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고도지구
고도지구(高度地區, height district)는 쾌적한 환경을 조성하고 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건축물 높이를 규제할 필요가 있는 지구를 말한다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 도시∙군관리 계획으로 결정∙고시된 지구다.
2018년 기준으로 고도지구는 다음에 해당한다. ① 공원, 녹지대 등의 경관 차단을 방지할 필요가 있는 지역 ② 문화재 및 문화재적 가치가 있다고 인정되는 시설물 또는 기타 주요 시설물의 시설 및 경관보호를 위해 필요한 지역 ③ 시가지 내 관광도로 등으로부터 조망되는 시가지 경관 차단을 방지하기 위해 필요한 지역 등이다.④ 공동주택을 건축하도록 허용됐지만 주변지역 토지이용 등에 비추어 고층화가 바람직하지 않은 지역 ⑤ 이미 설치됐거나 계획된 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설의 적정 이용량 유지를 위해 단위지역 내 전체 건물의 용적∙인구밀도 등을 일정 수준으로 제한할 필요가 있는 지역도 해당한다.⑥ 시가지 내 공기 흐름의 차단방지 또는 바람 통로 확보를 위해 필요한 지역 ⑦ 그 밖에 시가지 경관 및 미관조성 등을 위해 건축물 높이를 제한할 필요가 있는 지역 등이다.
1965년 도시계획법에 따라 고도지구가 신설된 이후 최고고도지구와 최저고도지구로 나뉘어 운영됐다. 2018년 용도지구 개편에 따른 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 개정으로 최저고도지구는 폐지됐다.
2019년 12월 기준으로 서울에는 남산, 북한산, 서초동 법원단지 주변, 구기∙평창, 어린이대공원 주변, 오류, 배봉산 주변, 국회의사당 주변, 경복궁 주변 총 9개소 9.44km² 면적에 최고고도지구가 지정돼 있다.
개요[편집]
고도지구는 도시의 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물 높이의 최저 또는 최고 한도를 두어 규제하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이다.
쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지구를 말한다. 고도지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이며, 고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하거나 미달하는 건축물을 건축할 수 없다.
고도지구의 지정과 그 제한내용은 도시관리계획으로 결정되며 일반적으로 건축할 수 있는 건물의 층수와 높이의 한계를 정하였으나, '14.3.19. 층수제한은 폐지하고 높이만 규제하고 있다.
고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로서, 서울시는 현재 주요산, 주요시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8개소(9.23㎢)를 지정·관리 중이다.
규제로 인식되어 온 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 고도지구 재정비를 추진하여 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 마련, 2023년 7월 6일부터 열람공고를 실시한다.
분류[편집]
최고고도지구[편집]
최고고도지구는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)의 용도지구 중 고도지구의 하나로 건축물 높이의 최고한도를 정해 놓은 지구를 말한다.
국토계획법 제37조 ①항의 제2호는 '쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구'를 고도지구라고 규정했다.
용도지구 지정권자는 국토교통부장관과 시·도지사 또는 대도시 시장 등이다. 용도지구 지정 또는 변경은 도시·군관리계획으로 결정한다.
최고고도지구는 구체적으로 경관을 보호할 필요가 있을 때, 소방 등 안전을 위한 필요가 있을 때, 항공기 이착륙 등의 필요가 있는 지역 등에 대해 정하는 게 일반적이다.
1965년 고도지구가 신설 이후 최고고도지구와 최저고도지구로 운영해 왔으나, 국토계획법 시행령 개정으로 최저고도지구는 폐지되고 최고고도지구만 유지되고 있다.
서울시의 경우 고도지구 내 건축물 층수와 높이를 각각 규제하다가 2014년 3월 이후 층수 제한은 폐지하고 건축물 높이만 규제하고 있다.
2019년 12월 기준 서울시 최고고도지구는 남산, 북한산, 서초동 법원단지 주변, 구기 · 평창, 어린이대공원 주변, 오류, 배봉산 주변, 국회의사당 주변, 경복궁 주변 등의 9.44㎢가 최고고도지구로 지정된 상태다.
이 가운데 어린이대공원 주변 등 일부 지역에 대해선 고도지구 해제를 요구하는 민원이 이어지고 있다.
최저고도지구[편집]
최저고도지구는 용도 지구중 하나로 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구로 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 지정하거나 변경한다.
