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재개발구역
재개발구역(再開發區域)은 재개발사업을 시행하기 위하여 도시 계획으로 지정하여 알린 구역을 말한다. 정비사업구역(整備事業區域) 또는 정비구역(整備區域)이라고도 한다.
개요
재개발구역이란 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정하여 알린 구역을 말한다. 즉, 도시재개발법에 의한 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정 고시된 구역을 일컫는다. 「도시 및 주거환경정비법」 16조 및 각 시·도 조례 등에서 정한 구역지정요건에 적합한 지역을 대상으로 재개발사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역으로 「도시 및 주거환경정비법」에서는 "정비구역"이란 용어를 사용한다.
건설교통부장관은 다음 각호 1에 해당하는 구역에 대하여 도시계획으로 재개발구역을 지정할 수 있다.
① 재개발구역 안의 토지면적(공공시설용지 제외)의 1/2을 초과하는 부분이 최저고도지구이고 그 최저고도지구 안에 있는 총건축물의 바닥면적의 2/3 이상에 해당하는 건축물이 최저한도의 높이에 미달되어 있을 때
② 방화지구로서 그 방화지구 안에 있는 총건축물의 바닥면적의 2/3 이상에 해당하는 건축물이 방화지구로 되어 있지 아니할 때
③ 그 구역 안의 건출물 중 내화 구조가 아닌 2층 이하의 건축물의 바닥면적(지하층은 제외)의 합계가 그 구역 안에 있는 총건축물의 바닥면적 합계의 2/3를 초과하고 있을 때
④ 그 구역 안의 공공시설의 정비에 따라 토지가 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있을 때
⑤ 그 구역 안의 건축물이 노후 또는 불량하여 그 기능을 다 할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란할 때
⑥ 그 구역 안에 인구-산업 등이 과도하게 있어 도시기능 회복을 위하여 토지의 고도이용이 요청될 때[1][2][3]
정비구역 지정 및 해제
정비구역의 지정
- 정비구역 : 정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말한다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호).
- 정비구역의 지정 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제1항 본문).
- 정비구역 고시 : 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 및 제3항).
정비구역의 해제
정비구역 해제 사유
정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역을 해제해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제20조제1항 및 제5항 본문).
- 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 않는 경우
- 조합이 재개발사업을 시행하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
- ① 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 함)의 승인을 신청하지 않는 경우
- ② 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우(추진위원회를 구성하지 않은 경우만 해당)
- ③ 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우
- ④ 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우
- 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우
※ "재개발사업의 토지등소유자"란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
- 정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역 등을 해제할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제21조제1항 전단).
- 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우
- 정비구역 등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
- 토지등소유자의 30/100 이상이 정비구역 등(추진위원회가 구성되지 않은 구역만 해당)의 해제를 요청하는 경우
- 「도시 및 주거환경정비법」 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정·고시된 날부터 10년 이상 지나고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우
- 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정)
- 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정)
- 정비구역의 지정권자는 정비구역 등을 해제하는 경우에는 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제20조제7항 및 제21조제2항).
※ 정비구역 해제의 효력 : 정비구역 등이 해제·고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수 등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제22조제3항). 그리고 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보고, 해제된 정비구역등을 주거환경개선구역으로 지정할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제22조제1항 본문 및 제2항 전단).[4]
정비구역의 주의사항
주택재건축사업 정비구역의 지정 요건
- 공동주택 재건축의 경우
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
- 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
- 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시·도조례로 정하는 면적 이상인 지역
- 단독주택 재건축의 경우에는 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다.) 이 200호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역
- 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
- 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
- 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 1/2 이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대 주택 및 다가구주택이 당해지역안의 건축물 수의 3/10이상일 것
- 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시및주거환경정비법 제2조제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업시행이 가능
- 국토의계획및이용에관한법률에 의한 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 도시및주거환경정비법 제4조 각호 를 포함한 지구단위계획을 결정·고시하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.
