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2023년 7월 3일 (월) 11:39 판
택지개발사업(宅地開發事業)은 시급한 주택난을 해소하기 위해 도시지역과 그 주변 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말한다.
개요
주택건설에 필요한 택지를 대량으로 개발하기 위해 택지개발촉진법에 따라 시행하는 사업을 말한다. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 또는 공공시행자와 주택법에 의한 등록업자가 택지개발사업을 목적으로 공동으로 출자하여 설립한 법인 중에서 건설교통부장관이 지정하는 자가 택지개발계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어 시행하는 개발사업이다. 또한, 택지개발사업이란 시급한 주택난을 해소하기 위해 도시지역과 그 주변 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하기 위해 「택지개발촉진법」에 따라 시행하는 사업을 말한다. 1970년대 대한민국은 주택 수요의 증가와 부동산 투기 등으로 인한 주택가격 폭등으로 심각한 주택난이 발생하였다. 이를 해소하기 위해 대규모 택지를 저렴한 가격으로 공급하기 위해 「택지개발촉진법」을 제정하면서 택지개발사업이 도입되었다.
택지개발사업은 택지개발지구의 지정 단계와 택지개발사업의 시행 단계로 나누어진다. 택지개발지구의 지정은 국토교통부장관·특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사가 「주거기본법」에 따른 주거종합계획에서 정하는 택지의 집단적 개발이 필요한 지역을 대상으로 지정한다. 시행자는 택지개발사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정하는 토지·물건·권리를 수용하거나 사용할 수 있다. 택지개발사업은 개발할 토지를 토지소유자한테 전량 매입하여 계획대로 개발하여 주택건설사업자 등에게 공급하는 방법으로 대단위 택지개발을 단기간에 완성할 수 있는 개발방식의 사업이다. 토지소유자한테 토지를 매입할 때 협의 매수가 안되면 사업시행자는 토지 수용권을 행사할 수 있다. 이 때문에 토지소유자와 사업시행자 간에 갈등이 생긴다.
토지소유자는 보상액을 더 요구하고 사업시행자는 사업이 지연되는 문제가 있다. 토지자원의 공공성 내지 사회성을 실현시킬 수 있는 방법이나 사권침해의 소지도 있다. 개발한 택지는 주택건설사업자 등에게 분양하며, 1980년 12월 31일에 법을 제정하여 시행한 택지개발방식으로 그동안 주택건설에 크게 기여한 사업방식이다. 1990년대까지는 이전의 토지공사가가 이 방법으로 사업을 많이 하였다. 2000년대 들어서는 지방자치단체나, 지방공사들이 다투어 이 사업에 참여하고 있으나 점차 택지 수요가 줄어 사업이 난관에 봉착한 지방자치단체들이 많다.[1][2]
택지개발은 본래 주거 가능한 지역이 아니거나 낙후한 토지를 활용하여 주거생활이 가능한 택지를 조성하여 주택난을 해결하기 위해 조성한다.
- 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업 (분당신도시)
- 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업단지개발사업 (송산그린시티)
- 공공주택건설 등에 관한 특별법에 따른 공공주택지구 조성사업 (수원 호매실지구)
- 도시개발법에 따른 도시개발사업 (남양뉴타운)
- 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에 따른 경제자유구역개발사업 (송도국제도시)
- 공공기관 지방 이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법에 따른 혁신도시개발사업 (경북드림밸리)
- 충청남도 연기-공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법에 따른 행정중심복합도시건설사업 (행정중심복합도시)
- 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에 따른 역세권 개발사업 (오송역세권개발사업)
- 민간인이 개발하는 산업중심 자급자족 복합도시 도시개발 사업 (원주기업도시)
간단히 말해 산이나 논밭, 오래된 주택을 죄다 갈아엎거나 바다를 간척해서 만든 도시 등을 택지개발로 분류한다.[3]
대표적인 택지개발사업지구
개포지구
정부의 500만호 주택건설국가시책에 부응하여 주택난 해소를 위한 저렴한 택지를 공급하기 위해서 서울시 개포동, 일원동 일대를 사업시행지로 선정하였다. 이 지역을 선정한 이유는 1970년대 중반 이후 확장되기 시작한 강남권 개발을 촉진하면서 증가할 거주인구를 흡수하기 위함이었다. 개포지구는 서울특별시 강남구 개포동, 일원동 일대로 총 169만3,559㎡(51만2,300평)이고 서울 도심부에서 남동쪽으로 13㎞, 영등포 대생활권 중심에서 동쪽으로 12㎞, 과천에서 북동 방향으로 5㎞에 위치해 있다. 개포지구는 1981년 4월 11일 택지개발예정지구로 지정, 12월 24일 조성공사를 착공하여 1984년 12월에 준공하였다. 개발기본계획은 수용인구 2만3,309명, 5,287가구의 택지를 단독주택지 20%, 공동주택지 80%로 조성하는 것이었다. 토지보상은 1981년 4월부터 9월까지 조사를 실시하여 협의보상하였다. 총사업비는 용지비(66.7%)와 조성비(33.3%)를 합해 372억 4,200만원이었다.
