리모델링

리모델링(remodeling)은 오래된 아파트나 연립 주택을 기존의 골조는 그대로 두고 새롭게 고치는 일을 말한다.

개요

리모델링이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상 등을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다. 즉, 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. 철거하지 않은 상태의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나, 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적·사회적 수명을 연장시키는 데 그 목적이 있다. 리모델링·리노베이션·리폼 등의 용어가 혼용돼 쓰이나 '리모델링'이란 용어가 가장 보편화되어 있다. 리모델링은 기존 건축물이 현행 기준에 부적합하더라도 노후화를 억제하고 기능개선을 촉진하기 위하여 건폐율, 높이 제한 등의 건축기준을 일부 완화하는 특혜를 주고 있다. 모든 건축물을 대상으로 하는 것이 아니라 15년 이상 된 건축물에 대해서만 기준이 완화된다.

리모델링은 낡고 오래된 아파트나 주택, 대형건물 등을 현대감각에 맞게 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 개보수작업으로, 한국의 경우 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층 아파트를 중심으로 유행되었는데, 최근 발효된 지구온난화방지협약은 이를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 지은 지 오래된 건축물을 대상으로 재투자함으로써 부동산 가치를 극대화하는 건축기법으로 "제2의 건축"이라고도 한다. 우리 말로 표현하자면 "전체 또는 부분개조"에 해당하는데 주거공간과 상업공간이 그 대상이 된다. 주거공간의 리모델링은 효율적인 공간확보와 생활 동선을 편리하게 하려고 한정된 주거공간을 리모델링하는 일로, 바뀐 생활문화 욕구를 충족할 수 있는 새로운 디자인으로 구성원의 편의를 도모하는 공간을 만드는 데 주안점을 둔다.

부동산 가치를 보존하기 위한 재테크수단으로도 활용되고 있는데 주거공간 리모델링은 단독주택과 공동주택 두 가지가 있다. 상업공간의 리모델링은 낡고 오래된 임대용 건물이나 도소매 상가건물 등 주로 상업용 건물을 현대감각에 맞춰 개조하는 일이다. 새로운 디자인과 건축마감재로 리모델링함으로써 건물의 효과를 최대화할 수 있는 재테크수단으로 활용되고 있으며, 특히 건축물의 뼈대를 전혀 건드리지 않고 시공하므로 신축건물보다 공사비가 훨씬 적게 드는 장점이 있다. 한국에서는 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층 아파트를 중심으로 유행, 재건축이 힘든 고층아파트나 단독주택으로까지 확산하였다. 또한, 1970년대 이후 개발붐을 타고 전국적으로 대거 신축된 대형빌딩의 개보수 수요가 점차 증가하고 있으며, 1999년 5월부터 기존 건물의 용도변경이 쉬워져서 소규모 주택이나 상가들의 재단장 붐이 일어났다. 게다가 2002년부터 발효되는 지구온난화방지협약 또한 리모델링 시장을 부추기는 결정적인 요인으로 작용하였다. 리모델링은 성장잠재력이 높은 주목받는 사업 분야로 부상할 것으로 전망된다.

리모델링의 특징

리모델링이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다. 「건축법」에서는 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있으며, 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 다음의 요건에 적합한 구조로 할 때는 용적률, 가로구역별 건축물의 최고높이, 일조권 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한을 120%의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.

① 각 세대는 인접한 세대와 수직 또는 수평 방향으로 통합하거나 나눌 수 있을 것

② 구조체에서 건축설비, 내부 마감재료 및 외부 마감재료를 분리할 수 있을 것

③ 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기, 개수 또는 위치 등을 변경할 수 있을 것

「주택법」에서는 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일정 범위에서 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있으며, 공동주택의 입주자 · 사용자 또는 관리 주체가 공동주택을 리모델링 하고자 할 때는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야 한다. 이 경우, 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하여 안전진단을 하여야 하며, 안전진단 결과 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 리모델링(증축을 위한 리모델링으로 한정)을 허가할 수 없다. 상기 규정에도 불구하고 일정 요건을 충족하는 리모델링 주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.

• 일정 범위에서 증축하는 행위 : 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 시·도의 조례로 정하는 경우 그 연수)이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 면적)의 3/10 이내에서 전유부분을 증축하는 행위를 말한다. 이 경우 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대해서도 별도로 증축할 수 있다.

리모델링의 범위

증축범위

• 대상 : 준공 후 15년이 지난 공동주택
• 증축범위

• 전용면적(세대당 면적)

• 85㎡ 미만: 40% 이내
• 85㎡ 이상: 30% 이내

• 세대수: 기존 세대수의 15% 이내(전용면적 증가 총면적 내에서 가능)
• 수직증축: 14층 이하 2개 층 / 15층 이상 3개 층 이내(단, 건축 당시 구조도 보유 필수)

대수선

• 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것

• 30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체
• 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체
• 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체
• 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체
• 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등

※ 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다.

