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매물실종
매물실종(賣物失踪)은 부동산 시장에서 팔려고 내놓은 매물이 실종된 것을 의미한다.
매물
매물(賣物)이란 팔려고 내놓은 물건을 말한다. 매물이란 종목을 매매하면서 특정 종목을 보유한 투자자들이 언제든 시장에 매도하면 나올 수 있는 물량을 의미한다. 만약 거래가 많이 이루어지지 않은 종목이라면 매물은 많지 않을 것이며 반대로 거래가 많이 된 종목이라면 특정 가격대마다 매물이 많이 쌓여 있을 것이다. 물론 주가가 하락하는 중이 아니라 상승하는 중이라면 매도하는 물량보다는 매수하는 물량이 많을 것이기 때문에 매물이 나오는 것에 대해서 걱정할 것이 없지만 만약 본인이 차트상 고점에 물려서 손실 중이거나 단기간에 주가가 크게 하락하는 경험을 했다면 그때부터는 매물에 대해 걱정을 하게 된다. 그러므로 매물은 시장에 나올 수 있는 물량이라고 정의를 할 수 있다. 또 주가가 3일 연속 상한가를 때렸다면 일단 기분은 좋겠지만 확실한 이유 없이 주가가 상승했다면 다소 찜찜한 것은 사실이다. 그러므로 경계매물이란 주가의 상승에 다소 찜찜함을 느낀 사람들이 만약의 사태를 경계해서 주식을 파는 것을 말한다.[1][2]
전세 매물이 실종된 이유
전세 매물이 실종된 이유는 실수요자 우선 정책 때문이다. 실수요자를 우대한다는 것은 전세를 주는 투자자에게 상대적으로 불이익을 준다는 것과 같다.
- 규제 지역에서 양도세 비과세(9억 원 이상은 양도세 감면) 혜택을 받으려면 2년 실거주해야 하기 때문이다. 그러면 투자용 주택들이 전세 매물로 나올 수 없게 된다.
- 규제 지역에서 일시적 1가구 2주택 양도세 혜택을 받으려면 1년 이내에 실입주해야 하기 때문이다. 그러면 상급지 전세 매물로 나올 수 없게 된다.
- 규제 지역에서 주택 담보 대출을 조금이라도 받으려면 6개월 이내에 실입주해야 하기 때문이다. 주택 담보 대출을 받으면 전세를 놓지 말라는 것이다.
- 토지 거래 허가 구역 내에 있는 집을 사려면 6개월 이내에 실입주해야 하기 때문이다. 임대할 목적이라면 거래 허가 자체가 나오지 않기 때문에 전세 물량이 나올 수 없는 것이다.
- 재건축 대상 아파트에 투자한 사람은 2년 실거주해야 입주권을 주기 때문이다. 이에 재건축 대상 아파트의 소유주는 전세가 만기가 되면 연장을 거부하고 실거주하게 될 것이다.
- 고가 주택을 가지고 있는 1가구 1주택자가 장기보유 특별공제를 받으려면 2년 이상 실거주해야 하기 때문이다.
- 2021년부터 실거주 기간이 짧으면 장기보유 특별공제 비율이 대폭 줄어들기 때문이다.[3]
전세가 줄어들 수밖에 없는 다양한 원인
실수요자 우대 정책을 살펴보면 그 원인을 알 수 있다.
- 첫째, 규제 지역에서 양도세 비과세(9억 원 이상은 양도세 감면) 혜택을 받으려면 2년 실거주해야 한다. 8·2 조치 이전에는 실거주 없이 2년 보유만 해도 1주택자는 양도세 혜택을 받을 수 있었다. 이런 투자용 주택들이 시장에는 전세 물건으로 나왔던 것인데 8·2 조치 후에는 이런 전략을 쓸 수 없게 되니 전세 물건도 따라서 줄어든 것이다.
- 둘째, 규제 지역에서 일시적 1가구 2주택 양도세 혜택을 받으려면 1년 이내에 실입주해야 한다. 규제 지역에 1주택을 가지고 있는 실수요자가 갈아타기를 위해 다른 규제 지역의 주택을 취득할 때 1년 안에 실입주하지 않으면 이전에 가지고 있는 주택의 양도소득에 대해서는 양도세 비과세 또는 감면 혜택을 받을 수 없다. 이러니 갈아타기 대상이 되는 상급지는 점점 전세가 줄어들게 되는 것이다.
- 셋째, 규제 지역에서 주택 담보 대출을 조금이라도 받으려면 6개월 이내에 실입주해야 한다. 대출을 끼고 투자용으로 주택을 사는 것을 방지하기 위해서인데 이 역시 주택 담보 대출을 받으면 전세를 놓지 말라는 것이다.
- 넷째, 한국의 대치동·삼성동·청담동·잠실동과 같은 토지 거래 허가 구역 내에 있는 집을 사려면 6개월 이내에 실입주해야 한다. 임대할 목적이라면 거래 허가 자체가 나오지 않기 때문에 전세 물량이 나올 수 없는 것이다.
- 다섯째, 재건축 대상 아파트에 투자한 사람은 2년 실거주해야 입주권을 준다고 한다. 실거주 요건을 채우지 못한 사람은 현금 청산 대상자가 된다. 이때 청산액의 기준은 시세가 아니라 감정평가액이기 때문에 현금 청산되면 손해가 될 수밖에 없다. 이를 피하고자 재건축 대상 아파트의 소유주는 전세가 만기가 되면 연장을 거부하고 실거주하게 될 것이다. 이는 시중에 있는 전세 재고를 줄이는 결과가 된다.
