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택지
택지(宅地, housing site, building lots)는 토지 이용의 기능적 분류의 하나로서 일반적으로 주거용 또는 부수 건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 말한다. 쉽게 말하면 집을 지을 땅이다.
목차
개요[편집]
택지의 한자는 宅(집 택) + 地(땅 지)로 이루어져 있다. 글자의 뜻대로 택지는 집을 지을 수 있는 땅을 의미한다. 하지만 이는 일반적인 의미이고 법률상 택지는 「택지개발촉진법」에 따라 개발 · 공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말하며, 주택을 건설하는 용지뿐만 아니라 도로, 공원, 학교 등의 기반 시설 과 상업 · 업무시설 등의 시설을 설치하기 위한 토지를 포함하는 포괄적인 개념으로 정의되어 있다.
- 주택건설용지 : 주택(단독주택 및 공동주택)과 근린생활시설을 건축하기 위한 토지를 말한다.
- 공공시설용지 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도로, 공원, 학교 등의 기반 시설과 주거편익시설, 상업 · 업무시설, 지식산업센터 등 자족시설 등의 시설을 설치하기 위한 토지를 말한다.
택지를 요약해서 말하면, 일반적으로 주거용이나 부수 건물 등의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 말한다. 토지 지목에는 대지로 구분되며 택지는 보통 건물이 서 있는 토지이든 건물이 서 있지 않으나 건물을 지을 수 있도록 여건이 갖추어진 토지를 이르는 말로 이미 정지작업이 끝난 토지를 말하는 것이며, 토지이용을 기능적으로 분류할 때 쓰는 용어이다.
택지는 일반적으로 한국토지주택공사(LH)가 개발하여 분양하는 형태의 토지라고 보면 된다. 주거용, 사업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용할 수 있는 토지이다. 택지의 개념은 부지보다 작은 범위를 나타내게 되는 것인데 택지는 주로 건축용지를 가리키는데 반하여 부지는 건축용지는 물론 철도용지, 수도용지, 하천용지와 같은 건축물 용도 이외에도 사용이 된다.[1][2][3]
분류[편집]
법률상 택지는 개발, 공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지라고 나와 있다. 즉, 집을 짓거나 공공시설을 지을 용도로 사용하기 위해 개발되고 공급되는 땅. 이것을 택지라고 이해할 수 있다.
주택건설용지[편집]
집을 짓는 데에 사용되는 땅인 주택건설용지는 택지 개발을 하는 주체에 따라 공공택지 와 민간택지 로 나눌 수 있다.
공공택지[편집]
공공택지는 공공기관에서 일반인의 사유지를 매입 또는 국공유지를 통해 조성하고 공급하는 택지로서, 국민주택 건설, 대지 조성, 산업단지 개발, 혁신도시개발 등과 같은 공공사업을 목적으로 주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 보통 택지지구, 보금자리지구 등의 이름이 붙으면 공공택지라고 한다. 공공택지에는 국민주택(공공 분양)과, 민간 건설사가 사업 계획 승인을 받아 자기자본으로 건설하는 민영주택(민간분양) 이 있다.
민간택지[편집]
민간택지는 공공기관이 아닌, 민간 업체가 일반인의 사유지를 매입하여 조성하고 공급하는 택지로서, 공공사업 목적이 아닌, 사적 영리를 목적으로 주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 주택 수요가 많은 도시가 주된 주택 공급처이며, 따라서 땅값이 비싸므로 분양가가 상대적으로 높다. 재건축, 재개발 사업 등이 민간택지 사업에 속하며, 민간택지에는 민영주택(민간분양)이 건설되고 분양된다.
공공시설용지[편집]
주민의 생활에 필요한 시설 및 도시 생활에 필수적인 시설(도로, 전기, 상하수도 등) 등의 공공시설 짓는데 사용되는 토지를 말한다. 구체적으로, 법률상에서는 공공시설의 범주를 대략적으로 아래와 같은 시설들이라 명시하고 있다.
- 기반 시설 : 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 수도, 전기, 하천, 통신시설, 체육시설, 하수도 등.
- 주거생활 편익을 위해 이용되는 시설 : 어린이 놀이터, 노인정, 집회소(마을회관 포함) 등.
