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하급지
하급지(下級地)는 등급이나 수준이 낮은 지역을 말한다.
개요
부동산 투자하다 보면 꼭 하급지 투자를 좋아하는 사람들이 있다. 사실 정확히 표현하면 좋아한다기보단 저렴한 금액으로 큰 이익을 얻기를 바라거나 투자금이 작아서 어쩔 수 없이 하급지 투자를 진행하는 분들인 거 같다. 하급지라고 하면 대표적으로 첫 번째 작은 도시들이며, 인구수 기준으로 40만 이하이다. 두 번째는 어느 도시이든 외곽지나 연식이 오래되고 한 동짜리 단지 등이 해당한다. 부동산 투자는 항상 본인의 여건에 투자를 맞추면 된다. 어떡하든 흐름을 공부하시고 상급지 물건을 살 수 있게 하여 내야 한다. 본인의 실력이나 여건에 맞게 하급지로 가고 추격 매수를 하다 보면 많은 문제점이 드러난다. 현재 많이 힘드신 분들도 본인의 여건에 맞게 아래로 아래로 하급지 물건이나 뒤늦게 추격 매수하신 분들이 매매가 하락으로 많은 어려움을 겪는 거 같습니다. 하급지 물건은 흐름을 정확히 깨우치시고 1~2 타이밍 빨리 나올 수 있는 분들이 해야 한다.[1]
하급지의 기준
하급지에 대한 기준은 분양가(조합원분양가, 일반분양가)와 구성원역량(조합관리자 역량, 조합원의 역량)을 들 수 있다. 부동산이 전체적으로 상승하고, 신축공급이 부족한 시기에는 신축 경도 현상에 의해 하급지도 가격이 오르지만, 그래도 아래 기준에 따라 하급지를 구분할 수 있다.
- 조합원분양가 : 하급지의 첫 번째 기준은 조합원분양가이다. 조합원분양가가 높을수록, 높은 분양가를 감당할 수 있는 사람들만 남게 되어, 자연히 조합원들의 평균 역량이 상승하게 된다. 그리고 높은 조합원분양가는 높은 일반분양가를 형성하게 만드는 계기가 되기 때문에, 조합원분양가가 지나치게 낮게 형성되어 있다면, 하급지일 확률이 농후하다.
- 일반분양가 : 하급지의 두 번째 기준은 일반분양가이다. 일반분양가를 높게 형성하기 위해서는, 분양 시점의 토지가격이 높거나(토지가격의 경우 공시지가를 기준으로 한다. 공시지가의 경우 조세 부과를 위해 산정되는 가격인 만큼 최대한 보수적으로 가격산정이 이루어지기 때문에, 단기간에 시세가 급등하였으면 시세 상승에 후행하여 상승한다), 단지 고급화 등을 통해 공사비가 비싸거나, 공사를 일정 이상 진행하여, 기성고에 해당하는 금융비용 이상의 비용이 분양가에 전가되어야 한다. 하지만 하급지의 경우 단기간에 급격히 가격이 상승하여, 분양 시점의 토지가격이 낮고, 단지 고급화를 하지 않아 공사비가 낮으며, 조합 및 시공사에서 후분양 등을 할 역량이 되지 않으므로(참고로 후분양하게 만드는 방법은 간단하다. 공사비를 올리면 된다.) 낮은 일반분양가가 형성될 수밖에 없다. 그리고 낮은 일반분양가는 주택에 대한 낮은 지급 능력을 갖춘 사람들의 유입을 유발하여 하급지를 더욱 공고화시키는 역할을 한다.
- 조합관리자 역량 : 하급지의 세 번째 기준은 조합의 관리역량이다. 정비사업에서 조합의 관리자는 정비사업 조합이라는 배의 선장 혹은 조타수와 같은 역할을 한다. 조합관리자의 역량이 좋다면, 그만큼 시공사와 협의를 통해, 분양가 상한제 등 일반분양가를 낮추는 요소가 발생하였을 때, 버티면서 높은 분양가를 쟁취해 나갈 수 있지만, 조합관리자의 역량이 약하다면 결국 시공사 여론의 메가폰(확성기)이 될 수밖에 없다. 하지만 조합은 조합원들의 모임인 만큼 조합관리자의 역량은 조합구성원(조합원)의 역량으로 이어지게 된다.
