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토지형질
토지형질(土地形質)은 땅이 가지고 있는 모양 또는 형상을 말한다. 대지가 아닌 지목에 주택을 짓기 위해서 토지형질변경을 통해 토지를 대지로 변경한 후에 개발행위가 가능하다.
개요[편집]
토지형질은 토지의 모양, 즉 형상(생김새)을 말한다. 토지의 모양은 여러 가지가 있다. 도시계획에 의해 건설된 도시는 장방형 토지가 많지만 시골 등 개발이 이루어지지 않은 토지의 모양은 제각각인 경우가 많다.
토지는 모양에 따라 이용 가치가 다르다. 그중 가장 많은 토지의 형상은 사각형이다. 사각형의 토지는 쓰임새가 많기 때문에 못생긴 토지보다 일반적으로 더 높게 가치 평가가 되고 있다. 또 토지는 어디에 위치하느냐에 따라 가치가 달라진다.
- 정방형 토지 : 정사각형의 토지. 세장비가(앞 기장 : 안 기장) 1:1.1 내외인 토지를 말한다.
- 가로 장방형(가장형) 토지 : 부지의 넓은 면이 도로에 붙은 형상의 토지. 장방형 토지란 형상이 사각형의 모양이나 한 변의 길이가 다른 변의 길이보다 월등하게 긴 토지를 이른다. 보통 도로에 접한 면의 길이가 긴 토지를 가로 장방형이라 부르고 안 기장이 긴 것을 세로 장방형이라 부른다.
- 세로 장방형(세장형) 토지 : 직사각형 토지로 직사각형의 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
- 사다리형 토지 : 사다리꼴 모양의 토지. 도로에 접한 면이 긴 것을 사다리형, 도로 반대편이 긴 것을 역사다리형이라 부른다. 정방형이나 장방형보다 낮게 평가된다.
- 삼각형 토지 : 삼각형의 토지로 그 한 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지를 말한다.
- 역삼각형 토지 : 삼각형의 토지로 그 한 면의 모서리가 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
- 부정형 토지 : 토지의 형상에 따른 분류 중 하나. 모양이 일그러진 다각형 모양의 토지. 정방형이나 장방형 사다리형, 삼각형 형태에 속하지 않으며 감가 대상 토지이다.
- 자루형 토지 : 도로에 접한 출입구가 자루의 입구처럼 좁게 생긴 토지. 가곽을 4열 분할하여 구획정리한 택지에 많으며 통풍 등의 위생, 피난의 어려움 등을 이유로 감가 대상이 되는 토지다. 건축 허가가 어렵다. 일명 자루형 택지라 한다.[1]
토지형질에 따른 감정평가[편집]
이 세상에 존재하는 모든 토지는 다 다르다. 극단적으로 말하면 완벽하게 동일한 토지는 있을 수 없다. 이를 부동산에서는 토지의 개별성이라 한다. 그렇기 때문에 공시지가 기준법을 통해 토지를 감정평가할 때, 각 토지가 가진 개별적인 특성을 어떻게 비교하는가에 따라 감정평가액에 달라질 수 있다. 토지의 개별적인 특성 중에 획지 조건의 항목 중 하나인 형상에 따른 가치는 어떻게 판별될까? 정답을 먼저 공개하자면 아래와 같다.
- 이용 상황에 따라 형상 차이의 우열 격차율이 달리 적용된다.
- 그러나 이용 상황 여하를 불문하고 정방형이 부정형보다는 감정평가 시 유리하게 적용된다.
형상에 따른 가치[편집]
이왕이면 다홍치마라고 토지의 형상이 정형화되어 멋진 토지에 대한 선호도가 높다. 토지는 다양한 형상을 가졌다. 예를 들어 똑같은 100평의 토지 2필지가 있다. 둘 다 제2종 일반주거지역 내 소재하여 건폐율이 60% 적용되고 가정의 편의상 1층만 짓는다고 해보자.
두 필지 다 100평 2개의 필지에 60평을 모두를 활용할 수 있다. 근데 한 필지는 이쁜 정사각형 모양이고 다른 필지는 별 모양이다. 정방형 토지에는 무리 없이 바닥 면적이 60평인 건물을 지어내고 나머지 40평을 알차게 활용할 수 있다.
별 모양 토지에는 60평짜리 건물을 위치시키기가 영 애매하다. 가운데에 놓자니 나머지 삐죽삐죽 튀어나온 별의 팔다리 부분을 제대로 쓸 수가 없고 그렇다고 토지모양에 맞춰 별 모양 건물을 짓자니 건축비도 훨씬 비쌀 뿐 아니라 활용성 측면에서 바람직하지 않다.
