도시개발사업

도시개발사업(都市開發事業)은 도시개발구역 안에서 주거·상업·산업·유통·정보 통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지나 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

개요

도시개발사업이란 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말한다. 도시개발사업은 도시개발과 도시환경 조성을 목적으로 하기 때문에 도시개발구역을 지정받아야 사업을 진행할 수 있고 구역 지정 시 개발계획을 동시에 수립해야 한다. 도시개발사업의 시행자는 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사, 도시개발구역의 토지소유자 등이 있다. 환지(換地) 방식으로 도시개발사업의 개발계획을 수립하려면 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자와 그 지역 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 근거법은 도시개발법이다.

도시개발사업은 주택용지 및 공장용지 등의 높아진 수요와 복합적인 기능을 하는 도시를 종합적·체계적으로 개발할 필요성에 대응하기 위해, 종전의 「도시계획법」의 도시개발사업부문(일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지조성사업, 대지조성사업)과 「토지구획정리사업법」을 통합하여 2000년 7월 「도시개발법」을 제정하여 최초로 도입되었다. 도시개발사업은 사업시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 및 사용하거나, 환지 방식으로 시행할 수 있으며 이를 혼용하는 방식으로도 시행 가능하다. 도시개발사업 시행에 드는 비용은 규정에 따라 일부를 국고에서 보조하거나 융자할 수 있으며 시행자가 행정청일 경우 전액을 보조하거나 융자할 수 있다.

지방자치단체가 도시개발사업을 촉진하고 도시계획시설의 설치를 지원하는데 드는 비용은 도시개발특별회계를 재원으로 한다. 특별회계는 일반회계 전입금, 정부 보조금, 도시개발채권 발행 조성 자금, 수익금 및 집행 잔액, 부과·징수된 과태료, 시·도에 귀속되는 과밀부담금 일부, 해당 지자체에 귀속되는 개발부담금 일부, 수익금, 재산세징수액 중 일부, 차입금, 해당 특별회계자금의 융자회수금·이자수입금 및 그 밖의 수익금 등으로 마련한다.

도시개발구역 대상지역 기준

• 도시지역

• 가. 주거지역 및 상업지역 : 10,000㎡ 이상
• 나. 공업지역 : 30,000㎡ 이상
• 다. 자연녹지지역 : 10,000㎡ 이상
• 라. 생산녹지 지역 : 10,000㎡ 이상(생산녹지 지역이 도시개발구역 면적 30% 이하인 경우)

• 도시지역 외의 지역 : 300,000㎡ 이상(다만, 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에 도시개발구역에 초등학교용지를 확보하거나, 규정 도로 또는 주·보조간선도로와 연결되거나 4차로 이상의 도로를 설치하는 때에는 100,000㎡ 이상)
• 자연녹지지역, 생산녹지 지역 및 도시지역 외의 지역 : 광역도시계획 또는 도시·군 기본 계획에 의하여 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부 장관이 정하는 기준에 따라 지정
• 광역도시계획 및 도시·군 기본 계획이 수립되지 않은 지역 : 자연녹지지역 및 계획관리지역만 지정 가능
• 지정권자가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 다음의 경우 : 규모의 제한 없이 지정 가능

• 가. 취락지구 또는 개발진흥지구
• 나. 지구단위계획구역
• 다. 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역(자연환경보전지역은 제외)

도시개발사업의 특징

• 다양한 사업유형 제공 ⇒ 단일형(주거, 상업, 업무, 관광 등), 복합형
• 사업 가능지역 광범위 ⇒ 국토의 모든 지역(도심 내·외)에서 시행 가능
• 다양한 사업방식 제공 ⇒ 수용, 환지, 혼용방식 등
• 폭넓은 사업시행자 ⇒ 공공, 민간, 토지소유자, 공동출자법인 등
• 지자체의 자율성 부여 ⇒ 중앙 정부의 개입 없이 사업시행 가능

유사 개발법(사업)과의 차이점

구분	도시개발사업 (도시개발법)	택지개발사업 (택지개발촉진법)	택지개발사업 (택지개발촉진법)
사업목적	다양한 용도 및 기능의 단지나 시가지 조성	특별법의 지위로서 주택공급을 목적으로 도시 외곽의 신도시개발에 적용	주거지정비가 목적 (재개발, 재건축 등)
상위계획	도시기본계획	주택종합계획	정비기본계획
사업방식	수용, 환지, 혼용방식 중 선택	수용방식	관리처분
시행	공공, 민간, 민관공동 등 다양한 사업시행 가능	공공사업자만 시행가능 (민간 공동시행 허용)	민간(조합)위주의 시행

구역지정

구역지정 요건

도시지역

• 주거·상업지역(1만㎡ 이상), 공업지역(3만㎡ 이상), 자연녹지(1만㎡이상)