고덕지구
고덕지구는 1981년 4월 택지개발예정지구로 지정, 1982년 5월 3일 착공하여 1985년 12월 30일에 준공하였다. 총면적은 314만8450㎡으로, 용지비 493억5,900만 원과 조성비 319억3,500만 원 등 총사업비 812억 9,400만 원이 투입되었다. 서울시 강동구 고덕동, 명일동 일대의 고덕지구는 도심에서 동쪽으로 16.5㎞, 천호동 중심에서 약 2㎞ 떨어져 있다. 고덕지구는 인구 7만5,250명, 1만8,820세대를 수용하는 택지를 조성하고자 했다. 중앙부의 명일공원과 지구외곽개발제한구역의 우량임상지역을 살려 전원풍의 주택단지를 조성하였다. 주거지역(55.6%)는 공동주택, 단독 및 연립주택을 적절히 배치하였고, 단독주택규모는 필지 당 70평을 기준하였다. 지구 중심에 상업지역(3.4%)을 배치하였으며, 업무시설의 적정배치를 위하여 공사에서는 처음으로 상업지역에 대한 도시설계 등을 계획하였다. 공공용지는 33%로 높은 비율을 차지하였다. 교육시설은 7만5,000여 명의 수용인구를 위한 초등학교 6개교, 중학교 4개교, 고등학교 6개교를 배치하여 충분한 학교시설용지를 확보하였다. 상수도 급수량은 1인 1일 급수량 400L, 오수는 차집관로를 설치하여 탄천하수처리장에서 처리하도록 했다. 하수처리를 위해 탄천하수처리장 시설비 중 16%에 해당하는 110억 원을 서울시가 분담한 것이 특징이다.
중계지구
중계지구는 1985년 4월 10일 택지개발예정지구로 지정되어 한국토지개발공사가 사업을 맡아 시행하였다. 1985년 10월 29일 용지보상에 착수, 1986년 4월 2일 개발계획을 승인받고 1992년 6월 29일에 준공하였다. 총면적은 159만7675㎡으로 1,403억6,900만 원의 사업비가 소요되었다. 서울시 도봉구 중계동, 하계동, 공릉동 일대의 중계지구는 토지 대부분을 외지인이 소유하고 있었다. 거주민의 95% 이상이 비닐하우스, 판잣집에서 살며 주변 벽돌공장 등에서 노동을 하는 도시빈민층으로 구성되어 있었다. 열악한 생활환경에도 불구하고 주민들의 자치활동이 활발하여 주민대표 격인 대책위원회를 구성하였다. 이는 이후 중계지구 이주대책의 일환인 공동주택조합 구성 시에 중요한 역할을 하였다. 계획인구 9만9,460명을 목표로 86만6,849㎡(54.4%)의 주거용지, 상업용지 3만3,462㎡(2.1%), 공공시설용지 69만2,307㎡(43.5%)를 조성하고자 했다. 단독주택용지는 계획하지 않았다. 인근 대한주택공사 상계지구와 긴밀한 공조체제를 유지하여 합동이주대책을 시행하였고, 처음으로 민관합동개발을 시행한 사업지구였다. 또한, 공동지구로만 이루어진 탓에 이주대책용 단독주택지 공급이 불가능하자 공사 최초로 공동주택지를 지분으로 공급하게 된 사업지구였다.[4]
택지개발사업의 관리
2000년부터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 개정으로 택지개발사업지구도 지구단위 계획으로 관리하도록 제도가 변경되었다. 따라서 이후 지정된 택지개발사업지구는 택지개발사업실시계획의 승인 시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획을 포함하여 수립하고, 실시계획과 함께 제1종 지구단위계획에 관한 사항도 함께 고시하고 있다. 택지개발사업의 경우, 거의 아파트 위주로 개발되었기 때문에 도시·주거환경정비계획보다는 지구단위계획을 통해 개별적인 재건축과 리모델링사업에 대비할 필요가 있다. 특히 개발용적률은 계획 당시의 기반시설에 대한 과부하 방지를 위해 사업완료 후에도 지속적인 관리가 필요하다.[4]
택지개발사업 추진절차
택지개발사업의 사례
목동지구
목동지구는 양천구 목1동, 목5동, 목6동, 신정1동, 신정2동, 신정6동에 걸쳐있다. 목동지구는 아파트 중심의 대규모 신시가지이지만, 단지 내의 근린공원들과 안양천, 목동운동장은 목동단지만의 녹지 및 체육공간을 확보하여 주는 특징이 있다. 지하철 2, 5, 7호선과의 연결성이 우수하나 지하철역이 단지 외곽에 위치하여 대중교통 접근성은 좋지 않다. 경인고속도로가 지구 내로 통과하고, 남부순환로 ․ 서부간선도로 ․ 신도림고가차도와 인접하는 등 비교적 교통시설이 잘 갖추어져 있으나 경인 고속도로와 지역 간 간선도로인 오목로, 신정로의 교통정체가 심하다.
