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난개발
난개발(亂開發, Urban Sprawl)은 도시, 삼림 따위를 어지럽고 무분별하게 개발하는 일을 말한다.
개요[편집]
난개발은 재건축, 재개발, 뉴타운 등 종합적인 도시계획 없이 되는대로 개발하는 것을 말한다. 즉, 산림을 훼손하는 무차별적인 개발, 도시의 자족 기능을 해치는 개발, 삶의 질을 저하하는 개발, 도시의 안전망을 저해하거나 사회적 형평성의 불균형을 초래하는 개발을 통틀어 이르는 말이다. 이 과정에서 기존 도시, 산, 삼림 같은 기존 자원과 게다가 암모나이트의 주석에서도 언급된 것처럼 유적, 유물, 화석, 위험천만한 것이 나와도 돈 때문에 망가지며, 때에 따라 스프롤 현상을 동반하기도 하므로 도시계획에서 최우선으로 피하고자 하는 행위이다. 대개 대지의 용적률이 낮은데 대지건물비율만 높으면 이런 문제가 발생한다. 물론 용적률이 높아져도, 대지건물비율이 안 떨어지면 그만큼 일조, 통풍, 채광 등에서 불리하고 이는 거주 측면에서 단점으로 작용해 주택가격에도 부정적인 영향을 끼친다. 재개발 등을 통해 교통·도로 재계획, 적절한 비율의 용적률과 대지건물비율 조정, 쾌적한 기초 인프라 재구축, 녹지 추가조성 등으로 해결할 수 있다.
무분별한 도로건설·택지조성·공장건설 등으로 농지나 산림을 황폐화하는 것은 물론, 도시의 자족 기능을 잃게 만들고 삶의 질을 저하하며, 사회적 불균형을 초래하는 폐해가 있다. 이러한 폐해로 주택단지 공급을 억제하게 되었지만, 재정수입을 확대하려는 지방자치단체와 환경보전을 고려하지 않은 건설관계법과 토지이용계획은 난개발의 원인이 되었다. 난개발은 경기도가 가장 심하다. 화성시·여주시·용인시·남양주시 등은 아파트·전원주택·호화별장·공장 등이 들어서는 난개발로 국가 전체 산림 훼손의 1/4을 차지한다. 이들 수도권 지역에서 1995~2000년 사이에 감소한 산림면적은 모두 5,989ha로 전국 총 감소면적에서 27.4％를 차지한다. 수도권의 산림이 무차별하게 훼손되고 있으나 이를 막을 법적인 근거가 없다. 산림법상 준보전임지는 사실상 준농림지에 해당하여 숙박업소와 대형음식점을 제외한 모든 시설의 입지를 허용하고 있기 때문이다. 또 지방자치단체가 조례를 통해 제한하더라도 토지소유자가 행정소송을 제기하면 허가할 수밖에 없게 되었다.
난개발은 종합적인 계획 없이 이루어진 개발로 인해 다양한 도시문제와 사회적 비용을 발생시키는 개발형태라고도 한다. 난개발이 갖는 일반적인 의미는 개발사업의 외부불경제효과 등 도시개발로 인해 발생하는 일체의 부정적 현상을 총칭하는 용어이다. 이러한 난개발은 두 가지로 구분할 수 있는데, 하나는 토지이용계획에 의한 개발규제 여부에 기초하고, 다른 하나는 환경 친화성을 기준으로 한다. 전자의 경우 난개발은 종합적인 토지이용계획이 없이 기존 시가지 주변으로 밀집 또는 산발적으로 시가지 개발이 이루어져서 진입도로, 상하수도 등 기반시설과 주민생활에 필요한 공공시설 및 복리시설이 제대로 공급되지 못한 채 개발이 이루어지는 현상을 가리킨다. 후자의 경우 난개발은 계획의 여부와 상관없이 개발이 친환경적이지 못한 형태를 지칭한다. 즉 환경 훼손 여부가 난개발을 판단하는 기준인데, 예를 들어 보전해야 할 필요성이 높은 녹지공간에 아파트를 건설하는 행위가 이에 해당한다.[1][2][3]
