정비사업

정비사업(整備事業)은 도로, 하천, 시설 따위가 제 기능을 하도록 정리하는 사업을 말한다.

개요

정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업을 말한다. 정비(整備)는 도로나 시설 따위가 제 기능을 하도록 정리함을 의미한다. 정비란 간단히 말해 흐트러진 체계를 바로 잡거나, 어떠한 대상이 제대로 작동하고 제 기능을 할 수 있도록 살펴보는 것을 말한다. 즉, 흐트러진 일련의 체계 혹은 조직을 바로 잡는 행위를 정비라고 하며 기계나 설비가 제대로 작동하도록 보살피고 손질하는 것 또는 도로나 시설 따위가 제 기능을 하도록 정리하는 것도 정비라고 한다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업의 6가지 유형이 있었으나, 일반 시민이 알기 쉽게 하고 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 전부개정하면서 정비사업 유형을 아래와 같이 단순화했다.

• 주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택·다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
• 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복, 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업
• 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

정비구역은 법령에서 정하는 일정 요건에 부합하는 지역에 대하여 정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적, 도시계획시설의 설치, 공동이용시설의 설치, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 사항, 사업시행 예정시기, 세입자 주거대책 등을 포함하는 정비계획을 결정하여 지정할 수 있다. 정비계획 및 정비구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역과 동일한 효력을 갖는다.

정비사업을 시행할 때 사업시행자는 정비기반시설을 설치하여 기부채납을 할 수 있으며, 정비기반시설의 범위를 「도시 및 주거환경정비법」으로 별도로 정하고 있다. 정비기반시설에는 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구·녹지·하천·공공공지·광장·소방용수시설·비상대피시설·가스공급시설·지역난방시설 등이 있다. 또한, 주거환경개선사업구역 안에 설치하는 공동이용시설로서 사업시행계획서 상에 시장·군수 등이 관리하도록 정한 시설도 포함된다. 공동이용시설은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장, 구판장·세탁장·화장실 및 수도, 탁아소·어린이집·경로당 등 노유자시설 등을 말한다.

정비사업 종류

정비사업이란 쉽게 말해서 재개발과 재건축을 아우르는 것이다. 좀 더 상세하기 정의를 해보면 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 "도시 및 주거환경정비법"에 따른 사업을 말한다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업의 6가지 유형이었으나, 2018년 2월 "도시 및 주거환경정비법"을 개정하면서 정비사업의 유형을 3가지로 단순화했다.

• 주거환경개선사업 : 도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 누후/불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택/다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전/정비/개량하기 위한 사업
• 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복, 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업
• 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

정비사업의 종류

정비사업의 선택지가 확대되어 민간정비사업, 공공재개발/재건축, 공공주도3080+를 포함한 3가지 유형으로 구분할 수 있다.

• 민간정비사업 : 많이 보편화된 사업으로 일반적인 재개발/재건축 사업이 민간정비사업에 해당된다. 토지주가 조합을 결성해서 스스로 사업을 추진하는 방식으로 사업 초기부터 종료까지 사업의 전반적인 리스크를 모두 토지주가 부담한다.
• 공공재개발·재건축 : 토지주가 소유권은 유지하되 공공기관이 총괄관리자로 사업을 지원하는 방식이다. 공공기관이 정비사업에 참여한다고 하여 "공공정비사업"이라고도 불린다. 위에서 공공기관이 사업을 지원한다고 했는데, 민간 정비사업으로 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 지역에 공공기관이 참여해서 규제를 완화하고 절차를 지원하는 등 공적 지원을 부여해 주택 공급을 촉진하는 것이다.
• 공공주도 3080+ : 토지주가 공공기관에 토지를 맡기면 공공기관이 시행자로서 사업전반을 책임지고 토지주는 별도 위험 부담 없이 저렴하게 분양을 받는 방식이다. 공공이 단순히 지원하는 수준을 넘어 직접 시행까지 맡아서 진행하므로 빠른 속도로 주택을 공급하는 것이다. 이렇게 공공기관이 주도 및 직접 시행하여 "공공주도", "공공직접시행"이라고 부르기도 한다. 조합 대신 주민대표 회의를 구성해서 주민의 의견을 듣고 사업에 적극적으로 반영한다. 1년 내에 토지주의 3분의 2 이상이 승인하지 않으면 사업이 취소된다.

도시정비사업

도시정비사업은 도시의 정비구역 안에서 정비기반 시설을 정비하고 주택과 같은 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경 개선 사업, 주택 재개발사업, 주택 재건축 사업, 도시환경 정비사업을 통틀어 이르는 말이다. 즉, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다. 한마디로 낡고 오래된 건물을 부수고, 깔끔한 새 건물을 올리고, 도로나 상하수도 등을 제대로 갖추는 식으로 도시 전반을 정비하는 사업으로 보면 된다. 도시정비법상 정비사업에는 크게 주거환경개선사업, 재건축사업, 재개발사업의 3가지 종류가 있으며 정비기반시설이 얼마나 열악한지 여부가 핵심적인 구분기준이다.

도시 및 주거환경정비법 변천

• 주택재건축사업 주택건설촉진법 1972년에 제도 도입
• 주택재개발사업 도시재개발법(1976년 12월 31일)
• 주거환경개선사업 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(1989년 4월 1일~2004년 12월 31일)

도시 및 주거환경정비법

• 1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화 됨에 따라 이들의 체계적·효율적 관리 및 정비
• 개별법으로 운영되는 주택재정비사업의 통합 및 종합관리로 사업의 일관성과 「선계획 – 후개발」에 입각한 도시관리 도모
• 재건축·재개발 등 주택재정비사업과 관련한 각종 비리, 주민간 분쟁 등 제도운영 상 나타난 문제점 보완 필요

도시정비사업의 유형

• 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
• 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
• 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
• 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능 의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
• 주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
• 가로주택정비사업 : 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

참고자료

• 〈정비사업〉, 《네이버 국어사전》
• 〈정비사업〉, 《시사상식사전》
• 〈정비사업〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈정비사업 (민간, 공공참여, 공공주도)〉, 《실행하면 이루어진다》
• 〈정비사업 정의〉, 《대구광역시》
• 〈정비〉, 《위키백과》
• 〈정비〉, 《나무위키》
• 종운, 〈재건축·재개발의 전반적인 절차 이해하기〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-22

같이 보기

• 정비
• 사업
• 주택
• 개량
• 건설
• 재개발
• 재건축
• 정비계획
• 정비구역
• 사업시행
• 사업시행자
• 재개발사업
• 도시정비사업
• 정비기반시설

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