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역세권(驛勢圈)은 역을 중심으로 다양한 상업 및 업무활동이 이루어지는 세력권을 의미하며, 역을 이용하는 주민의 거주지, 상업지, 교육시설의 범위를 나타낸다. 역세권의 범위에 대해서는 구체적으로 정의되어 있지 않으나 보통 철도(지하철)를 중심으로 500m 반경(半徑) 내외의 지역을 의미한다.
개요[편집]
역 주변에 인구가 밀집한 지구(아파트 단지)가 있는 경우 역세권의 영향을 받아 그 지역의 땅값이나 집값도 함께 오르는 요인으로 작용하며, 실제로 부동산 114가 부촌 내에서 역세권과 비역세권 간의 집값 차이를 비교해 본 결과, 그 차이가 확연하게 드러났다는 조사결과도 있다.
역세권의 집값이 비역세권의 집값보다 높은 이유는 대체로 특정 지역의 공급(주택)이 적었지만 수요(거주 희망자)가 많은 경우 가격이 올라가는 부동산 가격의 특징에서 찾아봐야 한다. 역세권 지역의 집값이 비싼 이유는, 한국인들은 대체로 아파트를 선호하고, 회사에 지각하는 일이 없도록 집에서 지하철을 타러 가는 데 추가로 들어가는 시간이 없는 역세권 지역의 주택을 선호하는 경향이 강해서이다. 거기에 역세권은 지하철을 이용하는 승객들의 수요도 잡을 수 있기에, 자영업을 해 보는 사람이라면 역세권에 사업을 하는 것은 초기 투자자금이 많이 들지언정, 고정 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있다. 어쨌든 역세권의 집값이 높은 이유는 여러 가지 복합적인 요인이 작용하여 부동산업자들이 높은 가격으로 부르기 때문에 자연스레 집값도 올라가게 되는 것이다.
역세권의 단점도 있다. 물론 역이 가까우면 좋겠지만, 지하철역이 가까워서 고통을 호소하는 지역들도 있다. 예컨대 소음이 심한 지상철이 지나가는 역의 경우가 대표적이고, 또 유동인구와 방문객이 많은 주상복합 역세권이 그렇다.
역세권 종류[편집]
역세권은 지하철(KTX, GTX 포함) 역이 있어서 교통이 편리한 지역을 말하는데, 역의 개수에 따라 더블역세권, 트리플역세권 등으로 부른다. 다음은 현재 역의 개수뿐 아니라 앞으로 개통할 예정인 역의 개수를 모두 포함한 분류이다.
- 1개. 역세권 - 역삼역, 서초역, 을지로입구역, 종각역, 종로5가역, 철산역
- 2개. 더블역세권 - 강남역, 선릉역, 신논현역, 교대역, 잠실역, 사당역, 시청역, 가산디지털단지역, 건대입구역
- 3개. 트리플역세권 - 고속터미널역, 신사역, 종로3가역, 동대문역사문화공원역, 홍대입구역
- 4개. 콰트로역세권 - 여의도역, 공덕역, 용산역, 광명역, 인덕원역, 의정부역, 동탄역, 대곡역, 수원역
- 5개. 펜타역세권 - 삼성역, 판교역, 초지역, 평택지제역, 김포공항역, 디지털미디어시티역
- 6개. 헥사역세권 - 왕십리역, 수서역
- 7개. 헵타역세권 - 서울역, 청량리역
- 8개. 옥타역세권 - 없음
- 초역세권
역세권보다 더 가까운 역세권을 '초역세권'이라고 부르기도 한다. '200ｍ 이내에 있는 곳', '도보로 5분 이내인 곳', '도보로 초 단위에 접근할 수 있는 곳' 등 다양한 의미가 존재한다.
- 더블 역세권 (트리플, 쿼드러플…)
입지가 지하철역 2개의 영향권에 동시에 있는 경우를 말한다. 최근에는 하나의 지하철역에 여러 노선이 겹칠 때도 사용하며 이 때문에 3개, 4개의 노선이 겹치는 역세권이 등장하고 있다.
