심각한 샌프란시스코에서 온라인 부동산 포털의 정보한계를 절실히 느낀 두 창업자가 만든 생활밀착형 부동산 정보제공 포털인 트룰리아(Trulia)는 경쟁사와 달리 범죄 빈도수, 이웃정보, 통근 시간 등의 정보를 구글과 협업하여 인포그래픽 지도로 제공하였다. 미국 1위 부동산 정보업체인 질로우(Zillow)는 1억 가구 이상에 대한 세금·매매·임대·대출·인구 정보를 취합하고 분석해 검색엔진을 통한 부동산 정보를 제공하였다. 2015년에는 트룰리아를 35억 불에 인수하여 온라인 부동산 정보업계에서 확고한 위치를 점유하였다.

프롭테크는 2010년대 들어 유럽을 중심으로 등장한 신 RE-Tech 분야로 모바일 채널과 빅데이터 분석, VR 등 하이테크 요소가 결합된 것이 특징이며 영국이 주도하고 있다. 2008년 부동산 중개 포털을 론칭한 주플라(Zoopla)가 기존 부동산 기업들을 인수하면서 2009년 7백만 파운드 수익달성에 성공하자 이후 프롭테크 스타트업의 창업이 본격화되었다. 벤처캐피탈 스파이어벤처스(Spire Ventures)가 2014년 유럽 최초의 프롭테크 스타트업 악셀러레이터인 피아이랩스(Pi Labs)를 설립한 것을 계기로 유럽 각국은 프롭테크에 대한 관심과 지원을 확대하였다. 북미와 아시아 지역에서도 프롭테크 스타트업의 창업이 급격히 증가하면서 전 세계 프롭테크 기업의 수는 4천 개를 넘어섰으며 유치액도 78억 달러에 이르고 있다.

주요 국가

프롭테크 주요 선진국으로는 영국과 미국이 대표적이며 중국이 잠재적 선도국가로 부상 중이다. 선도국들은 정책적으로 스타트업 생태계를 조성하는 방식으로 프롭테크 산업을 간접 지원하고 있으며 정부-기업 간 협력 및 투자유치가 용이해지면서 프롭테크 산업이 빠르게 성장하고 있다.

영국은 2010년 공공데이터 개방원칙을 발표하고 기업투자법 공표를 통해 런던에 테크시티(Tech City) 조성 및 기술기반 클러스터를 지원하는 제도를 마련하였다. 또한 2012년 재무부 토지등기국(HM Land Registry)은 부동산거래 정보 공개를 통해 서드파티 스타트업의 데이터 활용을 지원하고 있다. 2017년 프롭테크협회(UKPA)가 출범하면서 핀테크에 이어 부동산 서비스 혁신을 주도하고 있다.

미국은 전 세계 프롭테크 투자 건수의 반 이상을 차지하고 있다. 2011년 에어비앤비(Airbnb), 2014년 위워크(Wework), 하우즈(Houzz), 텐엑스(Ten-X)가 프롭테크 유니콘 기업으로 성장하였으며 2016년에는 SMS어시스트(SMS Assist), 컴퍼스(Compass), 오픈도어(Opendoor) 등이 유니콘 기업으로 성장하면서 프롭테크 산업이 확장 중이다.

중국은 2015년 대중창업, 만중창신 선언을 통해 프롭테크 및 기타 기술기반 기업의 성장을 장려하고 있다. 2018년 8월 알리바바와 항저우 저장성 지방정부는 주택 임대를 위한 온라인 시스템을 시작하는 등 민간기업과 지방정부가 협업하여 프롭테크 발전을 가속화하고 있다.

영역

프롭테크는 중개 및 임대, 부동산 관리, 프로젝트 개발, 투자 및 자금조달 등의 4가지 비즈니스 영역으로 구분된다.

중개 및 임대

프롭테크는 부동산 정보를 기반으로 개별 부동산에 대한 물건정보 등재에서부터 데이터 분석, 자문, 중개, 광고 및 마케팅에 이르는 매매·임대 정보를 제공한다. 중개 및 임대 영역은 다수의 참여자 확보가 성공 요소인데, 플랫폼을 중심으로 성장하기 때문이다. 이를 위해 독자적 정보, 정보의 질 향상, 비용효율성 등이 매우 중요해졌다. 실제로 질로우(Zillow)는 제스티메이트(Zestimate)라는 부동산 가치측정 도구를 개발하였으며 리얼터(Realtor), 레드핀(Redfin)은 각각 디테일한 매물 정보, 수수료 인하 등의 방식으로 시장지배력을 확보하였다.

