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전대인
전대인(轉貸人)은 돈이나 물건을 빌린 뒤 그것을 다른 사람에게 빌려 준 사람을 말한다.
개요
임대차계약의 당사자 확인에서 전대인(임차인)은 주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차계약을 체결하려는 경우에는 임대인의 동의 여부를 확인해야 한다. 임대인의 동의 없이 전대차계약을 하였을 때에는 그 계약은 성립하나 전차인은 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전하다. 따라서 임대인이 주택의 반환을 요구하면, 전차인은 주택을 반환해야 하고, 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 없다. 다만, 전차인은 전대차계약을 체결한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 전대차(轉貸借)란 빌리거나 꾼 물건을 다시 남에게 빌려주거나 꾸어 주는 것을 말한다. 임대차계약에 의하여 임대인으로부터 어떤 물건을 빌리고 있는 임차인이 자신이 임대인(전대인이라 함)이 되어서 그의 임차물을 다시 제3자(전차인이라 함)에게 사용·수익하게 하는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人) 사이의 계약을 말한다.[1][2]
전대인과 전차인의 차이점
임대인과 임차인은 임대차계약을 맺은 집주인과 세입자를 말하는 것이며 집주인은 임대인, 세입자는 임차인이다. 즉 전대차 계약은 원래의 집주인인 임대인으로부터 임차를 받은 임차인이 새로운 임차인에게 다시 임차를 해주는 것을 전대차계약이라고 한다. 예를 들어 집주인 A와 임차인 B가 임대차계약을 맺고 B가 A의 집에 살고 있다. 그런데 임차인 B가 임대 기간 중 사정이 생겨서 몇 달 집을 비우게 되거나, 다른 곳으로 이사해야 하는 상황이 생겨, 새로운 임차인 C와 임대차계약을 하였다. 이렇게 원래 임대인 A가 아닌 임차인 B가 새로운 임차인 C와 계약을 한 것을 전대차계약이라고 한다. 이때는 임차인 B가 전대인이라고 하고, 임차인 C를 전차인이라고 한다.
전대인은 남의 것을 빌려서 다시 빌려주는 사람이고, 전차인은 남의 것을 빌린 사람에게 다시 빌리는 사람이란 뜻이다. 즉, 기존의 임대인과 임차인에서 '임'이 '전'으로 바뀐 것이며 이렇게 전대인과 전차인의 계약을 전대차계약이라고 하는 것이다. 그런데 전대차계약을 할 때 가장 중요하게 봐야 하는 것이 있다. 바로 원래 집주인 A가 전대차 계약에 동의하였는가를 확인해야 한다. 그 이유는 집주인의 동의 없는 전대차계약은 불법이기 때문에 나중에 발생할 수 있는 문제에 대하여 전차인이 책임을 져야 하는 상황이 생기기 때문이다. 만약 전대인(기존임차인)이 계약 기간 중 사정이 생길 것 같거나 해서 전대차계약을 해야 될 것 같다면, 미리 임대차계약서 작성 시 집주인에게 양해를 구하고, 임대차계약서 특약사항에 명시해야 한다. 구두로만 이야기 할 경우 나중에 증명하기가 어려우므로 될 수 있으면 명시해두는 것이 좋다.
전차인(새로운 임차인)은 반드시 전대 동의서가 있는지, 임대차계약서 특약에 전대차계약을 해도 된다고 되어있는지를 확인해야 하고, 더 확실한 방법은 원래 집주인에게 전대차계약을 작성할 건데 가능한지 확인을 해야 한다. 집주인 동의 여부를 확인하였다면 전대차 계약서를 작성한 후 14일 이내에 전입신고를 해야 한다. 그 이유는 전차인은 전대인에게 보증금이나 월세를 지급했다는 이유로 대항력을 취득할 수 없기 때문에, 전입신고까지 마쳐야 기존 임차인(전대인)의 대항력이 유지되고 이에 따라 전차인으로서의 법적 보호를 받을 수 있기 때문이다. 그리고 전대차계약을 맺고 발생하는 하자에 대하여는 전차인이 책임을 져야 한다. 정리하면, 임대차계약을 맺고 살던 임차인이 새로운 임차인과 계약을 하는 것을 전대차 계약이라고 하고, 이때 기존의 임차인이 전대인, 새로운 임차인이 전차인이 된다는 것을 알아야 한다.[3]
전대차계약
전대인은 남의 것을 빌려서 다시 빌려주는 사람이고, 전차인은 남의 것을 빌린 사람에게 다시 빌리는 사람이란 뜻이다. 전대차계약이란 것을 이야기하기 전에 임대인과 임차인 개념을 알아야 한다. 그러므로 임대인과 임차인은 임대차계약을 맺어 집주인과 세입자가 된다. 전대차계약은 임대차계약의 '임'에서 '전'으로 바뀐 것이며 이렇게 바뀌는 이유는 바로 임차인이 다시 임대인으로 바뀌기 때문이다. 집주인(임대인 A)으로부터 임차인(세입자 B)이 새로운 임차인(세입자 C)에게 다시 임차를 해주는 것을 전대차계약이라고 한다. 즉, 집주인(임대인) A와 임차인 B가 임대차계약을 맺고 B가 A의 집에 살고 있다. 그런데 임차인 B가 임대 기간 중 사정이 생겨서 이사를 하게 되어 새로운 임차인 C와 임대차계약을 하였다. 이렇게 원래 집주인 A가 아닌 임차인 B가 새로운 임차인 C와 계약을 한 것을 전대차계약이라고 한다. 그런데 전대차계약을 할 때 가장 중요하게 봐야 하는 것이 있다. 바로 원래 집주인 A가 전대차 계약에 동의하였는지 확인해야 한다.