- 간접 역세권
말 그대로 역세권의 간접적인 범위 내에 있는 역세권을 말한다. 역하고의 거리가 500m~1km 내외에 있는 지점을 주로 간접 역세권이라 부른다.
- 접근성
콤파스로 반경 500m에 있다고 무조건 역세권은 아니다. 500m 안에 있다 하더라도 가는 도로가 500m가 넘거나, 도보로 훨씬 더 돌아가는 길이라면 역세권이라고 부르기 어렵다.
또한, 역에서의 직선거리가 길더라도, 역까지의 접근성이 훌륭하다면 마찬가지로 역세권이라 불리기도 한다.
즉, 역세권이란 직접적인 거리보다는 거주, 업무 환경에서의 역 접근성이 얼마나 체감되는지가 더 중요한 기준이다.
역세권 아파트[편집]
서울권[편집]
2021년 상반기 서울 전체 전철역 289곳 가운데 90곳의 주변 아파트 3.3㎡당 매매가(평당가)가 5천만원 이상인 것으로 나타났다. 이는 2020년 48곳보다 갑절 가까이 늘어난 것이다.
서울 경계 내 전체 전철역 289개 가운데 3분의 1 이상이 고가주택 밀집지가 된 것이다. 2019년 33곳, 2020년 48곳이었다.
이로써 강남권 전철역에 집중되어 있던 '5천만원 클럽'이 2021년 상반기 서울 전역으로 확대됐다. 2020년까지만 해도 '평당가 5천만원 이상 역세권'은 3호선, 9호선, 분당선 등 강남권이 포함된 소수 노선에 편중돼 있었으나 2021년 상반기에는 2호선, 5호선, 6호선, 7호선에서도 많이 나왔다. 2020년 평당가 5천만원 이상 역세권이 제일 많은 노선은 분당선(10개)이었고 3호선(9개), 9호선(9개), 2호선(8개), 5호선(5개) 차례였다. 2021년에는 2호선(18개)이 가장 많았고 5호선(15개)이 3호선(10개)과 분당선(10개)을 제쳤다. 2020년까지 평당가 5천만원 이상인 역세권이 하나도 없었던 4호선(3개), 8호선(2개) 등에서도 평당가 5천만원 이상인 곳이 나왔다.
이에 대해 한국도시연구소는 뉴타운・재개발, 재건축 사업으로 역세권에 공급된 신축아파트가 시장에서 거래되면서 가격 상승을 주도하고 있는 게 큰 영향을 미쳤다고 분석했다. 2020년 5곳에서 2021년 15곳으로 많이 늘어난 5호선의 경우 고덕역, 애오개역, 신금호역, 서대문역 등이 재개발로 공급된 신축아파트를 끼고 있다. 2020년 8개에서 18개로 늘어난 2호선에서는 상왕십리역과 신정네거리역이 포함됐다. 그 밖에 신길뉴타운(보라매역, 신풍역), 길음뉴타운(미아사거리역), 노량진뉴타운(장승배기역), 흑석뉴타운(흑석역) 등 뉴타운 개발이 완성된 역세권마다 평당가가 5천만원을 넘어선 것으로 나타났다.
노후 아파트가 밀집해 재건축 기대감이 높은 역세권도 평당가 5천만원 이상 역세권에 대거 포함됐다. 5호선에서 2021년 새롭게 평당가 5천만원 이상이 된 여의나루역, 목동역, 방이역은 재건축 예정지로 시장에서 주목받는 곳이다.
특히 2021년 상반기 평당가 1억원을 넘어선 신반포역(1억792만원), 대모산입구역(1억472만원), 구반포역(1억379만원) 3곳은 모두 재건축 이슈가 있는 곳이다.
최은영 한국도시연구소장은 '수도권 광역급행철도(GTX)를 비롯해 공공재인 전철역이 자산 불평등을 강화하는 요소로서 영향력이 커지고 있기 때문에 이에 대한 역세권 개발이익 환수 모델을 만들어야 한다'라고 지적했다.
