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증환지
증환지(增煥地)는 환지의 한 방법으로 환지기술상 필요에 의해 권리면적보다 면적을 증가하여 환지하는 것을 말한다. 증환지를 받은 경우에는 도시개발사업이 완료되면 그 증환지 된 부분에 대해 청산금을 납부해야 한다.
개요
적응환지로 지정되어야 할 토지가 시가지에서 재해방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 과소로 되는 경우가 있는데 이때 시행자는 그 규모를 예외적으로 종전 토지의 면적보다 많이 환지하도록 하거나, 특별한 필요가 있다고 인정되는 때에 면적이 크고 여유 있는 환지의 지적에 대하여 그 면적을 감소하여 환지를 하도록 하고 있다.
면적을 늘려서 환지하는 행위를 증환지라고 한다. 반대로 감환지는 면적을 줄여서 환지하는 행위이다.
증환지처분
환지할 때 기술상 필요하여 소유자의 권리면적(權利面積) 이상으로 면적을 증가하여 환지를 지정하는 처분을 말한다. 환지 지정 면적이 용도지역별 최소 대지면적을 기준으로 보아 과소하거나 시가지 구획 상 부적합하다고 판단되는 경우 환지면적을 조정하기 위해서 인정된다.
증환지 처분시에는 처분 받은 자가 환지로 인해 증가된 이익을 청산금으로 청산하여야 한다. 도시개발법에서는 증환지 처분을 하는 경우 권리면적에 대한 초과분은 종전 토지 및 환지의 위치 · 지목 · 면적 · 토질 · 환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하도록 하고 있다. 청산금은 환지처분을 할 때에 결정한다.
농어촌정비법에서도 특례규정을 두어 환지계획을 할 때 종전 토지 소유자의 신청, 동의가 있을 경우에는 그 신청, 동의가 있는 종전 토지에 초과하여 환지를 지정한다. 이 경우 금전으로 청산하되, 그 금액의 지불 및 징수의 방법 · 시기는 환지계획에서 정하도록 하였다. 이는 영농규모 확대를 희망하는 자의 동의가 있을 경우에 대해 증환지를 인정한 것이다.
환지계획기준(換地計劃基準)
도시개발사업에서 환지계획을 할 때 기준이 되는 것을 말한다. 환지계획은 다음 기준에 따라 해야 한다.
- ① 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말함)별로 작성하여야 하며, 환지계획구역안의 기존 시가지·주택밀집지역 및 지목별 이용 현황과 공공시설의 이용도 등을 고려하여야 한다.
- ② 환지 설계는 평가식(도시개발사업 시행전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말함)을 원칙으로 하되, 환지계획구역의 특성에 따라 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법을 말함) 및 절충식(평가식과 면적식을 혼합한 방식을 말한다) 중에서 적합한 방식으로 할 수 있으며, 동일한 환지계획구역 안에서는 동일한 방식을 적용하여야 한다.
- ③ 환지는 종전 토지의 위치에 지정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 보류지(체비지 및 공공시설용지를 말함)로 계획된 위치에 소재한 토지나, 집단환지로 계획된 위치에 소재한 토지 및 그 밖에 부득이한 사유로 종전 토지의 위치에 환지를 지정할 수 없는 토지로서 규약·정관 또는 시행규정이 정하는 토지로서 종전 토지의 위치에 지정할 수 없는 경우에는 다른 위치에 환지를 지정할 수 있다.
- ④ 시행자는 면적을 증가하여 환지를 지정하는 경우에는 증가되는 면적의 토지를 체비지로 지정하여 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 시행자는 해당 환지예정자의 신청이 있을 때에는 환지처분 전에 그 증가면적의 토지를 그 환지예정자에게 매각할 수 있다.
- ⑤ 시행자는 과소 토지가 되지 아니하도록 하기 위하여 필요하면 토지 소유자의 동의를 얻어 하나의 필지를 2명 이상의 공동환지로 지정할 수 있다.
- ⑥ 시행자는 토지이용계획상 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 건축물을 건축할 수 있는 용도로 계획된 토지는 규약·정관 또는 시행규정으로 정하는 바에 따라 토지 소유자의 신청을 받아 집단으로 환지를 지정할 수 있다.
- ⑦ 시행자는 환지계획을 변경하는 경우에는 환지계획 당시의 방식 및 기준에 따라야 한다. 다만, 환지계획구역이 변동되는 등의 사유로 당초의 방식 또는 기준을 따를 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 가환지(假煥地) : 가환지라 함은 지자체가 토지를 구획 정리하는 과정에서 임시로 하는 환지를 말한다. 토지구획정리가 끝나면 그 지역의 토지는 환지 처분되고 등
기부도 다시 정리되지만 이에 소요되는 기간이 길어지기 때문에 사업 중에 토지를 이용해야 할 필요가 있을 때에 임시로 하는 환지 처분을 가환지라 한다.
