계획 (부동산)

계획(計劃, 計畫)은 앞으로 할 일의 절차, 방법, 규모 따위를 미리 헤아려 작정하거나 그 내용을 말한다.

개요

계획은 목적을 수행하기 위하여 앞으로 할 일에 대한 방법이나 절차 등을 미리 생각하여 나타낸 단계 목록이나 도표 및 내용을 가리킨다. 또 이러한 내용을 정하는 일 자체를 가리키기도 한다. 이와 비슷한 용어로 전략이 있다. 건축에서 계획이란 대지 주변의 상황, 대지의 조건, 사용자의 생활, 행동, 의식과 기능 간의 대응 관계를 기초로 하여 공간을 계획하는 일을 말한다. 또한, 계획은 앞으로 할 일을 미리 정해 놓아 정리하는 행위, 또는 그러한 내용을 뜻하는 한자어다. 유의어로 일정, 시간표 등이 있다. 영어로는 Plan, Program, Schedule, Timetable, Calender, Roadmap 등이 쓰인다. 이것을 미리 세워 놓으면 일의 능률이 증가한다고 한다. 물론 계획을 세우는 건 쉽지만 실천하는 것이 힘들다. 보다 나은 삶을 위해 해보는 것도 나쁘지는 않다.

어떤 일에 대한 로드맵, 미래에 실천해야 하거나 진행해야 하는 절차들을 정리하는 일 또는 정리한 결과물이다. 계획을 세우는 데에는 최소한 두 가지 요소가 포함되는데, 첫째는 시간이고, 둘째는 해야 할 일 혹은 달성하고자 하는 목표이다. 여기에 부가적인 요소를 얼마나 많이 기재하느냐에 따라서 계획은 점점 구체화된다. 대표적인 부가요소로는 예산, 장소, 실행자 등이다. 계획을 짜는 법에 대해서는 대부분 '초등학교 여름방학 계획표' 등을 통해 처음 접하게 되며, 이때 계획의 중요성에 대해 깨우치게 된다.

물론 이 문서에 전반적으로 깔린 분위기에서 알 수 있다시피 지키기는 매우 어렵다. 한 사람의 하루 치 계획도 제대로 달성하기 쉽지 않은데, 하물며 부서, 기업, 더 나아가 나라에서 시행하는 사업의 계획은 백이면 백 제때 지켜지기 어렵다고 보는 것이 현실적이다. 그러나 계획이 어차피 틀어질 거로 생각해서 계획을 방만하게 하거나 아예 계획하지 않는 것은 결과적으로 무질서한 생활과 파탄을 불러일으킨다. 따라서 지켜지든, 지켜지지 않든 계획은 현실적인 시선 안에서 바람직하게, 치밀하게 작성하는 것이 좋으며, 지켜지지 않더라도 그 계획을 최대한 실천하려 노력한다면 그 노력에 합당한 결과가 따라올 수 있음을 염두에 둬야 한다.

개발계획

개발계획(開發計劃)은 천연자원의 이용, 산업의 입지, 토지 이용의 고도화 등을 목적으로 지구나 도시, 지방을 대상으로 하여 세우는 계획을 말한다. 보통 토지 이용의 고도화를 위한 도시 혹은 지방 대상의 계획을 말하며 도시 신개발, 재개발에 대한 계획이 해당된다. 일단의 토지에 대해 주거, 상업, 공업 등의 용도로 토지의 이용 강도를 고도화하기 위해 수립하는 일련의 계획이며 권역에 따라 시행하는 종합적 개발계획을 말하며, 광역개발계획, 국토개발계획 등이 있다.

개발계획의 수립 및 변경

도시개발법 제4조(개발계획의 수립 및 변경)

① 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획(이하 "개발계획"이라 한다)을 수립하여야 한다. 다만, 제2항에 따라 개발계획을 공모하거나 대통령령으로 정하는 지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다. <개정 2011.9.30., 2012.1.17>

② 지정권자는 창의적이고 효율적인 도시개발사업을 추진하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 개발계획안을 공모하여 선정된 안을 개발계획에 반영할 수 있다. 이 경우 선정된 개발계획안의 응모자가 제11조제1항에 따른 자격 요건을 갖춘 자인 경우에는 해당 응모자를 우선하여 시행자로 지정할 수 있다. <신설 2012.1.17.>

