토지이용계획

토지이용계획(土地利用計劃)은 계획의 대상이 되는 특정한 토지 공간을 대상으로 하여 계획가들의 전문적인 지식과 경험을 동원하여, 토지의 이용 효율성과 가치를 높이고, 사람들의 삶의 편의를 증진하며, 토지를 합리적으로 이용하는 데 필요한 기본 틀을 구성하는 행위를 말한다.

개요

토지이용계획이란 계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획을 말하며, 도시공간 속에서 일어나는 제반 활동의 양적 수요를 예측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획작업을 말한다. 토지이용계획은 교통계획, 도시·군계획시설계획, 공원녹지계획과 더불어 도시계획의 근간을 이루는 가장 중요한 부분이다. 토지이용계획을 지역·지구제와 혼돈하여 사용하는 경우가 있는데, 지역지구제는 토지이용계획을 구체적으로 실현하는 법적, 행정적 방안의 하나이며, 토지이용계획을 질서 있고 합리적으로 실행하기 위한 제도적 장치다. 도시의 토지이용계획에 대한 미국적 시각은 토지이용계획을 교통계획 및 시설계획과 상호 긴밀한 관계를 갖고 있는 광범위한 도시·군계획의 한 분야라고 보는 관점이다. 다른 하나는 유럽적 시각인데, 토지이용계획을 교통계획이나 시설계획을 포함하는 종합적인 기본계획(독일) 또는 구체적인 토지이용계획(프랑스)으로 보는 것으로서, 토지이용계획은 도시·군계획의 내용과 궁극적으로 동일하다고 생각하는 것이다.

이러한 두 가지의 시각은 토지이용계획이 도시·군계획의 기본이라는 점에서 서로 일치하고 있다. 토지이용계획을 교통계획이나 시설계획과 대응시켜 도시·군계획의 한 과정으로 보는 견지에서는 토지이용계획이 정해진 다음에 여기에 대응하는 교통·주택·공공시설 등의 계획을 결정하게 되며, 토지이용계획과 이들 계획들과의 상호관계는 서로 영향을 주고 받는 가역적(可逆的) 관계를 가지고 있다. 대한민국에서는 토지이용계획을 지역·지구제와 혼돈하여 사용하는 경우가 종종 있다. 지역·지구제는 토지이용계획을 구체적으로 실현하는 법적·행정적 방안 중의 하나이며, 토지이용계획을 질서 있고 합리적으로 실행하기 위한 제도적 장치이다. 따라서 일단의 토지이용계획을 수립하여 그 토지이용계획을 집행하는 수단의 하나로 지역·지구제라는 수법을 활용한다.

도시 및 단지

① 국토전체 또는 도시 및 그 주변의 토지를 어떻게 이용하는가를 계획하는 것.

② 국토의 이용관리에 관한 종합적 견지에서 토지의 기능과 적성에 따라 가장 적합하게 이용·관리하기 위한 계획.

③ 토지이용기본계획과 토지이용시행계획으로 구분함.

④ 도시의 제활동(諸活動)의 능률 합리화를 위하여 각 산업활동과의 양적관계, 시설 또는 시설집단의 양적·위치적 상호관계를 적정히 하는데 목적을 두고 있으며 도시계획구역 내에서 토지의 용도배분, 지구지역제 또는 교통·녹지·주요 건축물의 배치계획 등의 기준이 되는 것임.

법률 규정

개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제7조(토지 이용 계획 등의 변경)

① 법 제9조제1항제1호 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지 이용 계획 등이 변경된 경우"란 개발사업이 시행되는 토지가 별표 2의 용도지역·용도지구 등으로 지정 또는 변경되거나 그 토지에 지정된 용도지역·용도지구 등이 해제되는 것을 말한다. 다만, 토지 취득 당시의 용도지역·용도지구 등과 같은 용도지역·지구 등으로 되돌리는 경우는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 토지 이용 계획 등의 변경이 두 번 이상 이루어진 경우에는 인가 등을 받기 전 5년 이내에 최초로 이루어진 것을 제1항에 따른 토지 이용 계획 등의 변경으로 본다.

토지이용계획확인서

토지이용계획확인서(土地利用計劃確認書, Land-use planning confirmation)란 토지 이용 계획을 확인하고 그 내용을 작성하는 서식을 말한다. 즉, 토지이용규제 기본법에 따라 필지별로 지역·지구등의 지정 내용과 행위제한 내용 등의 토지이용관련 정보를 확인하는 서류를 말한다. 토지 이용 계획 확인서 작성 시에는 해당되는 내용과 회사 또는 단체의 명칭 그리고 확인하는 사람의 성명과 함께 인감을 찍어 확인하는 절차를 실시하는 것이 바람직하다. 확인서는 공부상의 기록으로 증명할 수 없는 사실의 이해관계의 소명자료나 통장 또는 이장의 확인 또는 인구인의 보증이 나 관계 공무원의 현지조사나 다른 공부 또는 공문서 등에 의거 추정하여 발급할 수 있는 문서 등을 말한다. 공부란 호적대장, 주민등록표 및 건축물 관리 대장 등 통상 대장이라고 표시되어 편철 관리되고 있는 공부뿐만 아니라, 행정기관에서 작성 보관 관리하고 있는 일반 문서 일체를 포괄하는 개념이다. 확인서는 보통 확대된 개념으로 공부상의 기록뿐만 아니라 개인과 회사의 부동산 매매 납품 거래 등의 사실을 확인하는 데도 사용되는 경우가 많다.