- 지역의 자족 기능 확보를 위해 필요한 시설 : 판매시설, 업무시설, 의료시설, 유통시설, 벤처기업 집적시설, 도시형 공장, 소프트웨어진흥시설, 호텔업 시설, 전시장, 동/식물원, 경마장 등의 관람장, 예식장 등의 집회장, 학교(유치원 초중고 등), 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관, 원예시설 등.[4]
택지지구[편집]
우리는 살면서 누구라고 꼭 고민하는 것이 있다. 내 집 장만이 아닐까 생각한다. 모든 분들의 공통사항은 집도 집이지만 내 집이 위치한 지역과 주변 인프라 들도 무척이나 신경 쓰인다. 요즘 재개발이나 신도시 같은 지역에 택지지구라는 용어가 많이 사용된다.
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택지지구는 도시지역의 주택 가격 폭등으로 인한 부동산 투기 등 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택 건설에 필요한 낙후된 미개발지역을 선정 개발하여 저렴한 택지를 대량으로 조성 공급하기 위한 『택지개발촉진법』에 의한 택지 개발사업 시행 예정지로 지정된 지역이다.
택지 개발 지구는 일반적으로 그린벨트에서 해제된 지역이나 기타 시, 공유지 및 난개발 방지를 위해 묶어있던 지역이 그 대상이 된다. 요 몇 년간 재테크와 재산증식의 화두로 회자되는 상암지구, 발산지구, 세곡지구, 문정지구, 장지지구, 우면지구 등이 바로 택지 개발 지구로 지정된 곳이다.
일반인은 개발 지구 내 아파트는 일반 민영 아파트 분양과 달리 택지 개발 지구의 아파트를 장만하기 위해서는 입주권이 필요하다. 물론 택지지구가 공사를 시작하고 분양을 하게 되면 입주권이 없는 일반인에게도 일반분양을 하기는 한다. 하지만 서울시 같은 겨우는 입주권 발생량에 맞춰서 개발 지구를 풀어줄 시기를 조정하기 때문에 사실상 일반분양으로 분양되는 매물의 양은 지극히 적다. 때문에 경쟁률이 엄청나다. 물론 그 분양가도 입주권을 가지고 분양받을 경우에 비해 40-60%가량 높다.
서울시에서의 시의 발전과 위생을 위해 매년 도시계획을 수립하고 그 계획에 따라 도심정비 계획을 수립, 구석구석의 낙후된 시설들의 정비와 부족한 도로의 신설 및 확장을 위해 정비 사업을 추진한다. 이에 따라 곳곳의 장애물이 발생하고 되며 그 장애물을 철거하게 되는데 그 철거 대상이 되는 가옥 중 일부에 대하여 철거민 보호와 보상의 일환으로 택지 개발 지구 입주할 수 있는 자격인 입주권이 발생된다. 그렇게 때문에 입주권의 발생은 지극히 제한적이며 서울시 곳곳에서 산발적으로 발생한다.
입주권 매매는 불법이다. 그러나 시중에는 입주권 매입을 위한 많은 매물들이 거래되고 있고, 많은 투자자분들께서 그 매물들이 발생하자마자 사들이고 있다. 이유는 간단하다. 해당 가옥이 철거 대상 가옥으로 지정이 되면 일정 기간이 흐른 뒤 철거가 되고 입주권이 발생한다. 그렇다면 그 철거 대상 가옥을 철거 시점 전에 소유권 명의이전을 하면 된다.
입주권의 매매는 명백한 불법행위이지만 입주권 발생하기 직전인 철거 대상 지정 가옥 그 자체의 매매는 지극히 합법적인 거래이다. 택지 개발 지구의 입주권을 취득하기 위해서는 무주택자일 것, 만 20세 이상 세대주일 것, 서울시 거주자일 것, 이 같은 3개 조항의 조건에 모두 부합해야 한다. 마치 주택청약저축 가입 조건과 흡사할 정도로 사실상 까다롭다고 볼 수 있다. 그러나 이 일을 진행하려는 분은 자신이 이 조건에 부합하는지의 여부는 반드시 전문가와 상담하여 알아보길 권장한다. 언뜻 판단이 용이해 보일 수 있는 조항이지만 정확한 법률적 지적이 없이는 판단하기 매우 힘든 부분이다.[5][6]
택지 투자로 돈 버는 법[편집]
- 택지지구로 지정되기 전에 원형지 토지 매입 : 리스크는 크지만 가장 큰 수익률을 올릴 수 있다.
- 택지지구로 지정된 토지를 매입(딱지) : 원주민에게 분양된 토지 분양권을 매입하는 방법으로 2명 이상의 계약이 될 수도 있어 위험하지만 가장 성행하는 방법이다.
- 주차장 부지 투자 : 자금이 상당히 많이 들어가지만 주차장용지는 30%를 근린생활시설 등으로 활용 가능해 활용도가 높다.
