명의등기인

명의등기인(名義登記人)은 어떤 일이나 행동의 주체로서 공식적으로 알리는 개인 또는 기관의 이름으로 등기한 자를 가리킨다.

명의

명의(名義)는 어떤 일이나 행동의 주체로서 공식적으로 알리는 개인 또는 기관의 이름을 뜻한다. 그리고 문서상의 권한과 책임이 있는 이름을 말한다.

명의신탁

명의신탁(名義信託)은 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말한다. 실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자로 된 사람을 수탁자라고 한다. 부동산의 명의신탁은, 그 부동산에 관하여 소유권 등기를 다른 사람 이름으로 해놓고, 신탁자와 수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓음으로써 이루어진다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전·귀속된다. 따라서 수탁자가 신탁자의 승낙없이 신탁재산을 처분할 때에는 제3취득자는 선의·악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득한다.

부동산 신탁은 일제강점기에 주로 종중(宗中) 토지의 소유권 문제를 해결하기 위한 방도로 이용되어 왔지만, 실정법적인 근거가 있던 것은 아니고 대법원 판례에 의하여 확립된 것이기 때문에 명의신탁이 법적 구속력을 갖고 있는 것은 아니다. 이 제도가 근래에 와서는 취득세나 양도소득세 등의 조세부과를 회피하거나 토지거래허가제 등 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용됨으로써 명의신탁을 규제할 필요성이 높아졌다. 그 동안 몇 차례 명의신탁을 규제하는 각종 법이 제정되었으나 규제의 강도가 높지 못해 실효를 거두지 못하였다. 그러나 1995년 3월 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'이 법률 제4944호로 제정되어 어떠한 명목의 명의신탁도 그 효력을 인정받지 못하게 되었다. 다만 예외적으로, 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에, 이것이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아닌 경우에는 명의신탁을 인정하고 있다(부동산실권리자명의등기에 관한 법률 8조).

명의대여

명의대여(名義貸與)란 상호를 빌려주는 상법상 행위이다. 명의대여를 하려면 명의대여자가 명의사용의 허락을 하여야 하는데 명시적 허락뿐만 아니라 묵시적 허락도 포함한다. 단순히 부작위만으로는 묵시적 허락이 될 수 없으며 이에 부가적 사정이 추가되어야 한다. 명의대여의 위법한 명의대여, 적법한 명의대여, 영업의 임대차 등이 있다. 또 위법한 명의대여는 동 대여행위가 당사자 사이에는 위법행위로서 무효이나 선의의 거래상대방에 대한 관계에서는 명의 대여자의 책임이 인정된다. 또한 명의 대여자와 명의 차용자 사이에 사실상 사용관계가 존재하면 명의 대여자는 민법 제756조의 사용자배상책임을 부담한다. 명의대여는 자기의 명의를 타인의 재산이나 권리를 위하여 대여하는 것인데 주식시장에서는 증권업자가 고객, 특히 큰손투자자를 위해 자기회사의 명의를 대여하는 것을 말한다.

명의사칭

명의사칭(名義詐稱)이란 행위자가 본인의 대리인임을 표시하여 법률 행위를 하지 않고 마치 본인인 것처럼 행세하여 본인의 이름으로 법률 행위를 하는 것처럼 행동하는 것을 말한다. 행위자에게 대리권이 있는 경우에는 학설과 판례가 일치하여 본인에게 효과가 귀속된다고 하나 아무런 권한도 없는 자가 타인의 이름을 사용하여 법률 행위를 한 경우에는 당사자 확정의 문제를 선행하여 해결한다.

등기인

등기인(登記人) 또는 등기자(登記者)은 국가기관이 법정절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산·채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 일이거나 적어 놓는 사람을 말한다.

등기

등기(登記)란 국가기관인 등기관이 법정절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것 또는 기재 그 자체를 말한다. 즉, 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부(公簿)에 기재하는 것을 말한다. 당사자의 신청에 의하여 등기공무원이 하는 것을 원칙으로 하며, 거래관계에 들어가는 제3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하기 위한 제도이며, 거래의 안전을 도모하기 위하여 중요한 역할을 한다.