- 임대인 동의 없이 전대차계약 경우 : 임대인이 동의하지 않으면 전대차계약 자체는 전대인과 전차인 사이 계약이므로 임대인의 동의 여부와 관계없이 유효하다. 다만, 임대임 즉, 원래 집주인에게 대항할 수 없으며 이 말은 쫓겨나더라도 할 말이 없는 상황이라는 것이다. 전차인으로서는 전대인에게 임대인 동의를 받아달라고 요구할 수 있다. 만약 동의를 받아주지 않는다면 전차인으로서는 전대인을 상대로 계약해제하고 손해배상도 청구할 수 있다.
- 임대인 동의 후 전대차계약 경우 : 임대인이 전대차에대해서 동의한 경우, 전차인은 임대인의 직접 임차인으로서 의무를 부담한다. 그리고 계약 기간이 종료 종료돼서 전차인이 임대인에게 바로 임차물을 반환하면 된다.
- 전대차계약 시 주의사항 : 전대차 계약 시 주의해야 할 사람은 전차인이다. 그래서 전차인(새로운 세입자)은 반드시 전대 동의서가 있는지 확인하셔야 한다. 또는 임대차계약서 특약에 전대차계약을 허용하게 되어있는지를 확인하는 것이 좋다. 가장 확실한 방법은 임대인(집주인)에게 전대차계약을 작성하려고 하는데 가능한지 아닌지를 확인하는 것이다. 집주인 동의 여부를 확인하였다면 전대차계약을 작성한 후 14일 이내에 전입신고를 해야 한다. 전차인은 전대인에게 보증금이나 월세를 지급했다는 이유로 대항력을 취득할 수 없으므로, 전입신고까지 마쳐야 기존 임차인(전대인)의 대항력이 유지되고 이에 따라 전차인으로서의 법적 보호를 받을 수 있다. 그리고 전대차계약 시 발생하는 하자에 대하여는 전차인이 책임을 져야 한다.[4]
전대차 계약을 하게 되면 전대인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기지만 임차인과 전대인의 관계는 변하지 않는다. 이와 같은 전대차계약은 임대인의 동의 여부와는 관계없이 전대인과 전차인 당사자 간의 계약으로 유효하게 성립되지만 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 임대인에게 동의를 구하지 않고 제3자에게 임차물을 사용하도록 한 경우라 해도 임차인의 행위가 임대인에게 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정된다면, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 사실만으로 임대차계약을 해지할 수 없다. 또한, 전차인은 전대차 및 그에 따른 수익을 임대인에게 주장할 수 있으며, 임대인과 임차인 간에 특약이 있을 경우에도 동의가 필요하지 않다.
임대인의 동의를 구하고 전대차계약이 이루어졌다면, 기존의 임대인과 임차인의 관계는 영향이 없고, 전대인과 전차인의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지며 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리를 가지게 된다. 임대인과 전차인의 경우 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담해야 한다. 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하고 이러한 의무를 일정한 전제하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 된다. 또한, 임대차계약이 기간만료가 아닌 임대인과 임차인의 합의로 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸되지 않으며, 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수가 있다. 임대인의 동의 없이 전대차계약이 이루어진 경우에도 임대인과 임차인 사이의 관계는 지속되며, 전차인은 전대인에게 주택을 사용할 수 있도록 해준다는 내용으로 하는 채권을 취득하고 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가지게 된다.
이때 전대인은 전차인이 요구할 시에 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 가지게 된다. 임대인의 동의 없는 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없기 때문에 전차인이 주택을 점유하는 경우 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수가 있다. 전대차계약은 집주인과 세입자에게 좋은 방법이 될 수도 있지만, 만약 전대차 계약 물건이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자가 보증금을 떼일 수도 있는 문제가 생길 수도 있다. 이럴 경우를 대비해 집주인의 동의를 받고 전입신고를 해 대항력을 취득해 둔다면 보증금을 지킬 수 있을 것이다. 되도록이면 집주인의 동의를 구한 상태에서 전대차 계약을 맺으시는 것이 좋은 방법이니 신중하게 알아보고 결정해야 한다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈전대차〉, 《용어사전》
- ↑ 〈임대차계약의 당사자 확인 등〉, 《모바일 찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 써니퍼니 부동산 이야기, 〈전대차가 뭔가요?(전대인과 전차인의 차이점)〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2020-11-30
- ↑ 머니앤하우스, 〈전대차란, 전대차계약 개념 정리〉, 《머니앤하우스》, 2022-12-23
- ↑ 장 소장, 〈전대차계약이란〉, 《네이버 블로그》, 2016-04-13
참고자료
- 〈전대차〉, 《용어사전》
- 〈임대차계약의 당사자 확인 등〉, 《모바일 찾기쉬운 생활법령정보》
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈전대차가 뭔가요?(전대인과 전차인의 차이점)〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2020-11-30
- 머니앤하우스, 〈전대차란, 전대차계약 개념 정리〉, 《머니앤하우스》, 2022-12-23
- 장 소장, 〈전대차계약이란〉, 《네이버 블로그》, 2016-04-13
같이 보기