비도시지역 (30만㎡ 이상, 예외적인 경우 20만㎡ 이상)

• 광역도시계획 또는 도시·군기본계획 상 개발 가능한 지역 (시가화 예정용지 등)
• 광역도시계획 도시·군기본계획 미 수립지역 : 자연녹지, 계획관리지역에 한정하여 지정
• 취락지구, 개발진훙지구, 지구단위구역 : 면적제한 없이 지정가능

구역 지정권자

원칙

• 특별시장, 광역시장, 도지사 및 인구 50만 이상의 대도시장

• 100만㎡이상인 경우 국토부장관 협의('10. 6.30부터 승인 폐지)

예외

• 국토교통부장관

• 국가시행사업, 공공기관이 국가계획과 밀접한 사업을 국가에 제안(30만㎡ 이상) 하는 경우 등

사업시행자

공공시행자

1. 국가, 지방자치단체

2. 공공기관 (LH공사, 수자원공사, 농촌공사, 관광공사, 철도공사)

3. 정부출연기관 (철도시설공단, 제주 국제자유도시개발센터)

4. 지방공사

민간 시행자

5. 토지소유자 (수용방식: 사유지 면적의 2/3이상 소유자)

6. 조 합 (토지소유자가 설립 · 환지방식만 가능)

7. 수도권외 지역 이전법인 (본사, 대학교, 공장전부를 이전시)

8. 주택사업등록자

9. 토목ㆍ건축공사업 등록자

9-2. 부동산개발업자

10. 자기관리 부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사

11. 1-5, 7-10호의 자 둘 이상이 출자하여 설립한 법인

사업방식

사업방식	수용방식	환지방식	혼용방식
내용	토지를 매수 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용하여 시행하는 방식	구역내 토지의 소유권과 소유권 이외의 권리를 유지한 채 사업시행 후, 사업시행 전의 위치 또는 다른 위치에 토지의 권리면적(사업수익 반영)을 이전하는 방식	수용방식 + 환지방식 -구역분할 혼용방식 -구역미분할 혼용방식
동의요건	공공시행자 : 동의요건 없음 민간사업자 : 토지면적의 2/3 소유 및 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의확보	개발계획수립, 조합인가 시 : 토지면적 2/3 이상 소유자와 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의 확보	구역분할 : 각각의 동의요건충족 구역 미분할 : 수용방식 준용

녹색도시개발

「녹색도시개발수립 및 평가기준」제정

• 단일 기능별로 산재해 있는 각종 기준을 통합한 녹색도시개발 기준 마련
• 11개 평가지표를 선정하여 지구수준에서의 통합녹색계획 및 실행기준 마련

• 탄소흡수 분야 (공원녹지비율 등 3개 지표), 탄소저감 분야 (직주근접 등 8개 지표)

1. 녹색도시개발 1. 국가계획 : 녹생성장 5개년계획 2. 도시계획 : 저탄소 녹색도시 조성을 위한 도시계획 3. 사업계획 : 녹색도시개발 수립 및 평가기준 4. 건축계획 : 친환경건축물 인증제

「녹색도시개발수립 및 평가기준」 제정

• 총 5개 등급으로 평가 (우수등급 3등급 이상, 최소 4등급 이상 권고)
• 우수 녹색도시개발 수립시 인센티브 제공 (개발계획 수립기준 등 완화)

시행절차

구역 지정 단계

1. 도시개발구역 지정 제안 또는 요청 (지정권자 직접지정 가능)

• 민간시행자가 제안시에는 토지면적의 2/3이상 토지소유자 동의필요

2. 도시개발계획 수립 (지정권자-개발계획 별도 수립가능)

• 주민의견청취, 관련기관 협의, 도시계획위원회 심의
• 환지방식인 경우에는 토지면적 2/3 이상 및 토지소유자 총수 1/2이상 동의필요

3. 도시개발구역지정 및 고시 (지정권자)

4. 시행자 지정(실시계획인가 전에 지정)

• 지자체 등이 환지방식으로 시행하는 경우: 토지면적의 1/2, 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의필요

실시계획

1. 실시계획(안)작성 및 인가 신청 (시행자)

2. 실시계획인가 및 고시 (지정권자)

참고자료

• 〈도시개발사업〉, 《네이버 국어사전》
• 〈도시개발사업〉, 《매일경제》
• 〈도시개발사업〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈도시개발사업〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈도시개발사업〉, 《부동산용어사전》
• 김태국, 〈도시개발사업의 개요 정책정보 상세보기〉, 《국토교통부》, 2013-10-18

같이 보기

• 도시
• 개발
• 사업
• 도시개발
• 단지
• 시행
• 시가지
• 시행자
• 도시환경
• 개발계획
• 사업시행자
• 토지소유자

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