부동산 관리

프롭테크를 통해 에너지, 사물인터넷(IoT), 센서기술 등 스마트 부동산 기술을 기반으로 한 임차인·건물 관리 서비스가 가능하다. 건물주에게 상업용 건물에 대한 보안 및 제어시스템을 제공하는 KISI, 센서 및 사물인터넷 기술을 이용해 스마트 홈 시스템을 구현하는 하이브(Hive) 등이 선도기업이라고 할 수 있다. 또한 중개 및 임대영역과 연계하여 플랫폼으로 확장가능하며 건물주와 임차인 간 중개, 임대, 부동산 관리 서비스를 제공하는 노에이전트(No agent)가 대표적인 사례이다.

프로젝트 개발

부동산 개발과 관련된 프롭테크 영역으로는 건설, 인테리어 디자인, VR/3D분야 등이 해당된다. 개발 진행과정에 대한 효율적 관리를 지원하며 고도화된 기술을 적용하거나 프로젝트 성과를 예측, 모니터링하는 소프트웨어를 제공한다. 프로코어(Procore), 아코넥스(Aconex), Wrike(라이크) 등이 주요 사례이다. 최근에는 매터포트(Matterport), 아이스파이360(Eyespy360) 등 가상현실 기술을 이용하여 3D설계, 모바일 도면 등을 제공하는 기업들이 주목 받고 있으며 부동산 플랫폼에 정밀한 정보제공에 기여하고 있다.

투자 및 자금조달

투자 및 자금조달 영역에서의 프롭테크는 핀테크 기술이 부동산 시장에 도입된 것으로 크라우드펀딩과 개인금융 분야로 구성된다. 개인금융의 경우 부동산 중개영역과 연계하여 소비자 접근성 및 편의성이 강화되었다.

활용

마켓플레이스 역할

부동산 플랫폼은 정보포털 이자 부동산 거래를 위한 마켓플레이스 역할을 하여 부동산 수요자와 공급자, 중개인 등이 부동산 정보를 원활하게 주고받을 수 있도록 한다. 또한 부동산 수요자의 정보 비대칭성 문제를 해소하여 공급자 중심의 부동산 산업을 소비자 중심으로 변화시키는 데 기여한다. 부동산 플랫폼은 개별 부동산에 대한 물건정보, 데이터분석 등을 제공하는 임대 및 매매영역 프롭테크 기업을 중심으로 활성화 될 수 있다. 최근에는 모바일 앱 기반의 부동산 플랫폼이 발전하면서 편의성이 증대될 뿐만 아니라 크라우드펀딩, 부동산 관리 등의 프롭테크 기타 비즈영역에서도 부동산 플랫폼 적용이 확대되고 있다.

현재 해외의 부동산 플랫폼은 서비스 차별화, 비즈영역 간 연계를 통해 경쟁력을 확보하는 추세이다. 스타트업 기업은 시장지배력을 선점하고 대량의 데이터를 확보한 선도기업과의 경쟁에서 불리한데, 이는 플랫폼은 네트워크 효과를 가지기 때문이다. 이와 같은 문제점을 타개하기 위해 서비스 다각화로 틈새시장을 공략한 스타트업 기업들이 최근 급속도로 성장하고 있다. 굿로드(Goodlord) 등 영국의 11개 신생 플랫폼은 주택계약의 단순화, 중개인 없는 부동산 거래 등 기존 서비스와 차별화된 방식으로 플랫폼 시장에서 경쟁력을 확보하고 있다. 또한 건물관리·모기지 대출 등을 제공하는 레지던스·금융 기업들과 연계하여 플랫폼 이용자들을 타겟팅하는 통합서비스화 또한 진행하고 있다. 질로우(Zillow)의 경우 모기지 대출 신청자가 거주지역, 희망대출 금액, 연소득 등에 대한 정보를 입력하면 자체 개발 알고리즘에 따라 금융회사를 추천해주는 서비스를 제공하고 있다.

