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감정가액
감정가액(鑑定價額)은 부동산 용어의 하나로, 일정한 시점에 감정 평가된 물건의 가격이나 임료를 말한다.
개요
감정가액이란 부동산 용어로, 감정평가된 물건의 가격 또는 임료를 말한다. 즉, 감정평가에 표시된 감정평가의 대상인 물건의 일정 시점에서 가격 또는 임료이다. 감정평가는 처음에 확정된 기본적인 사항을 전제로 하므로, 최종적으로 결정된 금액은 특정 종류의 가격 또는 임료라고 할 수 있다. 시가로 인정받으려면 두 개 이상의 감정평가 법인으로부터 감정을 받아야 하고, 기준시가의 80%에 미달할 때는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 가액 중 큰 금액으로 결정한다. 상속세를 적게 낼 목적이거나 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 않을 때는 인정하지 않는 등의 제한이 있다. 또한, 감정평가란 평가대상인 물건의 경제적 가치를 일정 시점을 기준으로 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 행위이다. 감정가액은 이러한 감정평가 활동의 결과 도달한 최종판단의 화폐표시액이다. 이 감정평가 활동은 처음에 확정된 기본적 사항을 전제로 하여 행하여지므로 최종적으로 결정되고 표시된 감정가액은 특정물건의 특정가격시점 현재의 특정의뢰목적 및 조건과 관련하여 구하여진 특정 종류의 가격 또는 임료라고 할 수 있다.[1][2]
양도소득세를 계산하려면 실제 그 부동산을 산 가격(취득가액)을 알아야 한다. '실제' 양도가액에서 '실제' 취득가액을 빼서 양도차익을 구하기 때문이며 실제 취득가액은 매매계약서·영수증 등 증빙서류로 확인할 수 있다. 만약 오래전에 산 부동산인데 매매계약서를 분실했는지 찾아도 없고, 입증할 만한 금융거래 증빙도 없다면 실제로 이런 상담을 해온 사람들이 제법 있다. 취득 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없는 경우, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 인정한다.
- 매매사례가액이란 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 경우 그 가격을 말한다.
- 감정가액이란 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다.
- 매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산취득가액이다. 환산가액이란 세법상 정한 기준으로 '환산'해서 계산한 취득가액이란 뜻이다.[3]
감정가액 적용이 불안한 이유
감정가액의 시가 적용요건
세무사들 사이에는 감정가액을 시가로 평가하는 것과 관련하여 많은 혼란을 겪고 있다. 꼬마빌딩에 대해 세법에 따라 기준시가로 평가하여 신고한 것에 대해 정해진 기준도 없이 감정평가대상으로 선정하여 감정한 가액으로 과세하고 있어 무척 당혹스럽게 하고 있고, 다른 한편으로는 납세협력비용 축소를 위해 소액의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용할 수 있도록 한 것이 불이익으로 다가오기도 한다. 납세자는 상속재산 및 증여재산을 평가할 때 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액이 확인되지, 아니하면 기준시가를 적용할 수밖에 없어 기준시가로 평가하여 신고하게 되고, 과세당국에서는 적용대상을 임의로 선정하여 감정기관에 감정을 의뢰하여 결정하는 사례가 자주 발생하고 있다. 이때 적용하는 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가한 가액을 평균하여 적용하며, 2018년 4월 1일부터 감정을 의뢰하는 분부터는 기준시가 10억 원 이하인 부동산의 경우에는 하나의 감정가액도 시가로 적용할 수 있게 되었다.
하나의 감정가액이 있는 경우라도 시가로 보겠다는 취지는 납세협력비용 축소를 위한 것으로서, 납세자가 비교적 규모가 작은 부동산에 대해 시가를 적극적으로 입증하기 위해 감정평가를 의뢰하는 경우에는 이를 시가 적용이 가능하도록 한 것이다. 이러한 취지와는 달리 대출을 받기 위해 담보채권의 평가목적으로 감정평가를 받은 적이 있는 작은 규모의 부동산도 적용될 수 있어 납세자를 위한다는 것이 부담으로 돌아오게 된 것이다. 감정가액은 일반적으로 기준시가보다 높게 평가되고 있어 기준시가로 평가하는 것보다 상속세나 증여세 부담이 커질 수 있다. 현실적으로 규모가 작은 부동산을 담보로 대출받은 납세자일수록 영세할 수 있고, 이러한 부동산담보 대출을 받은 부동산의 경우에는 조세 부담이 더 커질 수 있다. 반면에 기준시가가 10억 원을 초과하는 부동산을 담보로 대출받기 위해 감정평가를 한 경우에는 기준시가로 평가되어 조세 부담이 적어지는 유리한 측면이 있다. 그동안 상속·증여재산을 평가할 때에는 감정기관의 수와 관련하여 납세자에게 부담을 지울 때는 하나의 감정가액을 적용하여 과세한 사례는 사실상 없었던 것으로 판단된다.