역사 및 현황[편집]
국토의 난개발문제는 1960년대 이후 대한민국의 압축적 산업화 및 근대화 과정에서 항상 드러난 문제였음에도 불구하고 최근 본격적으로 사회적 문제로 등장하게 되었던 것은 대도시 근교 특히 수도권의 난개발이 실질적인 사회적 이슈로 자리매김했다는 사실과 국민의 환경의식 성숙과 시민운동의 제고에 그 뿌리를 두고 있다. 특히 국토의 난개발문제를 일으킨 주범으로 지적된 것이 준농림지역제도이다. 이 제도는 1993년 개발 가용지 확대를 목적으로 도입되었는데, 제도의 도입 이후 약 3만 건의 공장과 30만여 호의 주택을 건설하여 부족한 주책 및 공장용지를 원활히 공급하는 등 제조업의 경쟁력 확보와 주택가격 안정에 이바지하였다고 평가를 받는다. 그러나 준농림지 제도를 도입한 이후에 수많은 숙박업소와 음식점이 난립하고, 더욱이 주변 환경과 어울리지 않는 소규모의 초고층 공동주택이 우량농지와 녹지공간을 잠식하면서 건설되는 부작용을 낳게 되었다. 특히 수도권의 경우 분당신도시의 5배에 달하는 중소주택단지의 건설로 기반시설 부족, 교통체증, 환경 악화 등 부작용을 초래하였으며, 이외에도 백두대간 훼손, 생태계 파괴 등이 사회문제로 등장하게 했다.
난개발의 원인에 대해 많은 사람이 법령과 제도의 미비를 들고 있다. 특히 1980년대 대규모 신도시 개발을 통한 주택공급정책이 자재난, 인력난, 공공편익시설 공급지연, 자족 기능 미비 등의 문제를 일으킨다는 반성 속에서 대규모 신도시 건설보다는 준농림지역 개발과 소형 신도시의 분산적 개발로 정책이 전환하면서 문제가 본격적으로 발생하게 되었다고 분석된다. 준농림지역을 '보전을 주로 하되 개발이 허용되는 곳'으로 애매하게 규정함으로써 편법적인 개발이 가능하도록 만들어 버렸으며, 이에 더하여 지방자치단체의 '개발 욕심'이 상황을 더욱 악화시키게 되었다. 이후에 심각한 사회적 문제로 등장한 난개발문제에 대응하기 위하여 국토관리체계 그 자체를 근본적으로 전환하는 노력이 뒤따르게 되었다. 그 핵심내용은 '선계획·후개발'의 원칙에 입학해서 현행 도시지역과 비도시지역으로 이원화되어 있는 토지이용체계를 일원화하여 전국단위의 국토계획체계 아래에서 전 국토가 사전계획에 입각한 개발․관리가 이루어지도록 제도적 정비를 추진하게 되었다.[2]
대표적인 난개발 지역[편집]
대한민국[편집]
대한민국 수도권은 개발제한구역 개념 때문에 다른 국가들과는 난개발의 양상이 아주 다르다. 일명 '개구리 뛰기 현상'이라 부르는 형태이다. 노골적인 연담화는 없으나 그린벨트 너머 인접 도시에서 난개발이 일어나는 것. 대한민국에서 난개발로 많이 알려진 지역은 부산광역시와 서울특별시의 종로구가 있다. 근대 이후 개발된 도시인 대전광역시와 애초에 60년대 이후 정부에 의해 만들어진 계획도시인 울산광역시(자연 형성된 도시인 중구 일부는 제외)는 문단에 없다.
서울특별시
서울은 오히려 난개발지가 아닌 곳을 찾는 것이 더 빠르다. 전후 혼란기와 1960년~1980년대 경제 개발기 당시에 인구가 엄청나게 유입되다 보니 그 영향을 짙게 받았기 때문이다.