공공재인 전철역을 중심으로 형성된 역세권의 개발이익을 역 주변 아파트가 독점하는 문제에 대한 해법이 필요하다는 지적이 나온다.[1]
지방 도시[편집]
지방에서도 역세권 아파트는 스테디샐러로 통한다. 수도권과 달리 지방 지하철 노선이 한정돼 희소가치가 높은 데다, 역을 중심으로 형성되는 다양한 편의시설로 주거만족도가 높기 때문이다. 이는 지방 역세권 단지들의 높은 청약 경쟁률과 함께 두둑한 웃돈 형성으로 가치가 증명되고 있다.
실제 수도권을 제외한 지방의 지하철 노선은 드물다. 현재 지방에서는 ▲부산지하철 1~4호선 ▲동해선 ▲부산김해경전철 ▲대구지하철 1~3호선 ▲광주지하철 1호선 ▲대전지하철 1호선 등 11개 노선이 운행 중이다. 수도권 내 운행 중인 23개 노선과 비교하면 절반 수준이다.
여기에 유동인구가 풍부한 역 중심으로 상권과 다양한 생활 편의시설이 안정적으로 형성돼 있어 수요자들의 주거 선호도가 높다. 찾는 사람들도 꾸준하다 보니 역 주변 아파트들은 억대 프리미엄을 형성하며 지역 시세를 이끄는 것이 대부분이다.[2]
이 때문에 지방 도시에서 역세권 여부는 주택가격 상승의 기폭제로 작용하기도 한다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 역세권에 공급된 단지들은 비역세권 대비 높은 프리미엄이 형성된 것으로 나타났다.
조기 분양성도 우수하다. 한국부동산원에 따르면 2020년 지방 1순위 청약 경쟁률 상위 10곳 중, 역세권 아파트는 7곳 이상인 것으로 나타나면서 지방에서도 역세권 단지에 대한 선호도가 점차 높아지고 있음을 입증했다.[3]
역세권 고밀개발[편집]
서울시가 오는 2027까지 해마다 20곳, 총 100곳의 역세권 고밀개발 사업을 추진해 총 2만 가구를 공급한다.
역세권 활성화 사업은 입지요건을 만족하는 역세권 토지의 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 용적률 증가분의 50％를 지역에 필요한 생활서비스 시설(어린이집・보건소・체육시설 등)과 공공임대시설(오피스・주택)로 개발하는 것이다.
시는 앞으로 매년 20곳 이상 신규 대상지를 선정해 2027년까지 약 100곳의 인허가를 마칠 계획이다. 1곳당 주택 200가구와 공공시설 2000㎡를 공급해 2027년까지 양질의 도심형 주택 2만 가구와 공공시설 20만㎡를 추가 공급할 방침이다.[4]
역세권 상권[편집]
많은 유동인구가 모이는 핵심 상권 중에서도 역세권 상권은 창업 시 가장 좋은 입지로 평가받는다. 역세권 상권은 경기침체로 점포 매출이 급격히 감소하는 시기에도 입지적 여건이 좋기 때문에 비교적 높은 매출을 거둘 수 있는 핵심 상권으로 분류된다. 또한, 지하철역 주변은 전통적인 만남의 장소이기 때문에 성별이나 나이를 가리지 않고 유입이 되며 지하철을 이용하려는 기본 유동인구가 언제나 많다. 역 주변에 조성된 버스정류장과 대형 프랜차이즈 점포 등도 유동인구의 발길이 끊이지 않고 지나게 만드는 요인이다.
창업자 대부분은 이처럼 입지여건이 좋은 역세권 상권에 입점하고 싶어 할 것이다. 그러나 아이템의 특성이나 투자금액에 따른 수익률을 고려하지 않고 무작정 역세권 상권에 입지선정을 한다는 것은 꽤 위험한 생각일 수 있다.
역세권 상권은 권리금이나 보증금 등 최초 점포를 확보하는데 드는 기본적인 비용이 높은 편이다. 일반적으로 창업 자본의 30%는 보증금, 40%가 권리금, 나머지 30%는 시설 및 운영비로 사용된다. 역세권에 창업하면 투자비용이 높아져 창업자는 처음부터 높은 부담을 지고 시작하는 셈이다.