사례

공공 디지털 토지장부

스웨덴은 디지털 토지장부 Lantmateriet를 개발하여 모든 부동산 거래를 블록체인 거래장부로 디지털화해 개방성과 투명성을 높였다. 이를 위해 위조 방지 및 사기 감소, 거래 촉진, 비효율적 프로세스 제거 효과를 기대하고 있으며 디지털 토지장부 도입으로 연간 약 1억 유로의 예산절약이 가능할 것으로 전망한다.

이를 위해 블록체인 기업 크로마웨이(ChromaWay)와 컨설팅 그룹 카이로스퓨처(Kairos Future)가 프로젝트를 진행하고 있으며 SBAB, 란드시포텍(Landshypotek) 두 은행과 파트너십을 체결하였다. 현재 블록체인 기술과 스마트 계약 기술을 1, 2단계에 걸쳐 테스트 하고 있다.

민간 디지털 토지장부

렉스는 블록체인 기반 공동 소유 글로벌 부동산 정보제공 플랫폼을 통해 이더리움의 분산원장, 분산파일공유(IPFS), 분산스토리지(SWARM) 기술들을 이용하여 중앙서버 없이도 부동산 데이터를 배포 및 공유할 수 있도록 하는 프로세스를 구현하였다. 이는 미국 1위 부동산 정보 플랫폼 질로우(Zillow)와 비교하여 비용효율성, 정보의 질 향상 등이 개선되었다. 먼저 렉스는 P2P네트워크를 이용하기 때문에 거대한 중앙집중형 서버를 유지할 필요가 없다. 또한 미국의 MLS를 경유하여 정보를 제공받는 것이 아닌, 정보보유자들에게 직접 정보를 제공받는다. 이러한 정보관리 방식은 거래수수료를 6%에서 2%로 인하할 수 있게 했다.

블록체인의 업데이트 기능은 관련 데이터를 실시간으로 동기화시키고 서버의 다른 참가자들에 의해서 검증된다. 따라서 정보가 항상 최신의 상태를 유지하고 허위 매물을 제거할 수 있다는 장점이 있다. 렉스는 렉스코인(REXCoin)을 발행하여 인센티브 프로그램을 통해 부동산 정보 플랫폼의 성공조건인 다수의 참여자 확보를 해결하였다. 코인은 정보 제공에 대한 보상으로 주어지며2019년 03월 26일 기준 렉스코인은 총 발행량 2,401만 개 중 약 866만 개가 유통되고 있으며 시가총액은 약 22만 달러이다.

평가

국내에서는 부동산 산업 내 업계 간 겸업 금지 및 정부출자 벤처펀드의 부동산에 대한 투자제한 등으로 다양한 비즈영역에서의 프롭테크 활성화에 한계가 있다. 하지만 최근 중개앱을 중심으로 기술요소가 진화하고 있다. 국민자산의 2/3 이상을 차지하고 있음에도 불구하고 부동산산업의 부가가치 및 고용창출이 선진국 대비 낮은 수준을 보이는 이유는 타 산업대비 기술기반 서비스화 정도가 낮고 개별서비스에 머물러있기 때문이다. 부동산 산업은 주택임대관리업, 중개업, 감정평가업의 겸업이 금지되어 있어 서비스 간 단절 및 업권이 확장되지 못하고 영세한 규모라는 한계가 있다. 건설·분양에 치우친 업종 내 특성과 시세차익을 추종하는 매매주체, 시장안정을 우선하는 정책당국 등으로 인해 해외에 비해 거주자·수요자 중심의 부동산 서비스 발전이 더딘 상황이다.