- 종로구, 중구 : 조선 초기에 정도전이 계획한 도시로, 조선 말기까진 그럭저럭 도시계획이 유지되었다. 그러나 일제강점기와 6.25 전쟁 이후의 혼란기를 거치면서 제멋대로의 획지분할, 무허가주택의 양산 등이 일어났다. 대로변은 계획도시 분위기가 나지만, 이면도로로만 들어가도 왜 서울이 난개발지라는 소리를 듣는 건지를 잘 보여준다. 게다가 도심지라 기업 본사들이 대거 들어오는 도심 공동화까지 겹쳐서 기업들이 주거지구를 중심지구에서 주변으로 밀어내다 보니 주변 지역은 온갖 달동네와 상태 안 좋은 집들을 양산했다. 난개발을 잘 보고 싶으면 성균관대학교가 있는 명륜동과 서울역 서부역 쪽인 만리동, 충정로 등을 볼 것. 참고로 이 지역 지적도를 보면 이게 지적도인지 몬드리안의 추상미술작품인지 구분하기 어려울 정도인 곳들이 많다. 지적도를 보면 이미 난개발 수준이며, 겉으로 보이는 복잡한 이면도로와 건물배치는 차라리 계획도시로 보일 정도이다. 담장으로 둘러싸인 한 필지처럼 보이는 곳에 건물은 한 채인데 지번은 10㎡도 안 되는 여러 개의 다각형 십수개로 쪼개져 있는 곳들이 많다. 다른 지역들에서는 보기 힘든 모습으로, 실제로 종로구 예지동 269번지 일대 지적도를 보면 한 평도 안 되는 1~2㎡짜리 다각형으로 쪼개진 것을 알 수 있다. 소유주도 필지마다 제각각인 경우가 대부분이여서 재개발도 사실상 불가능하다. 이런 지역에 화재가 발생해서 순식간에 건물들이 전소해 버린다면 그때부터 재개발이 급속도로 시작되는 경우도 있으며 구룡마을처럼 말이다.
- 용산구, 성동구, 동대문구 이문동, 회기동, 휘경동 : 용산구는 주한미군 기지가 구 중심에 있어 제대로 된 도시계획을 하는데 방해 조건이 된데다가 하필이면 용산구와 성동구, 그리고 동대문구는 대부분 언덕 지대여서 남산과 천장산 자락에 마구잡이로 주택이 지어졌으며, 평지 지역도 마찬가지라 결국 난개발화가 되고 말았다. 이 세 지역은 도로 모양도 산을 타고 막 지어져 상당히 구불구불한 데다가, 도로도 좁아 교통체증이 매우 심하며, 그리고 상업지구는 용산역과 왕십리역, 청량리역 뿐이라 매우 부족한 상황이다. 이는 달동네가 다 철거되고 재개발되어 아파트 단지를 이룬 현재 상황에서도 마찬가지다. 해당 난개발의 실상을 제대로 보고 싶다면 그냥 군말 말고 402번, 405번을 타면 소월로로 접어드는 순간 언덕 곳곳마다 나무가 아니라 주택이 반겨준다.
- 성북구, 강북구 : 북한산으로 이어지는 언덕 지대에 1960년~1970년대 지어진 연립주택들, 2000년대 이후 지어진 저층 빌라들 사이로 10층 이상의 고층 건물들이 난립하면서 스카이라인이 난잡해졌다. 때문에 주차 공간 부족, 녹지 부족, 도로 혼잡 등의 문제가 발생하고 있다. 길음동에 대규모 뉴타운 개발을 통한 재개발을 추진한 것도 바로 이 때문이다. 대규모 부촌인 성북동 또한 북한산 자락을 파고들었으니 역시 난개발이다.
- 마포구 갑 지역, 서대문구, 은평구 갈현1동, 녹번동, 불광동, 수색동 : 이 지역들은 1960년~1970년대에 이촌향도로 많은 사람들이 이주해 온 대표적인 주택가 지역들이며, 과거 난개발되었다가 2010년대부터 재개발에 들어갔다. 가재울뉴타운 일대나 아현뉴타운 일대에 도시재정비가 진행 중이지만, 뉴타운 사업 등으로 인해 현재는 오히려 스카이라인만 더럽힌 채 난개발은 여전하다. 은평구의 경우 제시된 곳들을 제외한 나머지 동네들은 그냥 평범한 서민 주거지 분위기를 낸다.
- 영등포구(도림동, 신길동, 대림1, 2동), 구로구(개봉 2·3동 제외) : 문래공단과 구로공단을 세우면서 같이 들어간 대규모 택지지구로, 1990년대까지만 해도 녹지파괴와 환경오염으로 악명을 떨쳤다. 하지만 난개발이라고는 보기 어려운 것이 영등포구 공업지역은 1940년대 처음 도시계획을 할 때부터 체계적인 가로계획이 시행되어 공영개발의 모범이였다. 단지 시간이 흐르면서 개별 토지에 질 안 좋은 건물들이 늘어가서 그랬던 것. 그나마 세월이 흘러 이 지역의 지가가 높아지면서 공장들은 다 지방으로 이전하고, 그 자리에는 쇼핑몰이나 아파트가 들어서면서 서서히 나아지고 있지만, 이조차도 역시 영등포역, 신도림역, 구로역, 여의도 한정이라 여전히 현재 진행형이다.