등기는 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록하는 것으로, 대한민국 민법에서는 '동산이나 부동산 등에 대한 일정한 권리관계를 사회에 공시(公示)하기 위하여 공부(公簿, 등기부)에 기재해 놓은 것, 또는 그 기록 자체'를 말한다. 한국에서 등기는 사법부인 법원이 관리하며, 국가에 따라 행정부 내 법무부처 소관인 경우도 있다. 대한민국에서는 변호사 또는 법무사만이 등기를 대행·대리할 수 있으며, 자격 없는 자가 업으로 등기를 대행하는 것은 불법이다.

부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말하며, 그밖의 것은 비록 기재가 있더라도 등기가 아니다. 등기신청이 있거나 등기필증까지 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 등기는 등기관이라는 국가기관이 부동산등기법과 동시행규칙 및 기타 관련법규가 정하는 절차에 따른다. 등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다.

따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다. 등기의 대상에는 토지(土地), 건물(建物), 입목(立木), 공장재단(工場財團), 광업재단(鑛業財團), 선박(船舶), 부부재산약정(夫婦財産約定), 각종 상업등기(商業登記) 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다. 토지는 1필의 토지가 1개의 부동산이 되지만 공유수면하(公有水面下)의 토지와 하천구역(河川區域)의 토지는 등기되지 않는다. 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 구분건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.

대한민국에는 ① 부동산등기·선박등기·공장재단등기 등 권리의 등기, ② 부부재산계약등기 등의 재산 귀속의 등기, ③ 법인등기·상업등기 등의 권리주체 등기가 있다. 등기의 효력은 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 경우의 대항요건(對抗要件)으로 하는 것과 일정한 사항의 효력발생요건(效力發生要件)으로 하는 것이 있는데, 구민법(舊民法)의 부동산등기가 전자의 예이고, 현행 민법의 부동산등기나 상법의 회사설립등기가 후자의 예이다. 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 등기를 할 때는 지방세법상 등록면허세가 부과된다.

등기의 특징

일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 등기관이 법정절차에 따라서 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다.

• 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시에 관한 기재이다. 따라서 이와 관계없는 기재는 등기부상의 체재일지라도 단순한 절차상의 기재일 뿐 등기는 아니다.
• 등기관의 과실 등으로 등기부에 기재되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없다. 이 점이 가족법상의 신고와 다르다. 즉 등기부에 기재가 있을 때에 비로소 공시적 기능을 발휘할 수 있기 때문이다.
• 등기가 당사자의 신청에 의한 것인지의 여부는 묻지 않는다. 따라서 그 기재가 관공서의 촉탁에 의한 것이든 등기관의 직권에 의한 것이든 모두 등기가 된다.
• 등기는 국가기관인 등기관이 법정의 절차에 따라서 기재하여야 한다. 등기절차를 정하는 것은 부동산등기법과 부동산등기법시행규칙이다. 등기의 효력에 대하여 구민법상의 부동산등기에서는 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 대항요건으로 하였지만 현행민법상의 부동산등기와 상법상의 회사설립등기는 일정한 사항의 효력발생요건으로 하고 있다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.

법률 규정

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

• 제1조(목적) : 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(명의)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
• 제3조(실권리자명의 등기의무 등)

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

참고자료

• 〈명의〉, 《네이버 국어사전》
• 〈명의신탁〉, 《두산백과》
• 〈명의대여〉, 《매일경제》
• 〈명의대여〉, 《위키백과》
• 〈등기〉, 《조세통람》
• 〈등기〉, 《두산백과》
• 〈등기〉, 《나무위키》
• 〈등기〉, 《법률용어사전》
• 〈부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률〉, 《참조법령열람》

같이 보기

• 명의
• 등기
• 개인
• 기관
• 이름
• 권한
• 책임
• 수탁자
• 신탁자
• 등기인
• 등기부
• 재산권
• 대지권
• 명의신탁
• 명의대여
• 명의사칭

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