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환지
환지(換地)는 토지를 바꾸거나, 토지를 팔고 대토(代土)를 얻거나 그렇게 바꾼 땅을 말한다.
목차
개요
환지란 토지구획정리사업방식으로 도시개발사업을 할 때, 종전의 토지를 새 토지로 바꿔서 결정하는 일을 말한다. 즉, 사업시행 이전의 토지의 여건을 고려하여, 사업시행 이후 새로이 조성된 대지에 기존의 토지 소유권을 그대로 이전시키는 개발방식이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고, 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 소유권 권리를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 소유권을 이전시킨다. 환지처분 공고가 있으면 환지계획으로 정한 환지는 공고일 다음 날부터 종전의 토지로 간주된다. 사업기간 중에는 가환지로 지정했다가 사업이 끝나면서 환지하며, 가환지 상태에서 종전의 토지 사용수익권은 가환지로 이행되므로 권리에 받는 제약은 없다. 환지는 될 수 있는 대로 '종전 토지 상호관계', '정하는 환지 상호간' 그리고 '종전의 토지와 환지의 관계'를 고려하여 결정한다. 관련법은 도시개발법이다.
환지방식은 2000년 7월 폐지된 「(구)토지구획정리사업법」에 의한 토지구획정리사업에서 활용되었으며, 현재는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업 및 재개발사업의 추진 방식 중의 하나로 활용되고 있다. 도시개발사업에서 환지방식은 다음의 경우에 시행한다.
- 대지의 효용 증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합, 구획변경, 지목·형질의 변경, 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우
- 인근의 다른 지역에 비하여 지가가 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행이 어려운 경우
환지방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우 사업시행자는 환지계획을 작성하여야 하며 해당 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 새롭게 조성한 토지의 공급가격은 공인평가기관의 평가와 토지평가협의회의 심의를 받은 후 최종적으로 구청장에게 인가를 받아야 한다.[1][2]
환지 관련 용어 및 해설
환지란 토지구획정리사업(도시개발사업 또는 정비사업)과 토지개량사업(농지)을 행함에 있어 토지의 효용을 증진하기 위하여 종전의 토지에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 사업 전의 각 토지의 위치·면적·수리·이용상황 및 환경 등을 고려하여 이에 대응할 수 있게 이것을 사업 후의 대지에 이동(환지, 재분배)시키는 것을 말한다. 환지를 결정하는 절차는 환지계획, 환지설계, 환지처분의 순이며, 이것을 환지확정이라 한다.
환지대상에서 제외한 토지
- 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할수 있다. 다만, 당해 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.(법 제29조)
- 시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 면적이 작은 토지에 대하여는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 증가하여 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있고, 넓은 토지에 대하여는 그 면적을 감소하여 환지를 정할 수 있다.(법 제30조)
환지계획
토지구획정리사업 또는 농지개량사업의 공사결과 환지처분이 필요한 경우 그 공사의 시행자가 정하는 환지의 계획 토지구획정리사업법에 의한 환지계획은 원칙적으로 지방 장관, 특별시장, 광역시장, 도지사의 인가를 받아야 한다.
환지계획기준 및 내용에 대한 특칙
① 동의에 의한 환지의 불지정
② 면적의 적정화를 위한 조정
③ 입체환지
④ 특정토지에 대한 조치
환지계획의 내용
① 환지설계
② 토지의 필지별 환지명세
③ 토지의 필지별, 권리별로 된 청산대상 토지명세
④ 특정토지에 대한 조치
환지설계
토지구획정리사업 시행 전의 토지와 환지 면적의 평가액을 균형 있게 산정하여 종전 토지의 위치, 형상, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려한 적정위치에 환지를 할당하는 것을 말한다. 환지 규모를 결정하는 방법에는 평가식, 면적식, 절충식이 있다.
환지예정지
토지구획정리사업의 원활한 촉진을 도모하고 관계 권리자의 권리관계를 될 수 있으면 조속히 안정시켜 권리자가 실제 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 향우 하게 함으로써 토지구획정리사업의 시행에 수반하여 야기되는 사권의 제한을 최소한도로 줄이기 위하여 환지계획에서 정하여진 환지의 위치, 면적을 환지처분 전에 예정지로 미리 정하는 토지 토지구획정리사업의 시행자로부터 환지예정지를 지정받은 사람은 그 토지를 자기의 의사대로 사용, 수익할 수 있고, 거래행위도 거의 자유롭게 행할 수 있다.