리모델링의 종류

• 맞춤형 리모델링 : 벽이나 바닥의 구조를 변경하지 않는 단순한 공사로, 예컨대 벽지·바닥재·욕실 타일·세면대·욕조·변기·창호·보일러·조명기구 등의 간단한 교체 및 균열 보수, 누수 부위 처치 등이 이에 해당한다.
• 수직증축형 리모델링 : 바닥면적과 상관 없이 층수만 높이는 방식 또는 바닥면적을 넓히는 것과 함께 층수를 높이는 리모델링 방식을 말한다. 아파트 수직증축 리모델링의 경우 기존 아파트 꼭대기 층 위로 2~3개 층을 더 올려, 기존 가구 수의 15%까지 새 집을 더 짓는 방식이다. 이는 옆으로 면적을 늘리는 수평 증축에 비해 사업성이 좋은데, 재건축 기한이 많이 남은 노후 단지들이 주로 추진하는 방식이다. 다만 신축 당시의 구조 도면이 없는 아파트는 수직 증축을 할 수 없으며, 전문가에게 받는 안전진단도 현행 2차례와 별도로 2차례 더 받아야 한다.
• 바닥면적을 늘리는 리모델링 : 바닥면적을 넓히는 방식으로 리모델링하는 것으로, 이는 벽을 허물거나 기둥을 더 세워야 할 수도 있어 각종 인허가 절차를 필요로 한다.
• 지하주차장을 넓히거나 새로 만드는 리모델링 : 부족하거나 좁은 주차장을 넓히거나 새로 만드는 방식의 리모델링을 말한다. 이는 주차공간이 턱없이 부족한 오래된 주택이나 아파트 등에서 많이 하는 추세이다.

리모델링 추진 절차

리모델링 사업은 기본계획수립 및 구역지정 없이 입주자대표회의 및 소유자의 제안으로 추진될 수 있다. 사업 절차는 조합 설립→ 안전진단 → 건축 심의 → 사업계획 승인 → 이주 및 착공 → 입주 순으로 진행된다.

리모델링 추진 절차(출처: 국토교통부)

절차	주요 내용
추진제안	입주자대표회의 등에서 리모델링 추진 제안
리모델링주택조합 설립	리모델링 주택조합의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 설립 등 인가 ･ 전체 : 단지 전체 및 각동의 구분 소유자와 의결권의 각 2/3 이상 결의 ･ 동별 : 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 결의
안전진단 (1차)	･ 구조안전성을 평가하여 수직증축 가능여부 등 증축 리모델링 가능여부를 판정 ･ 안전진단 결과 재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 경우는 증축형 리모델링 불가
건축심의	용적률, 건폐율, 높이제한, 일조권, 건축선 지정, 조경, 대지안의 공지, 공개공지 등 건축특례의 완화범위를 결정
행위허가 (사업계획승인)	조합 또는 입주자대표회의가 시장·군수의 허가를 받아 시행 ･ 전체: 단지전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상 동의 ･ 동별: 동별 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의 → 세대수 증가 시 기반시설영향 등에 대해 별도 도시계획심의 및 30세대 이상 증가 시에는 별도 사업계획승인 절차이행
이주	분담금 확정 및 총회, 이주
안전진단 (2차)	주민 이주 후 구조안전에 대한 상세확인을 위해 안전진단 실시 (1차 안전진단 적합성 확인 등)
착공	착공, 사용검사 등

리모델링과 재건축의 차이

리모델링은 낡은 아파트 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축과 같지만, 사업 방식이 다르다. 우선 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식이지만 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 고쳐 짓는 것이다. 재건축의 경우 대개 준공 30년 이상 된 아파트부터 가능하지만, 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능하다. 또 재건축은 30년이 지나도 안전진단 D·E 등급을 받아야 사업 추진이 가능하지만 리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평· 별동 증축이 허용된다.

아울러 재건축은 '정비기본계획 수립에서부터 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 건축 심의 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산' 등 그 단계가 많아 7~10년가량 사업 기간이 소요된다. 이에 비해 리모델링은 입주자대표회의에서 67% 동의를 받아 리모델링 추진 결의를 하면 조합설립인가가 되는 것은 물론 건축 심의와 리모델링 행위 허가, 이주와 공사, 입주 등의 단계를 거치는 기간이 2~3년으로 재건축보다 훨씬 짧다.

참고자료

• 〈리모델링〉, 《나무위키》
• 〈리모델링〉, 《네이버 국어사전》
• 〈리모델링〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈리모델링〉, 《부동산용어사전》
• 〈리모델링〉, 《두산백과》
• 〈리모델링〉, 《시사상식사전》
• 〈리모델링〉, 《토지이용 용어사전》

같이 보기

• 철거
• 주택
• 리폼
• 건물
• 아파트
• 건축물
• 노후화
• 재건축
• 구성원
• 부동산
• 주거공간
• 상업공간
• 기능향상
• 단독주택
• 상가건물
• 리노베이션

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