최초 점포 확보비용뿐만 아니라 역세권 상권은 월 임대료 또한 높은 수준으로 형성된다. 보기와 달리 고정 지출이 큰 상권이라고 할 수 있다. 만약 순이익 예상분기점을 잘못 설정해 수익과 비교해서 지출이 많아질 경우 운영관리가 잘되지 않아 바로 적자가 될 수 있다.
무늬만 역세권인 상권에도 주의해야 한다. 유동인구가 많은 역세권 상권은 무조건 좋은 상권은 아니다. 이를 시장에서는 '유동인구의 함정'이라고 말한다. 예를 들면 지하철 3호선 녹번역 일대는 유동인구의 함정에 빠지기 쉬운 곳이다. 녹번역 상권은 초보자가 보면 유동인구가 많은 것처럼 보이지만 실제 녹번역은 지하철과 버스의 환승지역으로 주거밀집지역인 역촌동 방향으로 진입하려는 교통인구, 즉 흐르는 인구가 많은 곳이다.
이처럼 기본적인 상권 배후의 상주 인구층을 고려하지 않은 채 단순히 눈에 보이는 역세권의 유동인구만 보면 함정에 빠지기 쉽다. 유동인구가 많은 역세권이라도 단순히 흘러가는 인구가 많다면 수익을 올리기는 수월하지 않을 수 있다.
그런데도 역세권 상권은 여전히 가장 매력적인 상권임은 틀림없다. 기본 유동인구가 많은 역세권 상권의 지역 특성을 잘 파악해 창업에 나선다면 성공 가능성을 높일 수 있다.
역세권에 창업할 경우 예상 수익구조를 꼼꼼하게 잘 만드는 것이 중요하다. 가장 먼저 해당 역세권 상권의 특성을 파악해 가장 구매 빈도가 높은 핵심 수요 대상층을 추출해 매출 계획을 세운다. 그다음에는 주변 상권에 맞춰 상품의 단가와 영업시간대를 정해 요일에 따른 예상 고객 수를 적용, 월 추정매출액을 구한다. 여기에 상품을 구입하는데 드는 원가 금액을 적용해 월 추정구매비를 도출한 후 월 추정 매출원가를 계산한다. 마지막으로 매월 고정비용인 월세와 공과금, 직원 임금 등을 책정하여 계산하면 예상 수익구조를 만들 수 있다. 꼼꼼히 계산된 예상 수익구조대로 운영관리를 한다면 목표한 수익 금액을 달성해 살아남을 수 있을 것이다.[5]
각주[편집]
- ↑ 진명선 기자, 〈강남서 고삐 푼 ‘평당 5천만원’ 역세권 아파트, 1년 새 갑절로 늘어〉, 《한겨레》, 2021-10-05
- ↑ 하종숙 기자, 〈지방에서 ‘귀한 몸’, 지방 역세권 아파트는 ‘억’세권〉, 《국토일보》, 2021-11-04
- ↑ 이경운 기자, 〈교통역세권 분양불패… 높은 희소성이 '집값 상승' 이끌어〉, 《국토일보》, 2021-09-10
- ↑ 정석한 기자, 〈서울시내 역세권 100곳 고밀도 복합개발 한다〉, 《e대한경제신문》, 2021-12-14
- ↑ 권강수, 〈역세권 상권, 장점도 단점도 있다〉, 《한국창업부동산정보원》, 2017-08-07
참고자료[편집]
- 〈역세권〉, 《나무위키》
- 〈역세권〉, 《위키백과》
- 진명선 기자, 〈강남서 고삐 푼 ‘평당 5천만원’ 역세권 아파트, 1년 새 갑절로 늘어〉, 《한겨레》, 2021-10-05
- 하종숙 기자, 〈지방에서 ‘귀한 몸’, 지방 역세권 아파트는 ‘억’세권〉, 《국토일보》, 2021-11-04
- 이경운 기자, 〈교통역세권 분양불패… 높은 희소성이 '집값 상승' 이끌어〉, 《국토일보》, 2021-09-10 </ref>
- 정석한 기자, 〈서울시내 역세권 100곳 고밀도 복합개발 한다〉, 《e대한경제신문》, 2021-12-14
- 권강수, 〈역세권 상권, 장점도 단점도 있다〉, 《한국창업부동산정보원》, 2017-08-07
같이 보기[편집]
