집단환지란 토지소유자들의 신청에 의하여 토지이용계획상 공동주택용지(아파트)로 환지를 받고자 하여 개인이 신청하는 방식을 말한다. 집단환지 신청은 공동주택용지에 환지를 받고자 하는 토지소유자가 직접 신청해야 하며, 신청하지 아니한 토지는 일반적인 환지기준에 따라 단독주택용지 등으로 환지지정되고 그외 과소토지는 현금으로 청산한다.
환지는 집단환지(공동주택용지), 개별환지(단독주택용지, 근린생활시설용지, 상업용지, 복합업무시설용지) 등으로 나눌 수 있다. 이 중 개별환지는 다들 아시다 시피 도시개발구역內의 토지소유자에게 토목공사후 도로, 공원, 녹지 등 공공시설을 배치하고 남은 토지에 대해 주택 건설 등에 적합한 토지로 돌려주는 방식을 말한다. 이때 발생하는 환지방식 중 "집단환지"라는게 있다. 말 그대로 개별이 아닌 여러명이 동공으로 받는 환지를 말한다.
- 집단환지 방식의 도시개발사업이란 도시개발법 시행규칙 제27조 제9항에 근거하여 환지 방식의 도시개발사업과 집합건물(특히 공동주택) 건설사업이 혼합되어 진행되어, 도시개발사업의 시행자가 선정한 별도의 사업주체가 도시개발사업의 시행으로 조성된 일단의 토지에 곧바로 집합건물 건설사업을 시행할 수 있도록 하는 한편, 종전 토지의 토지소유자들에게는 그 일단의 토지에 대한 공유지분을 배분하여 그 공유지분을 집합건물 건설사업주체에게 매도하거나 출자하여 그 매매대금을 지급받거나 신축주택을 분양받도록 하는 방식으로 시행되는 사업방식을 말한다.
- 집단환지 방식의 사업특성과 환지예정지 지정처분의 임시적․잠정적 성격을 고려하면, 집단환지 방식으로 도시개발사업과 집합건물 건설사업이 혼합되어 진행되는 경우에는 집단환지의 공유지분을 배분받게 되는 토지소유자들이 집합건물 건설사업주체에게 공유지분을 개별적으로 매도․출자하거나 사용승낙을 하는 것이라기보다는 원칙적으로 도시개발사업의 시행자에 의해서 집단환지 전체에 대한 권리가 일괄적으로 행사됨을 전제로 한다고 볼 수 있다. 이러한 전제에 따르면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자는 집단환지를 신청함으로써 이러한 사업진행 방식에 동의하는 것으로 볼 수 있고, 환지예정지 지정처분이 있더라도 토지소유자들이 집단환지예정지에서 시행될 주택건설사업과 관련하여 건설사업주체에게 집단환지의 공유지분에 대한 사용권원을 부여하는 개별적인 토지사용승낙의 의사표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것이다.
집단환지를 신청하는 이유[편집]
공동주택용지가 단독주택용지 보다 가격이 높아 체비지 부담률을 낮추어 사업시행자의 사업성을 높이고, 대규모 블록 계획으로 도로율이 저하되어 공공용지 부담률을 감소시켜 토지소유자들이 환지를 더 받을수 있도록 하기 위해 집단환지로 공동주택용지를 계획한다.
집단환지 신청대상[편집]
사업구역내 환지대상 토지소유자는 누구나(소유면적 규모에 관계없으며, 과소토지도 해당) 신청이 가능하고 다수필지 소유자도 각 필지별로 신청할수 있다.
집단환지 지정후 토지이용방안[편집]
- 공동주택 건설사업자에 매각하여 현금청산 ①
- 토지소유주와 사업시행자간 공동사업으로 추진해 건설및 분양에 참여 ②
※ 만약 집단환지 신청률(%)이 저조한 경우 공동주택용지(아파트) 일부를 단독주택용지로 변경해서 개별환지를 해야하기 때문에 도로 면적 증가를 비롯해 토지소유주가 부담해야 하는 감보율이 높아지게 된다( 사업계획 변경 및 사업기간 지연 )
집단환지 신청방법[편집]
- 1개의 필지 소유자가 집단환지를 신청하는 경우
- - 공동주택용지 내 여러 소유자가 집단으로 환지지정 되며, 그 토지의 권리면적에 해당하는 환지지분을 갖게 됨
- 2개 이상의 필지 소유자가 일부 토지만 집단환지를 신청하는 경우
- - 2필지를 소유한 경우 1필지를 집단환지로 신청하면 다른 1필지는 지정요건에 따라 개별환지로 지정받을수 있고 2필지외 다수의 필지 소유자도 각 필지별로 구분하여 집단환지 신청이 가능함
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참고자료[편집]
같이 보기[편집]
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