그동안의 판례 등을 살펴보면, 하나의 감정가액을 시가로 적용하여 과세한 처분이 있기는 하였으나 납세자의 재산권이 침해되는 처분에 대해서는 취소하는 결정을 하는 경향이 있었고, 납세자에 유리한 경우에는 하나의 감정가액을 시가로 인정하는 사례도 있었다. 또 둘 이상의 감정가액을 요건으로 할 때도 납세자의 재산권 보호가 필요한 경우에 하나의 감정가액을 시가로 인정한 사례도 있었다. 감정기관 수의 요건에서 납세협력비용의 절감을 위해 2018년 4월부터는 기준시가 10억 원 이하의 부동산에 대해서는 1개의 감정가액도 가능한 것으로 개정되고, 이러한 개정으로 납세자에게 부담을 주는 경우도 발생할 수 있게 되어 이에 대한 주의가 필요하다.[4]
소득세법의 감정가액
제114조의2(감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세)
- 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다. <개정 2019.12.31>
- 제1항은 제93조제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.[5]
감정가액의 사례
건물을 신축해 취득할 당시 감정가액을 취득가액으로 적용해 양도소득을 탈루하는 경우 해당 감정가액의 5%에 해당하는 금액이 양도소득세에 대한 가산세로 부과된다. 국회 기획재정위원회 조세소위원회는 소소위를 통한 논의를 거친 결과 지난 조세소위 1회독서 재논의하기로 결정된 감정가액을 취득가액으로 적용해 양도소득세 탈루 시 가산세를 부과하는 소득세법 일부개정법률안(유승희 의원안)을 수용하기로 합의했다. 현행 '소득세법' 제97조는 거주자의 양도차익을 계산할 때 취득가액의 산정방식은 자산 취득에 큰 실지거래가액을 원칙으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한해 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액을 적용하도록 하고 있다. 또 같은 법 제14조의2는 거주자가 건물을 신축·취득한 후 5년 이내 해당 건물을 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 해당 건물의 환산가액의 100분의 5를 가산세로 부과하는 것으로 2017년 정기국회에서 논의·의결돼 2018년 1월부터 시행되고 있다.
전문위원은 개정안은 감정가액을 취득가액으로 신고해 양도소득을 적게 신고하고 양도소득세를 탈루하는 사례를 줄일 수 있다는 점에서 긍정적인 입법 취지가 인정될 수 있다고 밝혔다. 현행 '소득세법' 아래 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 불구하고 감정가액을 취득가액으로 신고하더라도 이에 대한 제재가 없고, 이에 감정가액도 환산가액과 마찬가지로 양도소득세 탈루 방지라는 차원에서 가산세를 부과해야 한다는 의견이 제기될 수 있다고 설명했다. 다만 감정가액은 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로 객관성과 신빙성을 담보하고 있어 환산가액 적용에 따른 현행 가산세 부과제도와 달리 봐야 한다는 지적은 함께 검토할 필요가 있다. 또 감정가액은 공신력 있는 제3자인 전문가가 복수로 수행한 감정평가를 거쳐 산정하는 것으로 신뢰성 확보가 어려운 환산취득가액과 동일하게 취급할 수 없다는 점을 고려할 대 감정가액에 대해 환산취득가액과 마찬가지로 가산세를 부과하는 것은 적절하지 않다고 설명했다. 아울러 현행 제도 아래 감정가액이 객관적으로 부당하다고 인정될 경우 관할 세무서장이 감정가액을 적용하지 않을 수 있다고 덧붙였다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈감정가액〉, 《두산백과》
- ↑ 〈감정가액〉, 《매일경제》
- ↑ 스마트북스, 〈매매가 모르는 부동산 취득가액 어떻게 정할까?〉, 《티스토리》, 2020-09-07
- ↑ 김완일 세무사, 〈납세자를 위한 1개의 감정가액 적용이 불안한 이유〉, 《세무사신문》, 2022-03-16
- ↑ 〈제114조의2 (감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세)〉, 《종합법률정보》, 2022-12-31
- ↑ 김승현 기자, 〈감정가액을 취득가액 적용해 양도세 탈루 시 감정가액의 5% 가산세 부과〉, 《세정일보》, 2019-11-29
참고자료
- 〈감정가액〉, 《네이버 국어사전》
- 〈감정가액〉, 《두산백과》
- 〈감정가액〉, 《매일경제》
- 〈제114조의2 (감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세)〉, 《종합법률정보》, 2022-12-31
- 스마트북스, 〈매매가 모르는 부동산 취득가액 어떻게 정할까?〉, 《티스토리》, 2020-09-07
- 김완일 세무사, 〈납세자를 위한 1개의 감정가액 적용이 불안한 이유〉, 《세무사신문》, 2022-03-16
- 김승현 기자, 〈감정가액을 취득가액 적용해 양도세 탈루 시 감정가액의 5% 가산세 부과〉, 《세정일보》, 2019-11-29
같이 보기
