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신통기획
신통기획 또는 신속통합기획은 민간 주도 개발에 서울시가 정비 계획 수립 등 가이드라인을 제시하고, 정비구역 지정까지 추진을 지원하는 일종의 패스트 트랙 제도를 말한다.
개요[편집]
신속통합기획은 민간 주도로 개발을 진행하되 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 조화를 이룬 가이드라인을 제시, 계획과 절차를 서포트하는 방식의 서울시의 민간정비사업을 말한다. 일명 오세훈표 재개발로 불리며, 일반 민간 재개발 방식을 따르지만, 초기 단계의 복잡한 각종 행정 절차를 서울시, 즉 관의 주도로 진행이 되면서 통합·신속하게 간소화해 재개발구역을 지정할 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 신·속·통·합·기획이라고 불리는 것이다. 오세훈 시장이 내놓은 이 신속통합기획은 서울주택공사, 한국토지주택공사의 주도의 공공재개발, 공공재건축과 달리 서울시가 사업 초반에만 관여해 공공성을 확보한 후에는 주민의 주도하에 민간이 진행하는 정비사업으로 사업성 면에서 더 유리한 점이다. 재개발뿐 아니라 재건축도 포함이 되면서 재건축을 추진 중이지만 여러 규제들로 진행이 더뎠던 많은 구축 단지들이 사업진행기간을 줄일 수 있는 신속통합기획으로 관심이 쏠리게 된다. 신속통합기획 안에 오세훈 시장이 2021년 5월 발표했던 재개발 규제 완화 내용이 포함되며 이러한 이유로 부동산 시장에서 큰 호응을 얻고 있다. 그럼 신속통합기획에 대해 더 자세히 알아보기 전에 오세훈 시장이 발표했던 재개발 규제 완화에 대해 먼저 살펴보도록 하겠다.
오세훈 시장은 서울시장 보궐선거 때부터 재개발 규제를 완화하겠다는 공약을 내걸었었는데요, 2021년 4월 취임 후 한 달이 2021년 5월 서울시, 6대 재개발 규제 완화책을 발표했다. 그는 2015년부터 서울시 내에 신규 지정된 재개발구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택 수급 안정을 이루기 위해선 '재개발·재건축 정상화'라는 과제가 반드시 선결되어야 하며, 그러기 위해서는 재개발 사업에 대한 규제 완화책이 필요하다고 밝히며 다음 6가지의 규제 완화 방안을 발표하였다. 주거정비지수제는 박원순 전 시장 취임 기간 중 생긴 제도로, 법적 요건 외에 주거정비지수제까지 충족해야 재개발구역 지정이 가능해지면서 이 제도는 정비구역 지정의 진입장벽을 높이는 요인으로 작용하게 됩니다. 결국, 2015년부터 2021년까지 서울에서 정비구역 지정을 추가로 받은 곳이 없었는데, 이 제도가 폐지되면서 이제는 법적 요건만 충족해도 재개발구역 지정이 가능하게 되었다. 여기서 주거정비지수제는 재개발 사업 시 법적으로 갖춰야 하는 요건 외에 노후도(연면적) 60% 이상 평가점수 70점 이상(주민동의, 세대밀도 등)을 추가로 적용한 제도이다.
공공기획은 사업의 사전 타당성 조사부터 정비계획 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것을 말하며, 이를 통해 기존에 자치구가 맡아 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있으며, 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축되면서 정비구역 지정 절차가 원활해지게 된다. 사전타당성 조사 단계가 '공공기획' 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화하는 대신에 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 재개발이 해제되었던 총 316곳 구역들 중 170여 곳(약 54%)은 이후에도 노후화·슬럼화가 더욱 진행되면서 주거환경개선이 반드시 필요한 지역이므로 주민들의 재개발 사업 재추진 의사에 따라 신규구역으로 지정한다. 특히 재개발 해제지역의 70%가 서울의 동북·서남권에 집중 분포되어 있는데, 해당 지역들에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과까지 얻을 수 있을 것으로 보인다.
2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 2종 7층 지역을 2종 일반주거지역으로 완화했다. 현재 2종 일반주거지역 중 2종 7층 지역이 차지하는 비중은 61%에 달한다. 이번 규제 완화를 통해 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률 (기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받게 되면 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대를 모으고 있다. 구역지정 활성화를 위해 서울시는 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시하여, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획으로, 이 공모를 통해 구역지정의 예측 가능성을 높이는 한 편 재개발에 대한 시민들의 관심 또한 끌어올릴 수 있를 것으로 보인다.[1]
신통기획의 주의사항[편집]
부동산 전문가들은 신속통합기획을 통해 수년째 멈춰있던 재개발 사업에 숨통이 트이면서 서울의 주택 공급난 해소에 도움이 될 것으로 전망하고 있다. 다만 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 재건축 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업 진행이 어려울 수도 있다는 부정적인 시선도 공존하는 상황이다. 또한, 시장 개인의 권한으로 가능한 것들이 제한적이므로 기대보다 사업의 현실성이 떨어질 수 밖에 없다는 현실적인 비판도 존재한다.