- 택지 땅 매입 후 건축 : 건축 후 임대를 받거나 건축물을 매도하는 방법이다. 건축에 대한 지식이 필요하다.
보통 소액으로 투자하려면 1~2의 방법이 적합한데, 소액으로 투자한다는 말은 그만큼 리스크를 안고 가야 한다는 단점이 있다는 의미가 내포돼 있다. 정상적인 택지 전매는 주민 보상 착수 > 이주자택지 대상자 선정 > 통보 > 택지 추첨 > 계약 이 이루어진 다음에 가능한데,
- 원형지 토지 매입은 택지지구 선정 전에 택지지구로 선정될만한 땅을 매입하는 것으로 충분한 호재 파악과 조사가 필요하다.
- 딱지거래는 보통 통보 후 택지 추첨 사이에 이루어진다. 미등기된 상태의 원주민의 분양권을 사고 파는 것을 딱지거래라고 하는데, 불법이지만 투자자들에게는 참으로 매력적이지 않을 수 없어 아직도 암암리에 이루어지고 있는 방법이다.
수도권 내에 누가 들어도 알만한 택지들은 대부분 이 딱지거래가 성행했는데 최대 8억 원의 P가 붙어 거래된 경우도 있다. 이 분양권 딱지 거래는 보호 규정이 없어 사기를 당할 경우 법적으로 권리를 보호받을 수 없으니 조심해야 하며 기본적으로 불법이니 이런 것이 있다고 알고만 있는 것이 좋겠다. 원주민에게 보상이 끝난 나머지 택지를 LH에서 분양(청약) 하는데 이것을 일반분양이라고 하며, 현재는 아파트와 같이 특정 지역에 거주하는 사람들만 매매할 수 있다.
예를 들어 영종도 택지의 경우 1순위는 인천광역시에 거주하는 1세대 1필지 세대주만 신청이 가능하다. 거주하지 않는 사람들의 경우 2순위로 밀려나게 된다. 코너 등 입지가 좋은 토지는 경쟁률이 높아 당첨 확률이 떨어지므로 비교적 경쟁률이 낮은 입지가 떨어지는 땅을 당첨 받아 추후 좋은 건축물(랜드마크)을 지어 수익률을 높이는 것도 한 방법이다.
모든 투자 방식은 기본적으로 개발 초기에는 리스크가 따르는 대신 수익률이 높고 투자금은 적게 들어간다. 택지 투자 역시 개발 초기에는 사기나 인프라 개발에 따라 수익률이 적어질 수 있다는 리스크는 있지만, 소액으로 투자할 수 있어 많은 투자자들에게 인기를 끌고 있다.
택지가 어느 정도 개발이 된 이후에는 건축행위 없이 몇 배의 수익을 기대하기는 힘든 것이 사실이지만, 본인이 부동산 디벨로퍼(개발업자)로서의 자신감이 있다면 효율적인 수익 창출이 가능하기도 하고, 이미 입지가 확실한 곳에 지어진 택지 내 건물 수익형 투자로 안정적인 수익을 얻을 수도 있다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈택지〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈택지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 구미 아너스 부동산, 〈택지 란?〉, 《네이버 블로그》, 2015-09-10
- ↑ 꿈꾸자인생, 〈부동산용어. 택지_민간택지 와 공공택지 대체 무엇을 의미할까?〉, 《티스토리》, 2020-02-16
- ↑ 컬러스타, 〈택지지구란?〉, 《네이버 블로그》, 2008-07-14
- ↑ 쏭양, 〈택지 개발 지구 란?〉, 《네이버 블로그》, 2016-01-29
- ↑ gongjuland, 〈택지투자로 돈 버는 법〉, 《공주랜드》, 2020-04-11
참고 자료[편집]
- 〈택지〉, 《네이버 국어사전》
- 〈택지〉, 《네이버 지식백과》
- 구미 아너스 부동산, 〈택지 란?〉, 《네이버 블로그》, 2015-09-10
- 꿈꾸자인생, 〈부동산용어. 택지_민간택지 와 공공택지 대체 무엇을 의미할까?〉, 《티스토리》, 2020-02-16
- 컬러스타, 〈택지지구란?〉, 《네이버 블로그》, 2008-07-14
- 쏭양, 〈택지 개발 지구 란?〉, 《네이버 블로그》, 2016-01-29
- gongjuland, 〈택지투자로 돈 버는 법〉, 《공주랜드》, 2020-04-11
같이 보기[편집]