정비구역안에서의 건축제한
- 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 당해 정비구역안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물은 설치할 수 없다.[5]
정비구역의 절차
① 기초조사(구청장 또는 주민 등)
- 주민 또는 산업의 현황, 토지/건축물이용현황, 정비기반시설 설치현황, 정비/주변지역 교통현황, 토지이용계획현황, 건축물 노후/불량현황 외
- 주민, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 정비기반시설 및 교통상황
- 거주가구 및 세입자현황, 토지이용계획현황, 토지 등 소유자의 동의현황 등
② 정비계획(안) 작성(구청장 또는 주민 등)
- 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설 설치계획, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 연면적계획, 정비사업 예정시기 외
③ 정비구역지정요청(주민 등 → 구청장)
- 정비구역지정 입안시 토지등 소유자 2/3 이상 동의, 토지환경정비사업 제외
④ 지정요건 및 기준검토 관련부서협의(구청장)
⑤ 입안(구청장)
- 정비계획(안) 첨부
⑥ 공람공고 및 주민의견청취
- 공람의 요지, 공람장소 등을 지방자치단체공보 등에 공고, 공람관계서류 비치
- 당해 지방자치단체 공보 등에 공고
- 14일간 주민에게 공람
- 제출의견 심사하여 필요시 채택
- 미채택시는 사유 제출자에게 통보
⑦ 구의회 의견청취
- 구역지정신청에 따른 입안 사항 및 공람사항 등, 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항을 정리하여 제출, 필요시 현장 확인
⑧ 지방도시계획위원회 자문
- 불가피한 경우 1회에 한하여 실시
⑨ 정비구역지정 신청(구청장 → 시장) : 정비계획(안) 첨부
⑩ 관련부서 협의
⑪ 시도시계획위원회 심의
- 심의내용 : 대상구역의 타당성, 구역범위의 타당성, 사업계획의 타당성, 공공시설의 타당성, 건축시설계획의 타당성
⑫ 구역지정 결정/고시 및 건교부장관 보고
- 정비사업명칭, 정비사업 구역/면적, 공공시설위치/규모, 건폐율, 용적률, 건축시설 용도높이, 연면적 등에 관한 계획, 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 내용보고
- 정비구역과 도시계획 및 기본계획의 내용
- 정비계획의 요약
- 도시관리계획결정 조서
정비계획의 내용(정비구역의 결정내용)
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
- 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
- 정비사업시행 예정시기
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
- 정비사업의 시행방법
- 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자
- 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 법 제34조에 따라 정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획
- 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
- 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
- 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도 조례가 정하는 사항
- 가구 또는 획지에 관한 계획
- 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다)
- 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)
- 환경성 검토결과(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제27조제2항 을 준용한다)
- 기존 수목의 현황 및 활용계획
정비계획 수립시 조사내용
- 주민 또는 산업의 현황
- 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
- 정비기반시설의 설치현황
- 정비구역 및 주변지역의 교통상황
- 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
- 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
- 거주가구 및 세입자 현황
- 도시관리계획상 토지이용계획 현황
- 토지의 용도·소유자·규모별 현황
- 건축물의 허가유무 및 노후·불량 현황
- 건축물의 용도·구조·규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황
- 정비구역안의 유·무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래
- 토지등소유자의 정비구역지정에 관한 동의현황 및 기존 수목의 현황 등
정비계획의 세부기준
- 기본 공원이나 녹지를 포함하지 않도록 한다. 다만,
- 공원 또는 녹지의 기능 회복하거나, 그 안의 건축물 정비를 위한 경우
- 토지이용의 증진을 위한 경우에는 그러하지 아니함.
- 공동주택 건립시는 "주택건설기준등에관한규정"에 적합할 것.
- 기존건축물 정비·개량계획은 건축물의 경과년수, 용도, 구조, 허가유무 및 노후·불량 정도를 고려하여 조치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분 계획
- 종교부지, 분양대상 부지 및 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 진입로를 확보할 것.
- 정비사업시행 예정 시기는 정비구역 지정고시가 있는 날부터 4년 이내의 범위 안에서 정함.
- 공동주택의 건설기준
정비구역 및 정비계획 경과조치
- 정비구역으로 지정된 것으로 간주
- 주택건설촉진법 제4조의 제2항(단독주택지로서 시장 · 군수가 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우)의 규정에 의하여 조합이 설립된 당해 지역
- 정비구역이 수립된 것으로 간주
- 아파트지구개발기본계획
- 재건축사업을 위한 지구단위계획[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈재개발구역〉, 《네이버 국어사전》
- 〈재개발구역〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈재개발구역〉, 《매일경제》
- 〈재개발구역지정요건〉, 《매일경제》
- 〈정비구역 지정 및 해제 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈정비구역의지정 - 재건축추진절차 - 주택재건축 - 도시·주택〉, 《은평구청》
같이 보기