환지예정지의 지정(법 제34조)
- 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 도시개발구역 안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권 등이 있는 경우에는 당해 환지예정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다. 시행자가 환지예정지를 지정하고자 할 때는 관계 토지소유자와 임차권자 등에 환지예정지의 위치·면적과 환지예정지지정의 효력 발생 시기를 통지하여야 한다.
- 환지예정지지정의 효과(종전의 토지와 환지예정지와의 관계) (법 제35조) 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지의 지정 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다.
환지처분
토지개량사업 내지 토지구획정리 사업을 실시함에 있어서 종전의 토지에 관한 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연(整然)하게 구획된 토지를 할당하고, 종국적으로 이를 귀속시키는 처분. 환지처분은 토지구획정리사업법에 의해 시행되는데, 환지계획구역의 공사가 완료되어 환지처분의 공고가 있는 경우, 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 이튿날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지상에 존재하던 권리는 그 환지처분이 있은 날이 종료한 때 소멸한다.
도시개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사관계서류를 일반인에게 공람시켜야 하며 시행자는 환지처분을 하고자 하는 때에는 환지계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 통지하고 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. 환지처분의 공고가 있는 날부터 법 제42조 제1항의 규정에 의한 등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할수 없다. 다만, 등기신청이 확정일자 있는 서류에 의하여 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명한 경우에는 그러하지 아니하다.
환지처분의 공가가 있는 때에는 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 통지하고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다.(법 제42조 제1항) 환지를 정하거나 그 대상에서 제외된 경우에 그 과부족분에 대하여는 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경과 기타 사항을 종합적으로 고려하여 환지처분시에 금전으로 청산한다.
이와 같은 환지계획과 환지처분을 총칭하여 환지라 하며, 토지의 구획·형질을 변경하는 공사를 수반함이 없이 서로의 토지를 교환함으로써 토지의 집단화를 기도하는 경우는 이를 교환분합(交換分合)이라 한다.
환지처분의 종류
- 협의의 환지처분
① 적응환지처분
② 증환지처분
③ 감환지처분
④ 특별한 토지에 대한 환지처분
- 광의의 환지처분
① 권리자의 동의를 요건으로하는 환지불지정처분
② 과소토지에 대한 환지불지정처분
③ 입체환지처분
④ 보유지, 체비지 처분
환지처분의 효과(법 제41조)
① 환지처분을 하게 되면 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료한 때에 소멸한다.
② 환지계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 당해 건축물 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
③ 체비지는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 법 제35조 제4항의 규정에 따라 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권이전 등기를 마친 때에 이를 취득한다.
공용환지
토지의 이용가치를 증진하기 위해 일정지역 안에서 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 강제적으로 교환·분합하는 일. 행정법상 물적공용부담(物的公用負擔)의 하나로서 공용환권(公用換權)과 유사하지만, 공용환지는 토지에 대한 권리의 교환·분합이고, 공용환권은 토지 및 지상물에 대한 권리의 변환이라는 점이 다르다. 공용환지는 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업이 대표적이며, 그밖에 농어촌정비법에 의한 농업기반정비사업과 그에 준하여 시행되는 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농지의 교환·분합사업 등이 있다.
입체환지(법 제31조)
① 시행자는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.
② 위항의 규정에 의하여 주택으로 환지하는 경우에는 동 주택에 대하여는 주택법 제38조(주택의 공급)의 규정에 의한 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.
③ 입체환지계획의 작성에 필요한 사항은 건설교통부장관이 정할 수 있다.