택지개발예정지구의 지정
1983년 4월 서울시는 목동지구에 고밀도 주거단지를 조성하기 위한 남서부지역 개발계획을 발표하고 5월 목동지구 437.5만㎡(132.3만평)에 대해 택지개발예정지구 지정을 신청, 6월에 택지개발예정지구 지정이 이루어졌다. 남서부지역 대생활권의 중심으로 목동지구를 개발하여 침체된 지역을 활성화하고 다핵도심을 구체화한다는 목적과 대단위 택지개발을 통해 아파트를 대량 공급하여 주택난을 완화하려는 의도가 있었다. 지구지정 신청 이후 발표된 '목동신시가지개발 세부계획'에서 서울시는 '국제수준의 이상적인 신시가지 건설'을 목표로 66㎡(20평)~181㎡(55평) 규모의 아파트 25천호를 분양과 임대 2:1의 비율로 건설한다고 발표하였다. 이밖에 초등학교 5개소 등 모두 11개소의 학교 설치, 열병합발전소 건설로 지역난방 공급, 목동시가지 건설 기본계획 현상공모 등이 포함되었다.
1984년 4월 아파트 건립공사로 시작한 목동지구 개발은 1989년 11월경에는 거의 모든 공사가 완료되었다. 1988년 강서구로부터 양천구가 분리되었고, 이때부터 목동지구 개발의 전략수단인 중심축이 건설되기 시작하였다. 목동신시가지 중심축은 Hook 신도시계획의 중심축을 S자로 구부린 후에 2개를 나란히 포갠 형태로 계획되었다. 중심축은 남북을 연결하는 너비 150m, 길이 4.5㎞, 면적 60.7만㎡(18.4만평)에 이르는 띠 모양의 축으로 각 주구와 중심축이 적절히 연결되도록 선형의 교통체계가 구상되었다.
목동 택지개발계획의 특징
목동지구는 강서지역의 중심지로서 고밀도 주거단지 조성을 통한 주택난 완화 및 주택가격 안정, 공영개발방식을 통한 개발이익 환수와 환수된 자금의 재투입, 시범적인 도시기반시설 완비를 목표로 Hook의 신도시계획안(1961)의 선형중심축 계획기법에 모델을 두었다.
- 계획의 특징 : 선형적이고 중첩적인 생활권 구성
- 목동지구 계획의 특징은 중심상업지구를 중심으로 한 생활권 개념으로 중심지에 상업지를 선형으로 배치하여 3개 지구, 6개 주구, 20개 분구로 생활권을 구분하였다. 상중하의 생활권을 선형으로 이어진 중심축에 중첩하여 배치함으로써 주민의 생활요구를 일시에 충족시키고 다양한 서비스의 선택 기회를 제공하고자 하였다.
- 공동주택단지 : 중·대형주택 중심의 낮은 밀도
- 목동지구의 주거단지는 14개로 구성되었고, 단지규모는 평균 1,902세대나 1,300~3,100세대로 다양하다. 중산층 주거를 위해 중대형 평형이 주로 공급되었다. 규모별 분포는 60㎡ 이하 비율이 22.5%, 85㎡ 이하가 35.8%, 85㎡ 초과가 41.7%로 85㎡ 이상 중대형주택이 77.5%를 차지하고 있다. 특히 1, 2, 3, 5, 9, 13단지는 85㎡ 초과 대형주택이 50% 이상 분포한다. 아파트는 1985년부터 1988년까지 순차적으로 건설되었고 현재 전부 20년 이상 경과되었다. 2013년부터 재건축이 가능하지만, 아직 요구가 가시화되진 않는다. 평균 용적률은 143%로 단지별로 117.2~164.5%까지 다양하다. 단지별 용적률은 8, 13, 14단지를 제외하면 120% 내외이고, 세대별 평균밀도는 130.7호/ha로 매우 낮다. 세대 당 주차대수는 0.6대로 모든 단지가 1.0대 이하여서 주차장 부족문제가 매우 심각하다.
- 중심상업지 : 대규모 필지, 매각지연으로 인한 활성화 지연
- 목동지구의 중심시설은 모두 중심축에 배치되어 있으며 근린생활이 모여 있는 지구중심은 남북단 근처, CBD로서의 상업업무시설은 중앙에 위치한다. 일반 행정 및 공공업무시설과 문화복지시설은 단지 사이사이에 배치되어 있다. 중심상업지는 대지면적 기준으로 업무시설이 31.3%, 주상복합이 29.0%, 문화집회시설이 8.9%로 이용되지만, 외환위기 이후 주상복합건물이 입지하여 연면적 기준으로는 주상복합건물이 비중 46.9%로 매우 높다. 서남권의 생활권 중심을 표방하였음에도 불구하고 목동지구의 사업체와 종사자수는 서울시 평균에 비해 매우 적다. 1만㎡당 사업체수 14.0, 종사자수 89.0으로 충분한 중심상업용지를 단순매각했기 때문이다.[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈택지개발사업〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈택지개발사업〉, 《부동산용어사전》
- 〈택지개발사업〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈택지개발〉, 《나무위키》
- scaadmin, 〈택지개발사업〉, 《서울정책아카이브 Seoul Solution》, 2016-10-30
같이 보기