③ 지정권자는 직접 또는 제3조제3항제2호 및 같은 조 제4항에 따른 관계 중앙행정기관의 장 또는 시장(대도시 시장을 제외한다)ㆍ군수ㆍ구청장 또는 제11조제1항에 따른 도시개발사업의 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있다. <개정 2008.3.28., 2012.1.17>

④ 지정권자는 환지(환지) 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 환지 방식으로 시행하기 위하여 개발계획을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2012.1.17.>

⑤ 지정권자는 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때에 도시개발사업의 시행자가 제11조제1항제1호에 해당하는 자이면 제4항에도 불구하고 토지 소유자의 동의를 받을 필요가 없다. <개정 2012.1.17.>

⑥ 지정권자가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때에 도시개발사업의 시행자가 제11조제1항제6호의 조합에 해당하는 경우로서 조합이 성립된 후 총회에서 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 조합원과 그 지역의 조합원 총수의 2분의 1 이상의 찬성으로 수립 또는 변경을 의결한 개발계획을 지정권자에게 제출한 경우에는 제4항에도 불구하고 토지 소유자의 동의를 받은 것으로 본다. <개정 2012.1.17.>

⑦ 제4항에 따른 동의자 수의 산정방법, 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.17.>

개발계획의 유형

국토종합개발계획

국토종합개발계획의 사전적 의미는 한 나라의 국토를 보다 종합적, 유기적, 체계적으로 개발하고, 이용하고, 보전함으로써 국민경제의 발전을 더욱 촉진하고 국민의 복지와 생활 수준을 향상하고자 하는 국가의 계획을 말한다. 정부에서 20년 단위로 수립하는 국토종합개발계획은 국가의 최상위 국토개발계획이며 어느 곳을 어떤 방식으로 개발할지를 결정하는 국토개발의 마스터플랜입니다. 지금까지 한국의 고속도로와 산업단지, 공항, 항만, 신도시 등의 모든 개발공사는 이 종합계획에 근거해 추진되고 완성되었다.

• 제1차 국토종합개발계획 : 제1차 국토종합개발계획은 1972년~1981년까지로 고도경제성장을 위한 기반시설 조성을 목표로 수도권과 동남해안 공업 벨트 중심의 거점개발이 목표였습니다.
• 제2차 국토종합개발계획 : 제2차 국토종합개발계획은 1982년~1991년까지로 인구의 지방정착과 생활환경 개선을 목표로 수도권 집중억제와 권역 개발을 추진하였다.
• 제3차 국토종합개발계획 : 제3차 국토종합개발계획은 1992년~1999년까지로 서해안 산업지대와 지방도시 육성을 통한 지방분산형 국토개발을 추진하였다.
• 제4차 국토종합개발계획 : 제4차 국토종합개발계획은 2000년~2020년까지로 국토균형발전, 동북아 중심국가 도약을 위한 연안 축, 동서내륙 축 구축을 통한 개발형 통합국토의 실현을 목표로 하고 있다.

1972년을 시작으로 10년 단위로 계획을 수립하였지만 제4차 국토종합개발계획은 20년 단위로 계획을 수립하고 2011년 수정안을 만들어 시행 중이다. 토지의 가치는 미래가치에 투자하는 것이다. 지금은 비록 쓸모없는 땅일지라도 개발예정지에 포함되면 그 가치가 수직으로 상승하므로 남들보다 빨리 개발정보를 선점하는 것이 투자의 관건인 것이다. 경제가 어려울수록 경기 부양을 통한 경기회복을 위하여 대형개발계획은 나오기 마련이다. 남들이 관심을 가지기 전에 그리고 주목하기 전에 기회를 잡는 것이 투자 성공의 비결일 수밖에 없다.

제4차 국토종합개발계획의 중심은 서·남해권이며 개인적으론 서해권이라고 한다. 4차 국토종합개발계획은 수도권을 제외한 지방 위주로 혁신도시와 기업도시를 만들고 철도와 도로를 연결하는 포괄적인 국토의 개발계획이 편성되어 있다. 이러한 계획으로 수도권을 제외한 비교적 외진 지역의 토지들도 개발 가능성이 커지며 지가상승에 큰 영향을 미치고 있다. 제4차 국토종합개발계획이 완료되는 시점은 5년이 채 남지 않았으며 아직은 제5차 국토종합개발계획의 윤곽이 드러나지 않은 상태이므로 제4차 국토종합개발계획을 토대로 늦으나마 투자의 윤곽을 잡는 것이 옳다고 생각된다.

