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재개발구역
재개발구역(再開發區域)은 재개발사업을 시행하기 위하여 도시 계획으로 지정하여 알린 구역을 말한다. 정비사업구역(整備事業區域) 또는 정비구역(整備區域)이라고도 한다.
개요[편집]
재개발구역이란 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정하여 알린 구역을 말한다. 즉, 도시재개발법에 의한 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정 고시된 구역을 일컫는다. 「도시 및 주거환경정비법」 16조 및 각 시·도 조례 등에서 정한 구역지정요건에 적합한 지역을 대상으로 재개발사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역으로 「도시 및 주거환경정비법」에서는 "정비구역"이란 용어를 사용한다.
건설교통부장관은 다음 각호 1에 해당하는 구역에 대하여 도시계획으로 재개발구역을 지정할 수 있다.
① 재개발구역 안의 토지면적(공공시설용지 제외)의 1/2을 초과하는 부분이 최저고도지구이고 그 최저고도지구 안에 있는 총건축물의 바닥면적의 2/3 이상에 해당하는 건축물이 최저한도의 높이에 미달되어 있을 때
② 방화지구로서 그 방화지구 안에 있는 총건축물의 바닥면적의 2/3 이상에 해당하는 건축물이 방화지구로 되어 있지 아니할 때
③ 그 구역 안의 건출물 중 내화 구조가 아닌 2층 이하의 건축물의 바닥면적(지하층은 제외)의 합계가 그 구역 안에 있는 총건축물의 바닥면적 합계의 2/3를 초과하고 있을 때
④ 그 구역 안의 공공시설의 정비에 따라 토지가 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있을 때
⑤ 그 구역 안의 건축물이 노후 또는 불량하여 그 기능을 다 할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란할 때
⑥ 그 구역 안에 인구-산업 등이 과도하게 있어 도시기능 회복을 위하여 토지의 고도이용이 요청될 때[1][2][3]
정비구역 지정 및 해제[편집]
정비구역의 지정[편집]
- 정비구역 : 정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말한다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호).
- 정비구역의 지정 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제1항 본문).
- 정비구역 고시 : 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 및 제3항).
정비구역의 해제[편집]
정비구역 해제 사유
정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역을 해제해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제20조제1항 및 제5항 본문).
- 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 않는 경우
- 조합이 재개발사업을 시행하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
- ① 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 함)의 승인을 신청하지 않는 경우
- ② 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우(추진위원회를 구성하지 않은 경우만 해당)
- ③ 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우
- ④ 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우
- 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우
※ "재개발사업의 토지등소유자"란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
- 정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역 등을 해제할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제21조제1항 전단).
- 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우
- 정비구역 등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
- 토지등소유자의 30/100 이상이 정비구역 등(추진위원회가 구성되지 않은 구역만 해당)의 해제를 요청하는 경우
- 「도시 및 주거환경정비법」 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정·고시된 날부터 10년 이상 지나고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우
- 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정)
- 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정)
- 정비구역의 지정권자는 정비구역 등을 해제하는 경우에는 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제20조제7항 및 제21조제2항).
※ 정비구역 해제의 효력 : 정비구역 등이 해제·고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수 등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제22조제3항). 그리고 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보고, 해제된 정비구역등을 주거환경개선구역으로 지정할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제22조제1항 본문 및 제2항 전단).[4]
정비구역의 주의사항[편집]
주택재건축사업 정비구역의 지정 요건
- 공동주택 재건축의 경우
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
- 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
- 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시·도조례로 정하는 면적 이상인 지역
- 단독주택 재건축의 경우에는 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다.) 이 200호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역
- 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
- 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
- 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 1/2 이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대 주택 및 다가구주택이 당해지역안의 건축물 수의 3/10이상일 것
- 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시및주거환경정비법 제2조제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업시행이 가능
- 국토의계획및이용에관한법률에 의한 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 도시및주거환경정비법 제4조 각호 를 포함한 지구단위계획을 결정·고시하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.
