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가로주택정비사업
가로주택정비사업(街路住宅整備事業)은 노후하고 불량한 건축물이 밀집한 가로구역에서, 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
개요
가로주택정비사업은 가로구역(街路區域)에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호 나목). 가로구역의 전부 또는 일부에서 시장·군수 등에게 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다(같은 법 제16조 제2항). 즉, 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 이는 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 정비사업 유형이다. 또한, 가로주택정비사업이란 도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택을 정비하기 위해 도입된 미니 재건축사업을 말한다. 재건축·재개발과 달리 기존 주거지의 도시 기반시설을 유지한다.
가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나로서, 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 2012년 「도시 및 주거환경정비법」 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업의 한 유형으로 처음 도입되었다가, 2018년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 제정과 함께 소규모주택정비사업의 한 유형으로 이관되었다. 사업대상 지역은 면적 1만㎡ 이하이고, 노후·불량건축물 수가 전체 건축물의 2/3 이상이며, 기존주택이 모두 단독주택이면 10호 이상, 공동주택이면 20세대 이상(혼합인 경우 20채 이상)인 지역 또는 가로구역에 해당한다. 가로주택정비사업은 조합이 직접 시행하거나, 토지 등 소유자가 20명 미만인 경우에는 토지 등 소유자가 직접 시행할 수 있다. 만약 조합 또는 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 받으면 시장·군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등과 각각 공동으로 시행할 수 있다.
가로구역의 전부 또는 일부에서 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다. 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물은 지방건축위원회 심의를 거쳐 「건축법」에 따른 대지의 조경기준, 건폐율산정기준, 대지 안의 공지기준 및 건축물의 높이 제한, 부대시설 및 복리시설의 설치기준 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 단지안의 시설 설치기준을 완화하여 적용할 수 있다. 가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축사업에 비해 그 규모가 사업시행구역 1만㎡ 미만으로서 정비구역지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업 기간 단축이 가능하다.[1][2][3][4]
특징
표처럼 재개발과 재건축의 사업이 오래 끌리게 되는 절차인 안전진단과 추진위원회의 과정을 생략하고, 바로 조합설립부터 이루어진다. 또한 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 진행하여 짧은 시간에 추진이 가능하다. 사업대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2이상이고 해당 구역에 있는 주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다. 다만, 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 너비 2m 이상의 건축법상 도로에 접한 경우에도 가로구역으로 인정된다.
가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징이다. 대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다. 그리고 공공참여방식은 2만㎡ 이하까지 구역이 확장된다. 한편, 재개발이 무산된 구역에도 많이 추진하고 있는 사업이다. 왜냐하면, 재개발에 동의했던 사람들은 더 이상 낙후된 빌라가 아닌 아파트에 살고 싶어하기 때문이다. 재개발을 동의했던 사람들이 추진하기 때문에 사업도 굉장히 빠르다.[4]
장단점
- 장점 : 기존 재건축사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 2~3년 안에 사업을 완결 지을 수 있다는 점이 꼽힌다. 정규 재개발 및 재건축사업의 소요기간이 최소 10년 정도인 것을 감안하면 사업이 신속히 진행된다고 볼 수 있다. 특히, 공공참여 방식으로 시행하게 되면 전체면적, 용적률, 층수 제한 관련 규제가 완화되고 분양가 상한제[2]도 적용되지 않을뿐더러, 공공부문의 개입으로 가뜩이나 빠른 사업속도를 더욱 빠르게 추진할 수 있다. 또한, 재건축초과이익환수제도 적용받지 않는다. 2022년 2월 3일 개정된 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』에 의해 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 불가능해졌으나, 예외조건 중 1세대 1주택자의 실거주 요건을 '5년 이상 소유 및 3년 이상 거주'로 재건축 대비 완화했다.
- 단점 : 재건축 등 정비구역 지정에는 건축물의 용도·높이 등에 관한 사항은 물론 도로공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 정비계획 수립이 뒤따라 소요 시간이 길어진다. 정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 서울시가 시간을 끌면 사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수다. 그리고 토지사업자의 80% 이상의 동의를 받아야 해서 처음 추진 시 어려움이 있을 수 있다. 대규모로 시행하는 재개발 및 재건축보다 면적이 작고, 최소 4층~최대 15층까지만 지을 수 있어서 사업성이 크게 떨어질 수 있다. 또한, 소규모 재개발 사업이기 때문에 주변 인프라가 여전히 열악하다면 조금 큰 빌라를 짓는 것과 다름없다는 의견도 있다. 왜냐하면, 규모가 작다 보니 아파트와 다르게 대규모 상가 같은 편의시설을 놓는 것이 불가능하기 때문이다. 현재의 신축 아파트는 커뮤니티센터를 설치하는 것으로 특화하는 경우가 많지만 이게 불가능하다. 특히 재개발이나 재건축은 도로를 넓히는 등의 여러 조치를 할 수 있는데, 원래 도로를 그대로 사용하기 때문에 교통체증 등의 문제가 커질 수 있다.[4]
가로주택정비사업의 실행
추진절차
- 가로주택정비사업의 추진절차는 도시정비법, 동법 시행령에서 정하는 정비사업 추진절차를 따른다.