비환지
일반적으로 환지예정지는 종전의 토지와 위치적으로 유사하게 하는 것이 원칙이나 필요성에 의해 사업시행자가 종전의 토지와 위치가 멀리 떨어져 받는 경우가 있는 바, 이를 비환지라 한다.[3]
도시개발법 시행규칙
제27조(환지 계획의 기준)
① 시행자는 법 제28조제1항에 따른 환지 계획(이하 "환지 계획"이라 한다)을 작성할 때에는 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말하며, 법 제5조제1항제3호에 따라 도시개발구역이 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구를 말한다. 이하 같다)별로 작성하여야 하며, 실시계획 인가 사항, 환지계획구역의 시가화 정도, 토지의 실제 이용 현황과 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여야 한다. <개정 2012.3.30>
② 환지의 방식은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2012.3.30>
- 1. 평면 환지: 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식
- 2. 입체 환지: 법 제32조에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식
③ 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다. 이하 같다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다. 이하 같다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다. <개정 2012.3.30>
④ 환지의 위치는 다음 각 호의 사항을 고려하여 시행자가 정한다. 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서 이루어져야 한다. <개정 2012.3.30>
- 1. 평면 환지: 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정한다.
- 2. 입체 환지: 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정한다.
⑤ 환지계획구역의 모든 토지는 환지를 지정하거나 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 다른 토지의 환지로 정하여야 한다. <개정 2012.3.30>
- 1. 법 제66조제1항 및 제2항에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지
- 2. 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외한다)
⑥ 토지[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 대지사용권(소유권인 경우로 한정한다)에 해당하는 토지지분을 포함한다] 또는 건축물(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 구분소유권에 해당하는 건축물 부분을 포함한다)은 필지별, 건축물 별로 환지한다. 이 경우 하나의 대지에 속하는 동일인 소유의 토지와 건축물은 분리하여 입체 환지를 지정할 수 없다. <개정 2012.3.30>
⑦ 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전(이전) 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실보상한다. <신설 2012.3.30>
⑧ 시행자는 영 제62조에 따른 과소 토지 등에 대하여 2 이상의 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 환지 후 하나의 토지나 구분건축물에 공유로 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 환지를 지정받은 자는 다른 환지를 지정받을 수 없다. <신설 2012.3.30>
⑨ 시행자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 에 해당하는 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지에 대하여 2 이상의 토지 소유자의 신청을 받아 공유로 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012.3.30>
⑩ 시행자는 동일인이 소유한 2 이상의 환지 전 토지 또는 건축물에 대하여 환지 후 하나의 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012.3.30>
⑪ 시행자는 하나의 환지 전 토지에 대하여 2 이상의 환지 후 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정(이하 "분할환지"라 한다)할 수 있다. 이 경우 분할환지로 지정되는 각각의 권리면적은 영 제62조에 따른 과소 토지 규모 이상이어야 한다. <신설 2012.3.30>
⑫ 제11항에도 불구하고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 대지사용권에 해당하는 토지지분은 분할환지할 수 없다. <신설 2012.3.30>
⑬ 시행자는 법 제29조제2항에 따라 환지 계획을 변경하는 경우에는 환지계획 당시의 방식 및 기준에 따라야 한다. 다만, 환지계획구역이 변동되는 등의 사유로 당초의 방식 또는 기준을 따를 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.3.30>
⑭ 제1항부터 제12항까지에서 규정한 사항 외에 환지계획의 작성 기준은 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약, 정관 또는 시행규칙으로 정한다. <신설 2012.3.30, 2013.3.23>[4]
동영상
각주
- ↑ 〈환지〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- ↑ 〈환지〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 재주니, 〈환지 등 용어 및 해설〉, 《재주니의 부동산정보와 산행이야기》, 2017-07-03
- ↑ 국토교통부, 〈도시개발법 시행규칙 - 제27조(환지 계획의 기준)〉, 《종합법률정보》, 2016-01-27
참고자료
- 〈환지〉, 《네이버 국어사전》
- 〈환지〉, 《토목용어사전》
- 〈환지〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈환지〉, 《행정학사전》
- 〈환지〉, 《매일경제》
- 〈환지〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈환지〉, 《부동산용어사전》
- 재주니, 〈환지 등 용어 및 해설〉, 《재주니의 부동산정보와 산행이야기》, 2017-07-03
- 국토교통부, 〈도시개발법 시행규칙 - 제27조(환지 계획의 기준)〉, 《종합법률정보》, 2016-01-27
같이 보기