용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 경직적으로 운영되면서 여건 변화를 반영한 통 · 폐합 등의 필요성이 증가하고 있고, 일부 용도지구는 상호간에 중첩 지정되어 토지이용에 불편을 초래하는 측면도 있어 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하는 것이 필요하여 유사한 목적의 용도지구를 통 · 폐합하고 정비하여 토지이용 체계를 간소화 · 합리화하기위하여 2017. 4.18. 고도지구는 건축물 높이의 최고한도를 규제하는 것으로 법이 개정되면서 최고고도지구와 최저고도지구의 구분은 없어졌다.
관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
고도지구 해제[편집]
2023년 7월 서울시에서 고도지구의 높이 제한 규제를 완화한다고 발표했다. 고도지구란 도시경관을 보호하고 과밀화를 막기 위해 건축물 최고 높이 한도를 정한 규제이다. 서울시는 1972년 남산 일대를 고도지구로 첫 지정한 이래 현재 총 8곳(9.23㎢)의 고도지구를 운영 중이다. 서울시는 산이 둘러싸고 있고 궁궐 등 역사적인 명소도 많기 때문에 높이 규제가 상당히 엄격한 곳이다. 그래서 높이 제한을 푼다는 건 상당히 파격적인 조치인데 더 높은 건물을 지을 수 있게 되면 수익성이 좋아지고, 개발에도 속도가 붙을 수 있다.
우선 8곳(9.23㎢)의 서울시 고도지구가 6곳(7.06㎢)로 2.17㎢ 줄어든다. 여의도 면적(2.9㎢) 보다 살짝 작은 규모. 이번에 고도지구에서 완전히 해제된 곳은 두 곳으로 구로구 오류 고도지구(0.09㎢)와 서초구 법원단지 주변 고도지구(0.11㎢)이다. 하지만 시장에서는 고도지역은 유지되지만 높이 제한이 완화된 구역들의 수혜가 더 기대된다고 평가한다.
여의도 공원을 기준으로 동여의도는 고층 빌딩이 빼곡한 반면 서여의도는 상대적으로 낮고 칼로 자른 듯 똑같은 높이의 건물만 있다. 그 이유는 바로 서여의도에 국회의사당이 있기 때문이다. 국가 주요 시설물인 국회의사당의 경관 보호를 위해 고층 건물을 짓지 못하게 한 것이다. 고도지구는 유지하되 서여의도 쪽으로 다가갈 수록 더 높은 건물을 지을 수 있도록 점층적으로 높이 제한을 완화하기로 했다. 아래 이미지를 보시면 참고가 되실 겁니다. 구체적인 수치로 보면 기존에 41~51m 이하에서 75~170m까지 허용된다. 아파트 층 수에 대입해보면(1층당 3m 가정) 기존에 최대 17층에서 추후 최대 56층까지 늘어나는 셈이다.
북한산 주변 제2종일반주거지역은 현 고도제한 20m에서 28m까지 완화됐다. 다른 지역에 비해 높이 완화폭이 크진 않지만 주거 환경 개선을 위한 정비사업 추진시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안이 나왔다. 정비 사업하면 무조건 15층을 추가로 완화해주는 것은 아니고 북한산 경관 보호를 위한 가이드라인을 지켜야 한다. 이 가이드라인은 현재 만드는 중이다. 북한산 주변 고도지구 면적 중 약 67%가 강북구 미아·수유·우이동이고 도봉구도 생활가능 면적 중 11%가 고도지구로 지정돼 있다고 한다. 특히 북한산과 인접해 개발이 멈춰있던 도봉1동, 방학2·3동, 쌍문1동 일대의 정비사업 수익성이 개선될 전망이다.[1]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 박윤선·팀코주부 기자, 〈고도지구 해제되면 아파트 몇 층까지 지을 수 있을까?〉, 《서울경제》, 2023-07-09
참고자료[편집]
- 〈고도지구〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈고도 지구〉, 《용어해설》
- 〈고도지구〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈최고고도지구〉, 《매일경제》
- 〈최저고도지구〉, 《부동산용어사전》
- 〈서울 고도지구 높이제한 완화…북한산 45m·여의도 170m〉, 《내손안에 서울》, 2023-06-30
- 박윤선·팀코주부 기자, 〈고도지구 해제되면 아파트 몇 층까지 지을 수 있을까?〉, 《서울경제》, 2023-07-09
같이 보기[편집]
