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조합설립인가
조합설립인가(組合設立認可)는 부동산 정비사업의 목적을 위해 모인 사람들이 시장이나 군수 등 지자체장에게 인가를 받는 절차를 의미한다.
개요
조합설립인가란 조합이라는 하나의 인격을 만들고 인가를 받는 과정을 말한다. 개인들이 모여 만든 조합의 이름으로 거래할 수 있는 인격을 만드는 것이다. 만약, 이러한 조합이 없이 부동산 정비사업을 한다면 조합원들에게 개별적으로 일일이 의견을 묻고 매번 신분증으로 본인 확인하고, 도장 찍고, 의견을 취합해야 하는 번거로움이 뒤따를 것이다. 조합설립(組合設立)은 특정한 목적을 가지고 만들어진 어떠한 단체를 설립하는 행위를 말한다. 또한, 조합은 공통된 목적을 위해 여러 사람이 조직한 단체를 의미한다. 재건축 아파트조합은 아파트가 노후되어 새로운 아파트로 개발하는 공통 목적을 위해 설립한 단체라고 해석할 수 있다. 조합을 만들기 위해서는 조합의 구성원인 조합원들의 동의를 구해야 한다. 재건축의 경우에 조합원 75% 이상의 동의가 필요하며 리모델링의 경우 조합원 66.7% 이상의 동의가 필요하다. 리모델링이 조합설립인가를 위해 필요한 조합원 동의율이 재건축보다 낮다. 이러한 이유로 일반적으로 재건축보다 리모델링의 추진 속도가 빠르다.
조합(組合, association)이란 여러 사람이 자금이나 노력을 모아 공동으로 일정한 목적을 추구하기 위하여 만든 단체를 말한다. 노동조합, 협동조합, 공제조합 등이 있다. 조합은 2인 이상의 특정인이 서로 출자하여 공동사업을 경영할 목적으로 결합한 단체 또는 이 단체의 설립·경영·유지 등에 관한 조합원 간의 계약, 즉 조합계약을 말한다. 조합계약은 쌍무계약, 유상계약, 계속적 계약에 속한다. 조합은 사업을 경영한다는 공동목적 때문에 여러 대차사람의 당사자(조합원)가 결합하여 단체를 형성하는 것이 특징으로서, 같은 계약이라 하더라도 다른 매매 계약과는 매우 다르다. '조합계약'에 의하여 '조합'이라는 사업단체가 형성되는 것이라고 생각하며 조합대리에 의하여 대리권이 발생할 수 있다. 합동행위 인정설에서는 조합계약은 계약이 아니라 합동행위라고 보며, 조합합동행위라고도 본다. 또 합동행위 부정설에서는 조합계약은 계약이라고 보며 계약설이 다수설이지만 합동행위설에는 인정설이 다수이다.
조합은 2인 이상 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 양정함으로써 성립하는 계약을 말하며, 계약당사자를 조합원이라 하고 조합계약의 조항을 기재한 조합계약서를 작성한다. 민법규정상 조합은 법인격이 없다. 세법상 조합은 영리조합과 비영리 조합으로 구분할 수 있다. 세법상 영리조합이란 공동사업자를 말하며, 2인 이상이 공동사업계약을 체결하고 영리를 목적으로 하는 사업을 하는 조합이다. 과세 방법은 공동사업체를 하나의 사업장으로 하여 소득을 계산한 후 소유지분에 상당하는 소득금액을 각 조합원에 대한 소득으로 하여 개별납세의무를 지운다. 주택 조합은 주택법 규정에 따라 설립하는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 등이 있다. 그러나 조합은 사단과는 달리 단체로서의 단일성이 약하고 각 조합원의 개성이 강하며, 각 조합원이 공동목적에 의하여 결합되는데 불과하다. 대외적으로는 사단이 법인격(사단법인)을 갖는데 대하여 조합은 법인격을 갖지 않는 것이 보통인데, 내부관계에서 오는 단체의 유형과 법인격과는 반드시 일치하지 않고, 법인이 아닌 사단(권리능력 없는 사단)이 있는가 하면 반면에 조합의 실체를 갖는 법인(합명회사)도 있다. 또 민법상의 조합은 아니나 조합의 이름을 갖는 특별법상의 법인이 있으며 예를 들어 노동조합·협동조합·공공조합 등이 포함된다.[1][2][3][4][5]
조합설립인가 특징
조합의 설립
- 조합설립 : 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함), 한국토지주택공사·지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함) 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 한다.
- 설립절차 : 조합은 다음의 절차를 거쳐 설립된다.
- 설립인가신청
- 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받고 다음의 서류를 갖추어 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
구분 서류 공통 ▪ 정관 ▪ 시·도 조례로 정하는 서류
조합설립인가 ▪ 조합원 명부 및 해당 조합원의 자격을 증명하는 서류 ▪ 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 기재한 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
▪ 창립총회 회의록 및 창립총회참석자 연명부
▪ 토지·건축물 또는 지상권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
▪ 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
▪ 건축계획(주택을 건축하는 경우에는 주택건설예정세대수를 포함), 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시·군관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
조합변경인가 ▪ 변경내용을 증명하는 서류
- 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
- 동의방법
- 조합설립인가를 위한 토지등소유자의 동의는 다음의 사항이 포함된 조합설립 동의서에 동의를 받는 방법으로 한다.
동의서 포함사항
▪ 건설되는 건축물의 설계의 개요
▪ 공사비 등 정비사업비용에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 함)
▪ 정비사업비의 분담기준
▪ 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
▪ 조합의 정관
- 인가내용의 통지
- 조합은 조합설립인가를 받은 때에는 정관으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 한다.
- 설립등기
- 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 다음의 사항을 등기하는 때에 성립한다.
등기사항
▪ 설립목적
▪ 조합의 명칭
▪ 주된 사무소의 소재지
▪ 설립인가일
▪ 임원의 성명 및 주소
▪ 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
▪ 전문조합관리인을 선정한 경우에는 그 성명 및 주소
조합설립인가의 취소
- 인가취소
- 정비구역등이 해제·고시된 경우 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 한다.[6]
법률 규정
도시재개발법 제12조(조합의 설립인가)
① 조합을 설립하고자 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 토지 등의 소유자 5인 이상이 정관을 작성하여 조합설립에 대한 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하는 때에도 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만, 특별시·광역시 또는 도(이하 "시·도"라 한다)의 조례가 정하는 경미한 사항을 변경하는 때에는 신고로서 인가를 갈음한다.
② 제1항의 규정에 의하여 조합설립인가를 신청하고자 할 때에는 미리 재개발구역(재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우에는 사업시행지구를 말한다. 이하 같다)안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 동의의 산정방법, 동의절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.[7]
동영상
각주
참고자료
- 〈조합〉, 《법률용어사전》
- 〈조합〉, 《부동산용어사전》
- 〈조합〉, 《한국민족문화대백과》
- 〈조합 (법률)〉, 《위키백과》
- 〈조합설립인가〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈제12조 (조합의 설립인가)〉, 《종합법률정보》, 2003-01-01
- AFROMAN, 〈조합설립인가 정말 쉽게 알려드려요〉, 《아푸로맨의 자본주의 생존기》, 2021-07-17
같이 보기