신속통합기획 재건축 주의점
신속통합기획 재건축의 경우 1년에 한 번 공모를 받고, 기준도 명확한 편인 신속통합기획 재개발과 달리 수시로 신청이 가능하지만 그만큼 사업 신청 주체나 주민동의율, 심사 기준 등이 모호하다는 지적이 있다. 신속통합기획이 서울시가 정비구역 지정과 사업시행인가 단계를 신속하게 처리해주는 제도일 뿐이며 재건축사업의 나머지 단계에서는 작동할 수 없다는 점도 신속통합기획 재건축 시 또 다른 주의점이다. 현 정부 들어서 재건축 초기 단계의 안전진단 중 구조 안전성 평가가 강화되면서 재건축 판정을 받는 것이 무척 힘들어졌다. 그런데 신속통합기획의 정비구역지정을 받기 위해서는 무조건 안전진단을 먼저 통과해야 한다. 만약 안전진단이 통과가 안 된다면 신속통합기획 재건축은 추진 자체가 불가능한 것이다. 과거에도 재건축이 시도했었지만 흐지부지되었다가 이번에 다시 신속통합기획 재건축을 신청한 단지들 내에서는 예전에도 정책의 기조가 바뀌면서 재건축사업이 무산된 경험이 있으므로 내년 대선을 앞둔 상황에서 신속통합기획을 신청했다는 것만으로 재개발/재건축을 확정적으로 기대하기에는 이르다는 분위기도 감지되고 있다.
신속통합기획 재개발 투자 시 주의점
신속통합기획 재개발 투자 시에도 주의해야 할 점이 있다. 바로 권리산정 기준일 확인이다. 신속통합기획의 권리산정 기준일이 신속통합기획 재개발 공모 시작일인 9월 23일로 지정되면서 권리산정기준일 다음날인 9월 24일까지 필지 분할, 단독주택 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환, 토지와 건물을 분리 취득, 다세대·공동주택 신축 등이 완료되어 있어야 조합원 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 권리산정일 이전에 토지권리를 확보해야 조합원 지위를 인정받고 추후 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 것이다. 다만 주택의 매매는 가능하며 서울시에 의하면 권리산정일 기준 이전에 소유권이 확보된 경우는 전혀 문제가 되지 않는다고 밝혔다. 권리산정일 기준 미등기 신축빌라를 매수한 경우에는 분양권을 받을 수 없지만, 구축빌라를 매매할 경우는 소유권 이전에 따라 조합원 자격이 승계가 되는 것이다. 서울시는 12월 안에 신속통합기획 재개발 공모지 120곳 중 최종 후보지를 선정하고 그 지역들을 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요를 차단할 예정이다. 그때까지 해당 지역의 주택을 매매한다면 재개발 조합원 자격을 인정받을 수 있는데 이 점이 정부에서 추진하는 2·4 대책 후보지들과 다른 점이다. 2·4 대책 후보지의 경우에는 기준일 이후 해당 지역의 주택을 구매해도 조합원 자격을 받을 수 없고, 감정평가에 의해 현금청산만 받았다. 권리산정기준일이란 정비사업장 내 토지주를 조합원으로 인정할지 따지는 기준일을 말한다. 권리산정일 이전에 토지권리를 확보해야 조합원 지위를 인정받고 추후 새 아파트 입주권을 받을 수 있다.[1]
신통기획의 장단점[편집]
- 신속한 결정 : 일반적으로 정비구역으로 지정되기까지 5년 이상 소요되지만, 신통기획으로 진행할 경우 2년 정도로 그 기간이 절반 이상 단축할 수 있다는 것이 주요 장점이며, 정비구역 지정된 단계에서도 건축, 교통, 환경 등에 대한 통합심의를 통해 소요기간을 평균 1년 6개월에서 9개월로 단축시킬 수 있다. 35층 층수규제를 적용받지 않아 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있다.
- 유연한 인센티브 : 제3종 주거지역의 경우 일률적인 35층 층수규제를 적용받지 않고, 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있습니다. 다시 말해, 민간 주도 개발에서 공공이 계획과 절차를 지원하여 속도감 있는 정비사업을 가능하게 한다는 것이 그 요지이다.