제5차 국토종합개발계획의 핵심사항은 제4차 국토종합개발계획이 완료되면 포괄적으로 국토의 개발을 위한 호재는 거의 소진되고 이제는 국토를 유기적이고 체계적으로 좀 더 세밀하게 연계하는 사업들이 남을 것으로 예상한다. 그렇다면 제5차 국토종합개발계획은 새로운 영역, 즉 남한과 북한의 사회적 통합(남북통일)을 고려하고 남(南)과 북(北)을 연계하려는 방안이 포함되어야 할 것으로 예상한다. 실질적으로도 정부의 제5차 국토종합개발계획에 대한 사전논의를 살펴보면 글로벌 한반도 통일국토구현, 도시 및 노후 인프라 재생, 여가 공간확충, 주민 주도 도시계획 개발 등의 사안이 논의되었다. 아직은 시기상조로 어떠한 예단도 어렵겠지만, 2020년~2040년에 이루어야 할 국토종합개발계획안을 예측하고 미리 움직이기 위한 준비를 한번 시작해보는 건 좋지 않을까 생각된다.

도시개발사업 개발계획

도시개발사업과 관련하여 '개발계획'과 '실시계획'이라는 용어가 자주 나온다. 언뜻 비슷한 내용과 의미가 있는 것 같지만 사실 차이가 있다. 개발계획은 쉽게 말하면 도시개발을 하는 '사업계획'을 말한다. 도시개발구역의 명칭·면적, 사업 시행 기간, 시행자, 시행방식, 인구수용계획, 토지이용계획, 기반시설계획, 자금조달계획 등이 포함된다. 지정권자가 도시개발구역을 지정하려면 이 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획을 수립하여야 한다. 개발계획은 지정권자가 직접 수립하거나 공모할 수 있다. 만약, 개발계획을 공모하는 경우 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다. 이러한 개발계획은 지정권자가 직접 또는 시장(대도시 시장은 제외한다)·군수·구청장 또는 도시개발사업 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있다.

개발계획에는 다음 사항이 포함되어야 한다. 다만 제13호~16호까지의 규정에 해당하는 사항은 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획에 포함할 수 있다.

• 1. 도시개발구역의 명칭ㆍ위치 및 면적
• 2. 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간
• 3. 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 구역으로 결합하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 분할이나 결합에 관한 사항
• 4. 도시개발사업의 시행자에 관한 사항
• 5. 도시개발사업의 시행방식
• 6. 인구수용계획
• 7. 토지이용계획

• 7의2. 원형지로 공급될 대상 토지 및 개발 방향

• 8. 교통처리계획
• 9. 환경보전계획
• 10. 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획
• 11. 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획
• 12. 재원조달계획
• 13. 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획
• 14. 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지ㆍ건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 관한 권리(이하 "토지등"이라 한다)가 있는 경우에는 그 세부목록
• 15. 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활 안정 대책
• 16. 순환개발 등 단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진 계획 등에 관한 사항
• 17. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

※ 지정권자는 도시개발계획을 수립하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

반대로 실시계획은 도시개발사업을 추진하는 구체적인 '실행계획'이다. 이 실시계획은 개발계획에 맞게 작성해야 한다. 이러한 실시계획은 시행자가 작성하여야 하고, 실시계획에는 '지구단위계획'이 포함되어야 한다. 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다. 시행자가 작성한 실시계획은 지정권자의 인가를 받아야 한다. 그리고, 지정권자가 실시계획을 인가한 경우에는 이를 관보나 공보에 고시하고 시행자에게 관련 서류의 사본을 송부한다.

참고자료

• 〈계획〉, 《위키백과》
• 〈계획〉, 《나무위키》
• 〈계획〉, 《네이버 국어사전》
• 〈계획〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈개발 계획〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 국토교통부, 〈도시개발법 제4조 (개발계획의 수립 및 변경)〉, 《종합법률정보》, 2017-07-26
• 3xCO, 〈국토종합개발계획이란?〉, 《네이버 블로그》, 2016-08-15
• 지식보태미, 〈도시개발사업 개발계획과 실시계획〉, 《안박사 지식저장소》, 2021-07-01

같이 보기

• 절차
• 방법
• 규모
• 목적
• 수행
• 행위
• 개발계획
• 국토종합개발계획

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