- 가로주택정비사업의 경우 정비계획수립 및 구역지정, 추진위원회구성없이 바로 정비사업이 실행될 수 있다.
단계별 준비사항
사업추진 준비
- 구역지정 요건 확인 : 가로주택정비사업은 1만㎡ 미만의 가로구역으로 범위를 한정하고 있기에 우선적으로 사업 추진 준비 단계에서는 구역지정 요건을 확인하여야 한다.
- 면적 1만㎡ 미만
- 통과도로(너비 4미터 이하 도로는 제외)가 설치되지 않은 지역
- 노후도와 세대수 기준충족 : 구역지정 요건이 충족되면 이후에는 노후도와 세대수의 기준이 충족되어야 한다.
- 구역 내 노후·불량건축물의 수가 전체건축물의 2/3이상
- 구역 내 단독주택 및 공동주택의 총 세대수 20세대 이상
- 주민동의율 80% 이상 충 : 노후도와 세대수, 구역지정 요건을 충족한 경우 토지·주택소유자의 80% 이상 동의를 얻어야 조합을 설립하고 사업 추진이 가능하다
- 주민대표회의 구성
- 가로주택정비사업은 정비계획의 수립, 정비구역의 지정, 추진위원회 구성없이 실행되는 정비사업이다.
- 그러나, 추진위원회 없이 주민동의서 징구, 정관작성, 사업계획서작성 등의 업무는 사실상 불가능하다.
- 이에 주민대표회 등 사업 추진을 위한 최소한의 조직의 구성이나 주민 리더는 필요하며, 주민대표회에서는 우선적으로 사업추진을 위해 주민동의서를 징구하고, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무를 추진한다.
- 주민대표회 등 가로주택정비사업의 실행을 위한 세부적인 사항은 서울시 주거환경개선과 저층주거지 관리팀이나 해당 구청 관련부터 주택과에 문의하여 자세한 사항을 상담받을 수 있다.
- 건축계획(안) 수립
- 조합설립 이전에 건축계획(안)과 사업성 분석이 필요하며 토지 등 소유자 10% 이상이 사업성 분석을 자치구나 SH공사에 요청하면 자치구나 SH공사를 통해 맞춤형 사업성 분석서비스 제공이 가능하다.
- 주민이 직접 건축계획(안)의 용역을 발주할 경우 서울시 공공건축가에게 의뢰하거나 건축사설계사무소에 의뢰하여 작성이 가능하다.
- 건축계획(안) 작성에는 건축개요 및 배치도, 조감도 등의 자료 작성이 필요하며, 가로주택정비사업의 추진 여부를 주민이 판단할 수 있도록 사업성 분석결과도 제시되어야 한다.
- 사업성 분석 역시 전문가의 평가에 의해 진행되는데 전문기관에 의뢰하거나 서울시 사업비 및 분담금 추정프로그램을 이용할 수 있다. 사업성 분석은 종전·종후자산 평가를 통해 수입과 지출의 차액이 종전자산가치보다 크면 사업성이 좋다고 할 수 있다.
조합설립인가
- 사업시행 주체의 선정
- 가로주택정비사업은 일반적으로 토지등소유자 중 사업에 동의한 소유자가 조합으로 구성될 수 있으나, 조합원 과반수의 동의로 시장이나 SH공사 등 공공이 공동사업시행자로 참여가 가능하다.
- 또한, 공공이 사업구역 내 토지를 매입하여 조합원 자격으로도 참여가 가능하다.
- 주민동의서 징구 및 정관 작성
- 조합설립인가를 신청하기 위해서는 주민동의서 징구와 조합 창립총회가 선행되어야 하며, 선행된 건축계획(안)을 가지고 토지 등 소유자로부터 동의서를 받아야 한다.(도시정비법 시행규칙 별지 제4호의3 서식)
- 조합설립을 위해서는 토지 등 소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 되며, 주민동의서를 징구할 때에는 건축물 설계 개요, 사업비용, 비용 분담기준, 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 조합정관이 포함되어야 한다.
- 창립총회
- 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 하며, 이를 위해 주민대표는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지 등 소유자에게 등기우편으로 발송·통지해야 된다.
- 창립총회에서는 조합정관을 확정하고, 조합 임원 선임 등 필요한 사항에 대해 결의하며, 의사결정은 토지 등 소유자의 과반수 출석과 출석한 토지 등 소유자 과반수 찬성으로 결의한다.
- 조합설립인가 신청
- 조합설립인가를 위해서는 조합은 도시정비법 시행규칙 별지 제4호서식의 가로주택정비사업 조합설립(변경)인가신청서에 필요서류를 첨부하여 구청장에 제출해야 된다.[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈가로주택정비사업〉, 《나무위키》
- 〈가로주택정비사업〉, 《네이버 국어사전》
- 〈가로주택정비사업〉, 《매일경제》
- 〈가로주택정비사업〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈가로주택정비사업〉, 《시사상식사전》
- 〈가로주택정비사업〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈가로주택정비사업의 이해〉, 《구로구청》
같이 보기