- 기부채납 요구 : 이러한 인센티브 (기간 단축 및 사업성 개선) 등에 대한 대가로 일정 수준의 임대주택 비율 등을 요구받으며, 이는 실제로 신통 기획을 신청했던 단지의 신청 철회의 주요 이유가 되고 있다.[2]
신통기획 신청방법[편집]
신통기획은 신청서와 주민제안 정비계획을 함께 제출하면 구에서 신속통합기획 추진 여부에 대한 주민 의사 확인에 나서며, 이때 정한 사전검토 요청 단계 동의율(전체 주민의 30% 이상)을 충족하면 되며, 정비계획안 수립단계까지 전체 토지 등 소유자의 1/3 이상, 토지면적 1/2 이상을 충족하면 된다. 신청 이후, 시는 주민 참여 의지와 공공지원의 필요성, 주택공급 효과, 관련 상위계획과의 정합성, 공공기여 요소 등을 고려해 대상지를 확정하여 해당 구역을 지원한다는 것이 기본 골자입니다. (다만, 탈락하게 되면 1년여를 다시 기다려야 하며 이는 신통 기획에 대한 우려 부분에서 추가로 설명하도록 한다.)[2]
신통기획과 모아타운의 차이점[편집]
- 모아타운 : 가로주택을 모아서 대단지 느낌이 나게 해준다.
- 신속통합기획 : 기존 재개발 재건축 기준과 과정을 유지하되, 복잡한 행정 절차는 최대한 신속하게 처리해준다.
이러한 특성 때문에, 모아타운은 '가로주택 정비사업'이라고 부르고 있고, 신속통합기획은 '재건축, 재개발 정비사업'으로 분류되는 것이다. 모아타운은 일반 재개발로는 노후도 충족이 어려운 경우 우회적 방법으로 보통 선택하는 방법입니다. 재개발 구역 중간에 신축빌딩이나 빌라가 들어서면 노후도에서 문제가 생기기 때문에, 가로주택으로 작게 재개발하면서 노후도 규정을 회피할 수 있다. 그렇기 때문에 선호도는 다소 떨어지며 3,000세대 하나를 대단지로 짓는 것과 300세대 10개 단지를 짓는 것은 천지 차이다.
신통기획은 기존의 재개발 재건축에 구역지정과 건축심의 두 가지 행정 절차를 빠르게 해주는 것이다. 따라서 상품성이 떨어지지는 않고 오히려 층수와 용적률에서 혜택을 본다. 대신, 세대수가 증가하는 만큼 임대로 채워야 하는 비율도 올라간다. 어차피 광교, 판교, 위례 같은 2기 신도시 역시 임대비율이 30~50%가 되기 때문에, 은마나 압구정같이 도시계획위원회에 매번 반려당하는 곳은 신통기획을 생각하고 있다. 또 한 가지 차이점은 모아타운은 자유로운 거래가 가능하지만(규제지역은 조합설립 후 양도금지), 신통기획은 토지거래허가구역이다. 토지거래 허가를 받으려면, 실거주 2년을 해야 하고, 매수자가 무주택자 이거나 1주택자라면 1년 이내 처분조건이며 다주택자는 허가 안 나온다. 결국 신속통합기획은 기존의 재건축 재개발 과정과 동일한 과정이지만, 행정절차에 있어서 최대한 빠르게 진행을 해 주겠다는 말이다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 돈을 굽는 타자기, 〈'신속통합기획'은 정말 신통할까? - 서울시 신속통합기획(신통기획)과 대상지에 대해 알아보자〉, 《돈을 굽는 타자기》, 2021-12-16
- ↑ 2.0 2.1 한국프롭테크, 〈신통기획 우리도 신청해야 할까〉, 《한국프롭테크》, 2022-09-19
- ↑ 산토끼네, 〈신통기획(신속통합기획) 이란/혜택 및 장점/모아타운과 차이점〉, 《부동산&공무원 이야기》, 2023-04-27
참고자료[편집]
- 돈을 굽는 타자기, 〈'신속통합기획'은 정말 신통할까? - 서울시 신속통합기획(신통기획)과 대상지에 대해 알아보자〉, 《돈을 굽는 타자기》, 2021-12-16
- 한국프롭테크, 〈신통기획 우리도 신청해야 할까〉, 《한국프롭테크》, 2022-09-19
- 산토끼네, 〈신통기획(신속통합기획) 이란/혜택 및 장점/모아타운과 차이점〉, 《부동산&공무원 이야기》, 2023-04-27
같이 보기[편집]