- 관악구 : 신림동, 봉천동 일대의 구릉지에 도심 철거민들을 집단 이주시키면서 난개발이 시작되었다. 그런데 불량주택지구를 재개발할 때 기반시설도 제대로 갖추지 않고 고밀도 고층 아파트 단지를 조성하면서 교통 문제가 발생했다. 관악구와 동작구의 경계를 이루는 성현동 일대에는 산 중턱, 고개 정상에 아파트 단지들이 빼곡하게 들어서 위압적인 스카이라인을 조성하고 있다.
- 노원구 상계2, 3·4, 5동, 도봉구 창5동, 쌍문동, 중랑구 상봉1동, 신내1동, 광진구 광장동, 강서구 염창동, 송파구 마천동, 풍납동, 강동구 천호동 : 1970년~1980년대에 이촌 향도로 인해 사람들이 살게 되면서 자연스럽게 형성되었거나 택지지구들이 개발하자 당시 전시행정 아래에 인근 택지지구 개발예정지에 있는 주민들과 달동네에 살았던 주민들을 택지지구 인근에 있는 지역으로 집단 이주시키면서 난개발이 이루어진 곳이다. 철저한 도시계획하에 지은 노원구 서울 지하철 7호선 연선, 중랑구 신내2동, 강서구 가양동, 등촌동, 양천구 목동, 그리고 서초구, 강남구, 송파구(풍납동ㆍ마천동 제외)와는 대조적. 특히 상계 2, 3·4, 5동 지역에서는 위의 시대상을 배경으로 만든 작품이 바로 상계동 아이들과 상계동 올림픽의 주요 무대다. 쌍문동은 아기공룡 둘리와 응답하라 1988의 주요 무대가 되어 세일즈 포인트로 쏠쏠하게 써먹고 있긴 하지만 말이다.
- 강서구 공항동, 방화동 : 김포국제공항이 생긴 이후 계획 없이 무분별하게 주거단지가 들어서면서 난개발이 진행되었다. 게다가 이 자리는 고도제한 때문에 더욱 재개발도 힘들어진 상황. 이 지역의 뉴타운 사업이 사실상 지지부진한 이유도 바로 이 고도제한 문제 때문이다.
부산광역시
- 수도권을 제외하면 한국 내에서는 난개발이 가장 심각한 도시로, 도시학이나 부동산 쪽에 별 관심이 없거나 이런 분야를 전공하지 않은 사람들에게조차 부산의 악명 높은 난개발과 열악한 도로교통 사정은 잘 알려져 있다. 명색이 대한민국 제2의 도시인데, 신도시나 녹지를 제외하면 난개발이 아닌 곳을 찾기가 더 힘들 지경. 상당 부분 여러 복합적인 이유들로 차차 난개발이 이뤄진 다른 도시들과는 달리 6.25 전쟁, 인구에 비해 지나치게 많은 산들이라는 명확한 원인이 존재한다는 특징도 있고, 대다수 지역이 지반이 약해 토목공사의 난이도가 하늘을 찌르기도 하기 때문에 해결이 매우 어렵다.
- 우선 6.25 전쟁이 벌어지면서 피난민들이 왕창 밀려들었다. 단적으로 전쟁 직전까지만 해도 40만 내외였던 인구가 고작 1년 지난 1951년에는 102만으로 2.5배나 증가한 상태였다. 그로 인해 급속도로 주택이 발달하는 과정에서, 당연히 그 아비규환 속에 도시계획 같은 건 진행될 리가 없기 때문에 희대의 난개발지가 되어버렸다. 그 이후로도 인구는 꾸준히 증가하여 한때 400만 조금 안 되는 값까지 찍었다가 지금도 350만 명 정도를 유지하고 있으나, 이미 무질서하게 자리잡은 개발지는 어쩔 도리가 없었고, 결국 현재까지 이어져 왔다. 때문에 난개발은 부산시 전체의 오랜 숙적이 되어오고 있다. 어딜 가나 볼 수 있는 달동네들이 그 예이다.