- 조합원의 역량 (메인디쉬와 스끼다시) : 조합원의 역량이란 특정 조합의 조합원들이 정비사업에 대한 지식이 부족하다거나, 능력이 없음을 의미하는 것이 아니다. 다만 해당 지역에 투자한 조합원들이, 해당 지역에 대해 가지고 있는 사고에 대한 측면의 이야기이다. 직설적으로 이야기하면, 해당 지역을 메인디쉬로 생각하는지, 아니면 횟집에서 메인디쉬를 먹기 전 입맛을 돋우는 역할을 하는 스끼다시로 생각하는지에 관한 것이다. 해당 지역 조합의 구성원들이 이 지역은 정말 장기적으로 가치가 있으며, 계속 보유해도 괜찮다고 생각하는 사람들이 많은지, 아니면 보유하다 가격이 오르면, 단기간에 팔고 차익실현 및 갈아타기를 하려는 사람이 많은지에 따라 정비사업의 진행 방향은 상당히 큰 차이를 보인다. 전자가 많은 경우는 최대한 높은 공사비 및 조합원분양가를 감수하더라도 고급화를 하려 할 것이고, 후자가 많은 경우는 낮은 공사비, 낮은 조합원분양가에 따라 단기간에 프리미엄을 상승시키려는 사람들이 많을 것이다. 조합원들은 이후 지역의 구성원으로 전환될 것이며, 이러한 구성원들이 많은 곳을 하급지라고 한다.
낮은 조합원분양가와 낮은 일반분양가, 분양가 상한제하에서 낮은 분양가를 수용하려는 조합관리자의 역량이다. 그리고 무엇보다 단기간에 가격이 상승하면, 언제든지 해당 지역을 띄워 팔고 서울로 떠나고 싶은 사람들이 가득한 곳이다. 광명2구역은 위 4가지의 조건을 모두 갖추었거나 갖추기 직전의 상태이다. 그래서 당연히 하급지다.[2]
못사는 동네의 특징
못사는 동네는 못사는 사람들이 많이 살고 있기에, 못사는 동네가 되었다. 이러한 사람들이 왜 못살게 되었는지는 아래와 같다.
- 부동산 투자의 무지 : 못사는 첫 번째 이유는, 부동산 투자에 무지하기 때문이다. 물론 자산을 모을 수 있는 투자 방법은 부동산 이외에도 여러 가지 방법이 있지만, 실거주를 위한 주택은 모든 사람에게 필요하므로 주거용 부동산(아파트 등)의 경우 다른 자산 대비 가격의 하방 안전성이 높은 편이고, 아무리 부동산과 관련된 규제가 강화되었다고 해도 1주택자의 경우 보유 및 거주 2년 이상을 하면, 매매가 12억 원까지는 비과세할 수 있기 때문이다. 많은 돈을 벌기 위해서는 부동산 이외에도 다른 투자 방법을 사용해야 하지만, 기본적으로 순자산 1~20억대 수준에서는 자산을 키울 수 있는 가장 효율적인 방법이 주거용 부동산(아파트 등)이기 때문이다. 이러한 부동산 투자에 무지하다면, 못 살게 될 확률이 높다. 못살게 되는 두 번째 이유는 준비가 되어있지 않은 상황에서 갑작스럽게 실직되는 것이다. 1998년 외환위기 이후 심심치 않게 벌어지고 있는, 갑작스러운 작은 경제위기(2008년 리먼 브러더스 사태, 2020년 이후 코로나19에 따른 특정 업종의 어려움)에 의해 다른 직업을 얻지 않은 상태에서 실직하게 되는 경우 못 살게 되는 상황으로 전락하기 쉽다. 이와 관련된 대표적인 사례로는 2020년 코로나19라는 전지구적 변수에 따라 항공사, 여행사, 호텔 등 숙박업 등 몇몇 분야 종사자들에게 발생한 갑작스러운 실직이 있을 것이다. 부동산 등 자산에 대한 준비, 다른 직업에 대한 준비가 없는 상태에서 갑작스러운 실직은 소득이 갑자기 없어지는 상황을 유발하기 때문에, 못사는 사람으로 전락하는 두 번째 이유가 된다.
- 준비가 되어있지 않은 상황하에 갑작스러운 경제위기로 실직 : 못살게 되는 두 번째 이유는 준비가 되어있지 않은 상황에서 갑작스럽게 실직되는 것이다. 1998년 외환위기 이후 심심치 않게 벌어지고 있는, 갑작스러운 작은 경제위기(2008년 리먼 브러더스 사태, 2020년 이후 코로나19에 따른 특정 업종의 어려움)에 의해 다른 직업을 얻지 않은 상태에서 실직하게 되는 경우 못 살게 되는 상황으로 전락하기 쉽다. 이와 관련된 대표적인 사례로는 2020년 코로나19라는 전지구적 변수에 따라 항공사, 여행사, 호텔 등 숙박업 등 몇몇 분야 종사자들에게 발생한 갑작스러운 실직이 있을 것이다. 부동산 등 자산에 대한 준비, 다른 직업에 대한 준비가 없는 상태에서 갑작스러운 실직은 소득이 갑자기 없어지는 상황을 유발하기 때문에, 못사는 사람으로 전락하는 두 번째 이유가 된다.