정비구역안에서의 건축제한
- 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 당해 정비구역안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물은 설치할 수 없다.[5]
정비구역의 절차[편집]
① 기초조사(구청장 또는 주민 등)
- 주민 또는 산업의 현황, 토지/건축물이용현황, 정비기반시설 설치현황, 정비/주변지역 교통현황, 토지이용계획현황, 건축물 노후/불량현황 외
- 주민, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 정비기반시설 및 교통상황
- 거주가구 및 세입자현황, 토지이용계획현황, 토지 등 소유자의 동의현황 등
② 정비계획(안) 작성(구청장 또는 주민 등)
- 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설 설치계획, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 연면적계획, 정비사업 예정시기 외
③ 정비구역지정요청(주민 등 → 구청장)
- 정비구역지정 입안시 토지등 소유자 2/3 이상 동의, 토지환경정비사업 제외
④ 지정요건 및 기준검토 관련부서협의(구청장)
⑤ 입안(구청장)
- 정비계획(안) 첨부
⑥ 공람공고 및 주민의견청취
- 공람의 요지, 공람장소 등을 지방자치단체공보 등에 공고, 공람관계서류 비치
- 당해 지방자치단체 공보 등에 공고
- 14일간 주민에게 공람
- 제출의견 심사하여 필요시 채택
- 미채택시는 사유 제출자에게 통보
⑦ 구의회 의견청취
- 구역지정신청에 따른 입안 사항 및 공람사항 등, 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항을 정리하여 제출, 필요시 현장 확인
⑧ 지방도시계획위원회 자문
- 불가피한 경우 1회에 한하여 실시
⑨ 정비구역지정 신청(구청장 → 시장) : 정비계획(안) 첨부
⑩ 관련부서 협의
⑪ 시도시계획위원회 심의
- 심의내용 : 대상구역의 타당성, 구역범위의 타당성, 사업계획의 타당성, 공공시설의 타당성, 건축시설계획의 타당성
⑫ 구역지정 결정/고시 및 건교부장관 보고
- 정비사업명칭, 정비사업 구역/면적, 공공시설위치/규모, 건폐율, 용적률, 건축시설 용도높이, 연면적 등에 관한 계획, 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 내용보고
- 정비구역과 도시계획 및 기본계획의 내용
- 정비계획의 요약
- 도시관리계획결정 조서
정비계획의 내용(정비구역의 결정내용)
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
- 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
- 정비사업시행 예정시기
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
- 정비사업의 시행방법
- 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자
- 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 법 제34조에 따라 정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획
- 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
- 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
- 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도 조례가 정하는 사항
- 가구 또는 획지에 관한 계획
- 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다)
- 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)
- 환경성 검토결과(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제27조제2항 을 준용한다)
- 기존 수목의 현황 및 활용계획
정비계획 수립시 조사내용
- 주민 또는 산업의 현황
- 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
- 정비기반시설의 설치현황
- 정비구역 및 주변지역의 교통상황
- 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
- 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
- 거주가구 및 세입자 현황
- 도시관리계획상 토지이용계획 현황
- 토지의 용도·소유자·규모별 현황
- 건축물의 허가유무 및 노후·불량 현황
- 건축물의 용도·구조·규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황
- 정비구역안의 유·무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래
- 토지등소유자의 정비구역지정에 관한 동의현황 및 기존 수목의 현황 등
정비계획의 세부기준
- 기본 공원이나 녹지를 포함하지 않도록 한다. 다만,
- 공원 또는 녹지의 기능 회복하거나, 그 안의 건축물 정비를 위한 경우
- 토지이용의 증진을 위한 경우에는 그러하지 아니함.
- 공동주택 건립시는 "주택건설기준등에관한규정"에 적합할 것.
- 기존건축물 정비·개량계획은 건축물의 경과년수, 용도, 구조, 허가유무 및 노후·불량 정도를 고려하여 조치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분 계획
- 종교부지, 분양대상 부지 및 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 진입로를 확보할 것.
- 정비사업시행 예정 시기는 정비구역 지정고시가 있는 날부터 4년 이내의 범위 안에서 정함.
- 공동주택의 건설기준
정비구역 및 정비계획 경과조치
- 정비구역으로 지정된 것으로 간주
- 주택건설촉진법 제4조의 제2항(단독주택지로서 시장 · 군수가 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우)의 규정에 의하여 조합이 설립된 당해 지역
- 정비구역이 수립된 것으로 간주
- 아파트지구개발기본계획
- 재건축사업을 위한 지구단위계획[5]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈재개발구역〉, 《네이버 국어사전》
- 〈재개발구역〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈재개발구역〉, 《매일경제》
- 〈재개발구역지정요건〉, 《매일경제》
- 〈정비구역 지정 및 해제 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈정비구역의지정 - 재건축추진절차 - 주택재건축 - 도시·주택〉, 《은평구청》
같이 보기[편집]