토지이용계획확인서를 통하여 확인할 수 있는 필지별 토지이용관련 정보는 다음과 같다.

① 지역·지구등의 지정 내용

② 지역·지구등에서의 행위제한 내용

③ 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역

④ 「택지개발촉진법 시행령」에 따른 주민공람 공고의 열람기간

⑤ 「공공주택특별법 시행령」에 따른 주민공람·공고의 열람기간

⑥ 「건축법」에 따라 위치를 지정하여 공고한 도로

⑦ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군관리계획 입안사항

⑧ 「농지법 시행령」에 따른 영농여건불리농지

⑨ 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제48조에 따른 매립목적 변경 제한

⑩ 「산지관리법」 제21조제1항에 따른 용도변경 승인 기간

⑪ 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역

⑫ 지방자치단체가 도시·군계획조례로 정하는 토지 이용 관련 정보

토지이용계획확인서를 발급받으려면 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 토지이용계획확인신청서를 제출하여야 하며, 신청을 받은 지자체장은 국토이용정보체계를 활용하여 토지이용계획확인서를 발급한다.

국토교통부에서 구축·운영 중인 토지이용규제정보시스템(http://luris.molit.go.kr)에서는 토지이용계획확인서에 명기된 지역·지구등의 지정내용 및 행위제한내용 등의 정보를 인터넷을 통해 열람서비스를 제공하고 있다.

토지이용계획확인원

토지이용계획확인원에 이상과 같은 용도지구에 해당된다면 전문가(건축사, 관련 공무원)와 상담하는 것이 필요하다. 즉 용도지구는 건축행위를 대부분 제한(규제)하는 항목이므로 가급적 용도지구 언급이 없는 땅이 좋다고 볼 수 있다. 용도구역 또한 건물과 토지를 규제하기 위한 구역으로 용도지역 및 용도지구를 보완하는 역할을 한다. 용도구역이 설정되어 있으면, 용도지구에서 허가되는 건물이더라도 용도구역의 해당 규제가 우선이 된다. 현행 5가지의 용도구역을 살펴보면 다음과 같다.

• 개발 제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시 주변의 자연경관을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한하는 구역이다.
• 도시 자연공원 구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고, 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고, 인정되는 지역에 대하여 시·도지사 또는 대도시 시장이 관련 법률에 따라 고시한 구역을 말한다.
• 시가화 조정 구역 : 도시지역과 그 주변 지역의 무질서한 시가화를 방지하고, 계획적 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정 기간 동안 시가화를 유보하는 구역을 말한다
• 수산 자원 보호구역 : 수산 자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지를 말한다.
• 입지규제 최소 구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진 시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 도시·군 관리 계획의 결정권자가 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 지정한 구역이다.

위 5가지 용도구역 중에서 유일하게 규제를 완화해 주는 구역은 입지규제 최소구역이다. 이상과 같이 용도지역, 용도지구, 용도구역을 살펴보았는데, 이들은 토지이용을 규제, 관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다. 단, 토지이용계획은 현재의 시점을 나타낸 것이지 미래의 시점의 규제를 언급한 것은 아니다. 국토계획법에 규정된 용도지역(지구, 구역)만 해도 50여 개가 넘는다. 따라서 행위 제한(규제 여부) 등은 전문가와 사전 논의가 필수적이다. 이렇듯 토지이용계획확인원은 토지의 지목, 면적, 공시지가，확인 도면 그리고 용도지역과 기타 법률의 저촉 사항들을 확인할 수 있어서 부동산 파악의 가장 기본이 되는 공적 문서이다.

참고자료

• 〈토지이용계획〉, 《네이버 국어사전》
• 〈토지이용계획〉, 《부동산용어사전》
• 〈토지이용계획〉, 《토지이용 용어사전》
• 〈토지이용계획〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈토지이용계획확인서〉, 《비즈폼 서식사전》
• 〈토지이용계획확인서〉, 《토지이용 용어사전》
• 국토교통부, 〈제7조 (토지 이용 계획 등의 변경)〉, 《종합법률정보》, 2023-06-27
• 이호근, 〈토지이용계획확인원은 부동산의 얼굴〉, 《경남매일》, 2022-08-07

같이 보기

• 토지
• 이용
• 계획
• 교통
• 주택
• 계획가
• 부동산
• 계획구역
• 도시계획
• 교통계획
• 시설계획
• 공공시설
• 토지이용계획확인서

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