- 투자 혹은 사업 실패 : 못 살게 되는 세 번째 이유는 투자 혹은 사업에서 실패한 사례이다. 실직은 재산에 대한 마이너스가 아닌 소득이 없어지거나 줄어드는 상황에 불과하지만, 투자 혹은 사업에서 실패하게 되면, 재산상에 큰 손실을 보는 경우가 많다. 이렇게 되는 경우 주택을 가지고 있는 경우에는 주택을 강제로 처분할 수밖에 없는 상황이 되고, 주택을 가지고 있지 않았을 때 그동안 모은 돈을 잃거나 심하면 대출금으로 인해 개인회생 등까지 기대해야 하는 상황에 몰릴 수 있다. 이러한 상황이 된다면, 기존 주택을 가지고 있는 경우에도 처분하는 경우가 많고 주택을 가지고 있지 않다면, 부동산가격의 큰 폭의 상승을 눈으로만 접하며, 부동산 투자는 엄두도 내지 못하고, 못 사는 동네에서 남아있게 되는 경우가 많다.[3]
관련 기사
"강남 용산 등 상급지 빼고 외곽 하급지 정리"…양극화 원인된 양도세 중과 한시배제
다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년 유예 시행으로 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 가속화하는 모습이다. 2022년 11월 11일 이후 서울의 상급지와 외곽 하급지 간의 매매 양극화 현상이 더욱 뚜렷해졌다. 다주택자들이 보유세 부담을 줄이기 위해 입지가 떨어지거나 외곽인 지역의 아파트를 우선 처분하려는 상황으로 풀이된다. 2022년 5월 16일 한국부동산원 주택가격동향 시세 통계 자료에 따르면 서울 아파트값은 올해 들어 이달 둘째 주(9일 조사 기준)까지 0.24% 하락했다. 그러나, 서초구(0.40%), 강남구(0.26%), 용산구(0.24%) 등은 매매 실거래와 호가 상승이 지속되고 있다. 강남구 압구정동 현대5차 전용 82.23㎡는 2022년 4월 12일 41억 원(10층)에 매매 계약을 체결했다. 직전 최고가였던 지난해 4월 24일 35억 원(13층) 대비 약 1년 만에 6억 원 오른 금액이다. 서초구 서초동 삼풍아파트 전용 130.23㎡는 2022년 5월 10일 37억 원(6층)에 손바뀜했다. 2021년 6월 25일 같은 면적의 마지막 거래이자 역대 최고가였던 32억 원(11층)보다 5억원 상승했다. 삼풍아파트는 지난달 말 구청에 재건축 현지조사(예비안전진단)를 신청한 상태다. 대통령실 이전으로 아파트값이 들썩이는 용산구 한남더힐 전용 235.312㎡도 2022년 4월 26일 85억 원(6층)에 매매 계약이 체결돼 이 면적 사상 최고가를 경신했다. 이 단지는 장관과 군 지도부의 공관이 몰려 있는 공관촌과 가깝고 적잖은 대기업 총수와 연예인이 거주하는 곳으로 알려져 있다. 매물 증가에도 거래시장이 이렇다 할 움직임이 없는 가운데 보유세 과세 기산일(2022년 6월 1일) 이전에 주택 처분이 어렵다고 판단한 다주택자들이 부담부 증여를 통한 절세에 나설 것으로 예상된다. 한국부동산원의 주택 거래 현황 통계를 보면 2022년 3월 서울의 주택 증여는 1225건으로, 2021년 12월(1694건) 이후 3개월 만에 증가로 전환됐다. 세무업계는 2022년 3월 공동주택 공시가격 열람이 이뤄지면서 올해 종부세를 피하려는 다주택자들이 이달까지 주택을 가족에게 증여하는 사례가 꾸준히 이어질 것으로 보고 있다. 특히 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제로 자녀에게 전세나 대출을 낀 주택을 넘기는 '부담부 증여'가 보유세 과세 기산일 직전인 이달 말까지 활발히 진행될 것으로 예상했다.[4]
동영상
각주
- ↑ 제임지, 〈하급지 투자를 좋아하는 사람들〉, 《네이버 블로그》, 2022-12-25
- ↑ 까르, 〈분양가상한제와 하급지〉, 《네이버 블로그》, 2021-11-14
- ↑ 까르, 〈못 사는 동네의 특징〉, 《네이버 블로그》, 2021-12-11
- ↑ 조성신 기자 , 〈"강남 용산 등 상급지 빼고 외곽 하급지 정리"…양극화 원인된 양도세 중과 한시배제〉, 《매일경제》, 2022-05-16
참고자료
- 〈하급지〉, 《네이버 국어사전》
- 제임지, 〈하급지 투자를 좋아하는 사람들〉, 《네이버 블로그》, 2022-12-25
- 까르, 〈분양가상한제와 하급지〉, 《네이버 블로그》, 2021-11-14
- 까르, 〈못 사는 동네의 특징〉, 《네이버 블로그》, 2021-12-11
- 조성신 기자 , 〈"강남 용산 등 상급지 빼고 외곽 하급지 정리"…양극화 원인된 양도세 중과 한시배제〉, 《매일경제》, 2022-05-16
같이 보기