최근 국내 부동산 중개앱 서비스의 활성화를 통해 프롭테크가 확산될 수 있을 것으로 예상된다. 2013년 골목상권 침해 논란이 일자 네이버 부동산이 부동산 중개사업을 철수하였다. 이를 계기로 모바일 전월세 정보제공(부동산 O2O) 기업인 채널브리즈(직방)와 스테이션3(다방)이 성장하기 시작했다. 현재 아파트 매매로까지 영역을 넓힌 직방은 ‘VR(가상현실) 홈투어’에 이어 부동산 실거래가와 주변 정보를 알려주고 매물 데이터를 비교 분석하는 ‘빅데이터랩’을 서비스하고 있다. 다방 또한 공인중개사 전용 앱(다방프로)과 허위·미끼 매물을 AI시스템으로 자동 걸러내는 서비스를 제공하는 등 단순한 매물 광고 플랫폼에서 기술기반 중개서비스로 진화하고 있다. 이들 기업의 성장은 침체되었던 부동산 정보서비스 업계에 활력을 불러일으키며 네이버·금융권·기타 스타트업들이 중개앱 시장에 진출하고 부동산 서비스의 디지털화에 관심을 갖는 계기가 되고 있다.

부동산 산업의 선진화를 위해서는 국내 제도 개선과 함께 해외의 프롭테크 기업 및 기술변화가 부동산 산업에 어떤 영향을 끼쳤고, 끼치고 있는지 주목할 필요가 있다. 정부는 2016년 말 「부동산 서비스산업 진흥법」을 제정하고 부동산 산업의 고도화를 위해 꾸준히 노력하고 있다. 향후 개발 수요 감소로 주택이 거주 중심으로 바뀌면 전방분야(시행, 시공, 분양)보다 후방분야(임대, 관리, 유통, 생활서비스, 리무델링)의 중요성이 증가할 것으로 전망되는 만큼, 부동산 종합서비스 체계를 마련하고 임대관리업의 성장과 미래형 사업의 발굴을 지원할 계획을 세워야 한다. 그럼에도 불구하고 아직 구체화하지 못한 상태이다. 따라서 영미 국가의 주요 프롭테크 기업들의 사업모델과 향후 도입기술을 참고하고 관련 분야의 스타트업이 지속적으로 출현할 수 있는 환경조성을 위해 어떠한 정책들이 추진되는지 지켜봐야 한다.

전망

부동산 플랫폼은 향후 가상현실, 블록체인 등의 기술을 통해 고도화될 것으로 예상된다. 가상현실(VR)은 일종의 가상시연으로 부동산 정보 플랫폼의 부정확한 정보전달 문제 및 방문을 통한 부동산 정보 확인의 시간·비용 문제를 효과적으로 해결할 수 있는 대안 중 하나이다. VR은 증강현실, 몰입형 3D등 기존 부동산에 대한 체험서비스를 제공함으로써 부동산 정보의 질 개선과 부동산 플랫폼의 업그레이드를 주도하고 있다. 현재 VR을 통해 부동산 정보를 제공하는 방식에는 360도 촬영, 3D 렌더링을 기반으로 한 안내가상방문 방식, 사용자가 결정한 동작을 통해 대화식으로 공간을 이동하는 대화식가상방문 방식 등이 다양한 방식들이 있다. 설계 영역에서의 VR은 개발예정 부동산에 대한 3D모델링을 통해 공간 설계, 인테리어 등의 정보를 완공 전에 보여주어 고객의 요구사항을 반영하고 오류발견 및 개발비용 절감에 기여한다.

블록체인은 투명성이 강화된 전자거래원장으로 디지털 장부, 스마트 계약을 통해 혁신적인 거래 프로세스를 구축하고, 인센티브 프로그램으로 운용할 수 있는 차세대 프롭테크 기술이다. 블록체인 기반 디지털 장부는 분산원장 방식이기 때문에 서버의 유지비를 절감할 수 있으며 관련 정보는 항상 검증되어 갱신되므로 최신의 정보 이용이 가능하다는 장점이 있다. 스마트 계약은 자동으로 계약을 체결하고 유지·관리하는 프로세스이다. 이를 통해 금융, 벌률 및 부동산 등의 분야에서 중개자의 도움 없이 거래 프로세스를 단순화해 수수료 절감이 가능하다. 또한 블록체인 네트워크를 통해 계약의 실행여부와 과정을 확인하고 공유할 수 있다. 블록체인을 활용한 부동산 플랫폼 기업은 렉스(REX), 베록스RE(Velox.RE), 클릭투퍼체이스(Clicktopurchase) 등이 있으며 스웨덴, 우크라이나, 조지아 등은 국가적 차원에서 블록체인을 이용한 부동산 공공장부 시스템을 구축할 예정이다.