- 감환지(減換地 ) : 지자체가 토지구획정리사업법에 의한 환지방법의 하나로 권리면적보다 줄여서 환지하는 것을 말하며, 감환지 받은 자는 사업 시행자로부터 감환
지된 부분에 대한 토지의 대금을 지급 받게 되는데 이런 경우에 우리는 청산금을 받는다고 한다.
- 공용환지(公用煥地) : 토지의 이용가치를 전체적으로 증진하기 위하여 일정한 지역 내에 있어서의 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 권리자의 의사여하에 불구하고 강제적으로 교환 · 분합하는 것을 말하며 이를 토지정리라고도 한다.
- 본환지(本換地) : 가환지(假換地)에 대응한 말로서, 토지구획정리사업 또는 농지개량사업 후에 환지처분계획에 의하여 종전의 토지에 대신하여 관계인 등에게 배당하는 토지를 말한다. 가환지가 임시로 사용 · 수익할 수 있는데 반하여 본환지는 소유권 · 지상권 기타의 사용 · 수익권이 확정적으로 취득 되는 법적 절차이다.
- 비환지(飛換地) : 토지구획정리사업이 완료되어 환지처분 할 때에는 환지기준에 따라야 하는데 그 기준은 종전의 토지 및 환지의 위치 · 지목 · 면적 · 토질 · 수리이용상황 · 환경 기타의 사정을 고려하여 합리적으로 정하여야 한다. 따라서 대로변 상가인 종전의 토지를 주택가로 지정한다든지 종전에 산인 토지를 대로변상가로 지정하는 일은 원칙적으로 금지되나 공공시설 설치를 위하여 불가피한 경우만 가능하다. 이와 같은 환지기준에 어긋난 환지를 비환지라고 한다.
- 입체환지처분(立體換地處分) : 토지구획정리사업에 있어서 토지에 대한 평면적인 권리 개념을 토지 및 그 토지상의 건물을 일체로 보는 입체적인 개념으로 변환하여 토지구획정리사업시행 전의 과소 토지에 대한 권리관계를 금전에 의한 청산으로 소멸시키지 아니하고, 이러한 토지에 대한 권리를 한 지역에 집결시키고 토지구획정리사업을 원활히 시행시킴과 아울러 밀집 시가지에 있어서 토지의 고도이용을 도모하여 도시를 근대 도시로서의 성격 · 구조와 기능을 다하도록 하여 재해의 방지 및 위생상을 위해 예방을 위하여 법이 인정한 제도의 환지처분을 말한다.
- 증환지처분(增換地處分) : 토지구획정리사업상 환지처분 종류의 한 가지이며, 또 기술성에 해당하는 것으로서, 시가지에 있어서 재해의 방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 적응환지로 지정할 대지의 면적이 과소지의 기준에 미달하는 경우에 환지의 면적규모를 적당히 조정할 필요가 있다고 인정할 때, 그 기준면적 이상의 환지를 지정하는 처분. 증 환지된 토지 중 증가된 면적에 대하여는 금전으로 청산하는 경우를 말한다.
- 환지(換地) : 토지구획정리사업 시행전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치 · 지적 · 토지이용 상황 및 환경 등을 고려하여 토지 구획정리 사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말한다.
- 환지예정면적(換地豫定面積) : 토지구획정리사업에서, 시행자가 그 사업시행에 투입될 비용 등에 사용하기 위하여 환지계획에 따른 일정한 감보를 한 후 토지구획정리사업시행 후에 토지소유자에게 환지하여 주기로 예정되어 있는 면적을 말함. 토지구획정리사업이 완료된 후 환지예정면적이 권리면적보다 크거나 작을 때는 청산절차상 그 증감분을 금전으로 증감하여 계산하게 된다.
- 환지예정지(換地豫定地) : 토지구획정리사업의 원활한 촉진을 도모하고 관계권리자의 권리관계를 가급적 조속히 안정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 향유하게 함으로써 토지구획정리사업의 시행에 수반하여 야기되는 사권의 제한을 최소한도로 줄이기 위하여 환지계획에서 정하여진 환지의 위치 · 면적을 환지처분 전에 예정지로 미리 정하는 토지. 토지구획정리사업의 시행자로부터 환지예정지를 지정받은 사람은 그 토지를 자기의 의사대로 사용 · 수익 할 수 있고, 거래행위도 거의 자유롭게 행할수 있다.
참고자료
- 〈증환지〉, 《부동산용어사전》
- 〈증환지처분〉, 《부동산용어사전》
- 황박사, 〈환지(換地)개발의 쉬운 풀이〉, 《네이버 블로그》, 2016-06-08
- 김명식 변호사, 〈도시개발사업 환지처분의 종류〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-22
같이 보기