- 때문에 구마다 나누어서 설명한 서울과 달리, 부산은 구마다 편차는 있어도 대부분 분포해 있는 통에 구분의 의미가 없다. 특히 원도심 지역(중구, 서구, 동구, 영도구, 사하구[24], 부산진구)는 거의 전체가 난개발 지역이라 볼 수 있다. 이렇다 보니 부산 내 도로교통 상황은 그야말로 개막장 그 자체다. 부산에서 매일 같이 벌어지는 교통대란을 겪어보면 서울 도로 상황은 그저 애들 장난 수준으로 보일 것이다. 게다가 부산은 산도 많으며 부산 운전자들이 난폭운전으로 악명 높은 이유를 여기서 찾기도 한다.
- 이렇다 보니 부산 내 도로교통 상황은 그야말로 개막장 그 자체다. 부산에서 매일 같이 벌어지는 교통대란을 겪어보면 서울 도로 상황은 그저 애들 장난 수준으로 보일 것이다. 게다가 부산은 산도 많아서 부산 운전자들이 난폭운전으로 악명 높은 이유를 여기서 찾기도 한다.
- 예외적으로 강서구나 기장군은 부산이 발전하던 시기에는 농어촌이었고, 21세기 들어 이들 지역에 새로 조성된 명지오션시티, 명지국제신도시, 정관신도시 등은 우선적으로 몸집을 불려 배드타운, 교통지옥이라는 오명을 갖게 되었다.
인천광역시
- 중구(영종국제도시, 개항장 일대 제외), 동구, 미추홀구 숭의동/용현동/도화동 : 중구는 당시 자동차 보급이 그렇게 많이 이루어지지 않은 일제강점기 시절에 시가지가 형성되었고, 동구와 미추홀구의 숭의동/용현동/도화동은 6.25 전쟁으로 인해 황해도에서 온 피난민들이 몰려왔다. 이런 사정으로 인해 도시개발을 할 만한 여유가 없는 바람에 난개발지가 되었다.
- 서구 검단 : 2000년대에 엄청난 난개발이 이루어졌다. 검단의 개발된 지역들은 도로교통이 빈약하고 주택이 마구잡이로 들어 있어 길이 잘 닦이고 녹지가 많은 인근의 청라국제도시, 한강신도시의 모습과 대조된다. 한국토지주택공사 주도로 도시계획을 수립한 두 곳과 달리 현재의 검단은 도로망과 시가지 연계가 고려되지 않은 소규모 주택사업을 남발한 결과물이기 때문이다. 인근의 김포시 풍무동, 사우동 일대의 난개발과 상황 및 배경이 비슷하다. 그나마 지금은 인천 도시철도 2호선으로 교통난이 많이 완화되었는데, 2호선 개통 이전의 검단은 인천 최악의 교통환경을 자랑하는 곳이었다. 검단신도시가 들어서면서 98번 지방도 검단 구간과 원당태리광역도로 등이 신설되고 인천 도시철도 1호선이 연장되는 등 교통망이 확충될 예정이다.
중국[편집]
- 이쪽은 주로 중앙 도시 쪽보다는 지방 도시 쪽의 난개발 문제가 심각하다. 1998년 토재배분제 시행 이후로 지방 정부로부터 일괄적으로 재정을 확충하려고 땅을 건설회사에게 임대를 내준 다음에 도시를 건설하는 경우가 많은데, 문제는 수요가 별로 없는 지역에서도 재정확충을 위해 마구잡이로 부동산 개발을 진행하다 보니 미분양이 넘쳐난다는 것이다. 그렇다고 이들 지역의 집값이 싸냐면 그것도 아닌지라 상당수 중소 도시들이 유령 도시화 되어가고 있다. 대도시의 경우 농민공들의 거주지 문제도 심각하다.
- 어얼둬쓰시
대만[편집]
- 타이베이 중정구 : 대만 정부에서 철도 지하화를 해서까지 교통 처리 능력을 향상시켜보려고 그렇게 노력 중이나 현실은 시궁창인 동네. 안 그래도 도심지인데 도시의 급성장에 대해 전혀 대비를 안 했다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