토지 형상의 부정이 심할수록 토지에 부여된 건폐율을 다 활용하지 못하거나 잔여 토지(공지)의 활용이 어려워진다. 부동산에서는 최유효이용이 어려운 토지라고 표현하며 자연히 가치에 반영되기 마련이다.
이용 상황에 따른 가치[편집]
감정평가 시 토지의 형상(생김새)에 따른 부동산 가치의 차이를 반영한다고 하는데 같은 형상이라도 해당 토지의 이용 상황에 따라 더 큰 가치를 갖기도 하고 별다른 가치 차이가 나지 않기도 한다. 먼저 상업용 토지를 생각해 보자. 가장형 토지의 장점은 토지가 도로에 접한 너비가 넓다는 것이다.
상업용 토지는 접면 도로에 접한 면이 길수록 그 토지 및 건물이 외부로 노출되는 효과가 커지므로 이른바 광고 효과, 유인 효과, 고객 포착률 측면에서 세장형 토지보다 훨씬 유리하다. 따라서 고객을 유인해야 하는 상업용 부동산일수록 가장형 토지를 선호할 것이다.
그러나 주거용 토지라면 어떨까? 굳이 더 많은 돈을 주고 가장형 토지를 선택해서 도로에 가로로 길게 붙은 집을 짓고 싶진 않을 것 같다. 사람들 지나다니는 소리에 시끄럽기만 하고 사생활 보호 차원에서도 별로다. 주택 건축을 감안한다면 오히려 정방형이나 건축에 별문제가 없는 수준인 사다리형을 선호할 수도 있을 것이다. 따라서 토지의 이용 상황이 주거용이라면 가장형은 그것이 상업 용일 경우에 비해 다른 형상에 비해 덜 우세할 것이다.
임야의 경우 토지 형상이 가치 판정에 얼마나 영향을 미칠까? 자생림이 생육하고 별다른 개발 활동을 하지 않는 임야의 경우 형상으로 인한 가격 격차가 클까? 물론 아무리 산이라도 아메바 형보다는 형상 그 자체가 잘생긴 것을 선호할 수도 있다. 그러나 주거 지대 또는 상업 지대에서 정방형과 부정형의 가격 격차보다는 훨씬 격차가 덜할 것이다.
살펴본 바와 같이 감정평가 시 고려하는 형상에 따른 토지의 우열 격차도 개별토지의 이용 상황에 따라 달리 적용된다. 따라서 토지 가격의 판정은 표준지와 개별토지의 특성을 나열하여 획일적으로 분석하여 적용하는 것이 아니다. 응당 개별 토지가 가진 특성과 사정에 적합하게 적용되어야 할 것이다.[2][3]
토지형질 변경[편집]
부동산에서 자주 사용하는 토지 형질 변경이라는 것이 있다. 임야나 전·답·잡종지 등은 근본적으로 건축이 금지된 토지이다. 이들 토지에 대해서 형질변경 허가를 받는다면 지목의 변경도 가능하고 건축도 가능하다.
토지형질 변경이란 지목을 바꾸는 것 이외에 토지의 형상을 절토(切土) 또는 성토(盛土) 하여 그 모습을 바꾸는 모든 행위를 포함하는 말이다. 여기서 토지의 형질은 곧 토지의 모양, 즉 형상(생김새)을 말한다.
건축을 목적으로 형질 변경 허가를 받을 경우는 건축 허가 신청 시 동시에 신청할 수 있는데 건축 허가를 받으면 형질 변경 허가도 받은 것으로 본다. 원칙은 형질 변경 허가를 먼저 받고, 준공을 받아 지목을 대지로 바꾼 다음에야 건축이 가능하지만, 건축허가권자나 형질 변경 허가권자가 모두 동일하기 때문에(실제 행정기관 내부에서는 처리 담당 부서가 다르다) 각각 허가를 신청한다는 것은 시간과 비용, 노력이 낭비되기 때문에 하나의 신청으로 이를 처리케 하고 있다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 신대방역앞 부동산, 〈토지의 형상, 토지의 모양〉, 《네이버 블로그》, 2014-10-12
- ↑ 허남이 기자, 〈감정평가 시 토지의 형상(생김새)을 고려한다〉, 《머니투데이》, 2021-07-12
- ↑ 허남이 기자, 〈토지의 형상은 이용상황에 따라 감정평가 시 가치를 달리 적용한다〉, 《머니투데이》, 2021-08-17
- ↑ 황거연, 〈형질변경이란 무엇인가?〉, 《네이버 블로그》, 2013-06-13
같이 보기[편집]