- 여섯째, 고가 주택을 가지고 있는 1가구 1주택자가 장기보유 특별공제를 받으려면 2년 이상 실거주해야 한다. 2019년까지는 3년 이상 보유한 1주택자에 대해 실거주 여부와 상관없이 보유 기간에 비례해 양도소득세 장기보유 특별공제 혜택을 줬다. 다시 말해 전세만 주고 있어도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있었다는 의미다. 그런데 2020년 매도분부터 2년 실거주한 매물만 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.
- 일곱째, 2021년부터 실거주 기간이 짧으면 장기보유 특별공제 비율이 대폭 줄어든다. 예를 들어 주택을 취득한 지 10년이 지난 1주택자는 2020년 말까지 양도하는 주택에 대해서는 2년 실거주만 하면 80%의 장기보유 특별공제를 적용받는다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 양도 주택에 대해서는 10년 보유분 40%와 2년 거주분 8%를 합해 48%밖에 적용받지 못한다. 80%의 장기보유 특별공제 혜택을 모두 받으려면 기존 2년에 8년을 더해 10년간 실거주해야 한다.[4]
매물실종 사례
주택 임차 기간을 4년으로 늘리고, 전세금 인상률을 5%로 제한하는 새 임대차보호법이 주택 임차 시장에 충격을 던지고 있다. 법의 취지는 좋아도 서민들 부담이 작은 '전세'라는 임대차 형식 자체를 위축시켜 중장기적으로는 서민들 부담을 오히려 늘릴 수 있다. 임대차법 시행을 전후해 그나마 전세 매물이 자취를 감추고 있다고 한다. 여름방학을 맞아 전세 거래가 활발했을 서울 강남구 대치동 은마아파트는 4400가구가 넘는데도 전세 매물이 단 한 건도 없으며 2800여 가구인 노원구 상계주공9단지, 2400가구의 강동구 삼익그린맨션 등 다른 대단지 아파트도 마찬가지다. 대한민국 1998만 가구 중 874만 가구는 집 없는 세입자이며, 이 중 40%는 전셋집에 살고 있으며 2020년 상반기 중 전국 전·월세 거래 112만 건 중 66만 건(59%)이 전세 계약이었다. 부동산 정책 실패로 서울에선 월평균 계약이 1년 전보다 반 토막 날 정도로 전세 품귀 현상이 심화하고 있었는데, 임대차법은 여기에 결정타를 날릴 가능성이 있다.
세입자들은 법 시행을 반기면서도 2년 또는 4년 뒤 전세 연장을 못 하고 집을 비워야 한다는 사실을 우려하고 있다. 새 전셋집을 구해도 보증금을 대폭 올려줘야 할 가능성이 크며 전셋집을 아예 찾지 못하게 될 수도 있다. 각종 규제로 서울의 상반기 주택 인허가 물량이 2만5800건으로 1년 전보다 31%나 급감했으며 이대로 가면 2~4년 뒤 훨씬 더 심각한 전세 대란이 일어날 수 있다. 이제 집주인들은 2~4년 뒤엔 세입자를 내보내는 것이 항상 유리하게 됐으며 보증금을 대폭 올릴 수 있기 때문이다. 아니면 월세로 바꾸려 할 것이며 초저금리 상황과 앞으로 많이 늘어날 보유세 부담 등을 감안하면 전세보다 월세가 훨씬 좋기 때문이다. 전세를 월세로 전환할 때 비율(전·월세 전환율)은 요즘 같은 초저금리 상황에서도 연 4~5%에 이른다. 전세 자금 대출 금리가 평균 2%대라는 점을 감안하면, 전세가 반전세나 월세로 전환되면 세입자의 주거 비용은 최소 2배로 늘어나게 된다. 전세가 소멸하면 서민들의 내 집 마련 꿈도 더 멀어지게 된다. 그러므로 임대차 3법은 전세를 빠르게 소멸시켜 수많은 사람을 혼란에 빠트리게 될 것으로 보인다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈주식시세표 보는 방법 : 경계매물이란?〉, 《경제신문읽는법》
- ↑ 주식 칼럼/실전 투자자, 〈매물대를 이해하면 매도를 잘 할 수 있다 - 매물대〉, 《SOM`s의 주식투자》, 2021-11-19
- ↑ 크리스탈TV, 〈전세 매물이 실종된 7가지 이유〉, 《티스토리》, 2021-02-25
- ↑ 장지민 기자, 〈부동산 시장에 전세 매물이 실종된 일곱 가지 이유〉, 《매거진한경》, 2020-09-02
- ↑ 조선일보, 〈전세 매물 실종, 정말 세입자 위한 임대차법인가〉, 《조선일보》, 2020-08-01
참고자료
- 〈매물〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주식시세표 보는 방법 : 경계매물이란?〉, 《경제신문읽는법》
- 주식 칼럼/실전 투자자, 〈매물대를 이해하면 매도를 잘 할 수 있다 - 매물대〉, 《SOM`s의 주식투자》, 2021-11-19
- 크리스탈TV, 〈전세 매물이 실종된 7가지 이유〉, 《티스토리》, 2021-02-25
- 장지민 기자, 〈부동산 시장에 전세 매물이 실종된 일곱 가지 이유〉, 《매거진한경》, 2020-09-02
- 조선일보, 〈전세 매물 실종, 정말 세입자 위한 임대차법인가〉, 《조선일보》, 2020-08-01
같이 보기
