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적응환지
적응환지(適應換地)는 토지 및 그 토지 위에 있는 지상권ㆍ지역권ㆍ임차권 따위에 대하여 위치ㆍ면적ㆍ토질ㆍ이용상황ㆍ환경 등을 감안하여 환지할 부분을 지정하는 환지처분 방식이다. 적응환지는 도시개발사업에서 실시하는 환지처분 방식 중 하나로 종전 택지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 등이 조응하도록 정하지 않으면 안되는 것을 "조응의 원칙"이라고 한다. 조응환지라고도 한다.
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개요[편집]
적응환지는 종전 토지와 토지 위에 지상권•지역권•임차권에 대해 위치•면적•이용상황•환경 등을 감안해 환지 및 지상권•지역권•임차권 등의 목적으로 된 환지를 말한다.
환지란 토지 소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 일정한 규모 땅을 주는 것을 말한다. 개발 예정지 안에 땅을 가진 소유자가 일부를 사업자에게 내주고 나머지를 본인 의사에 따라 개발하게 된다. 적응환지 처분이란 용어는 환지처분의 한 유형으로 환지면적과 권리면적이 동일하기 때문에 별도 청산을 요하지 않는 전형적인 환지 처분이다. 적응환지 부분을 지정하는 처분을 말한다.
도시개발법상 환지 계획에서 정한 환지는 그 환지 처분이 공고된 다음 날부터 종전 토지로 본다. 환지계획에서 정하지 않은 종전 토지에 있던 권리는 환지 처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
따라서 행정상 처분이나 재판상 처분으로서 종전 토지에 전속하는 것에 관해서는 영향을 못 준다. 환지계획에 따라 환지 처분을 받은 자는 환지 처분 공고 다음 날 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 얻는다.
이 경우 종전 토지에 대한 저당권은 환지 처분이 공고된 다음 날부터 해당 건축물 일부와 해당 건축물이 있는 토지 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
- 적응환지의 예외
- ㉠ 신청 또는 동의에 의한 환지부지정(임차권자 등의 동의가 필요) : 토지소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.
- ㉡ 면적의 적정화를 위한 조치(토지면적을 고려한 환지)
- ⓐ 증환지(增換地) : 증환지란 적응환지에 의한 대지면적이 기준면적에 미달하여 그 규모를 조정할 필요가 있을 경우에 과소 토지가 되지 않도록 종전 토지에 비해 면적을 늘려서 환지를 정하는 처분(청산금의 징수청구권 발생)
- ⓑ 감환지(減換地) : 감환지란 면적이 넓은 토지의 종전의 면적을 줄여서 환지를 지정하는 처분(청산금의 교부청구권 발생)
적응환지의 원칙(제자리환지 원칙)[편집]
환지는 종전 토지의 위치에 지정하는 것을 원칙으로 한다. 이를 적응환지의 원칙이라 한다. 원래의 위치에 환지가 배정되는 것이 당해 토지소유자의 이해에 대체로 부합하고 이로 인한 불만을 줄일 수 있기 때문이다. 다만, 이러한 제자리환지 원칙은 여러 가지 사정을 고려하여 사실상 다른 위치에 환지가 이루어지는 것이 허용되고 있다.
즉, 환지의 위치는 ① 평면 환지의 경우 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정하고, ② 입체 환지는 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정하되 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서 이루어져야 한다(법 시행규칙 제27조 제4항).
환지처분의 종류[편집]
적응환지처분[편집]
환지는 종전 택지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용 상황, 환경 등이 조응하도록 정하지 않으면 안되는 것을 조응의 원칙이라고 하고, 이러한 원칙을 적용하여 환지를 지정한 처분을 적응환지처분이라 한다.
증환지처분, 감환지처분[편집]
적응환지로 지정되어야 할 토지가 시가지에서 재해방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 과소로 되는 경우가 있는데 이때 시행자는 그 규모를 예외적으로 종전 토지의 면적보다 많이 환지하도록 하거나, 특별한 필요가 있다고 인정되는 때에 면적이 크고 여유 있는 환지의 지적에 대하여 그 면적을 감소하여 환지를 하도록 하고 있다.
환지부지정처분[편집]
환지를 지정하여 환지처분을 하여야 하나, 예외적으로 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 경우와 과소토지가 되어 환지처분을 할 수 없는 경우에 환지를 하지 아니하는 것을 말한다.
입체환지처분[편집]
시행자가 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말한다. 입체환지의 요건은 환지가 과소토지일 것, 토지소유자의 동의가 있을 것, 시행자에게 처분권한이 있는 건축물이어야 할 것으로 하고 있다.
보류지ㆍ체비지 지정처분[편집]
보류지라 함은 환지방식에 의하여 조성되는 토지 중에서 일반환지 대상토지 외의 토지를 말하여 체비지, 공공시설용지 및 기타 용지를 말하고, 체비지라 함은 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 도는 매각하는 토지를 말한다. 보류지와 체비지는 환지방식에 의한 사업시행자가 사업의 비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다. 보류지와 체비지는 환지방식에 의한 사업시행자가 사업의 비용을 충당하기 위하여 규약, 정관, 시행규정 도는 사업계획에서 정하는 목적을 위해 환지계획에서 일정한 위치ㆍ단지의 토지를 집단적으로 환지로 정하지 않는다는 점에서 동일하나, 보류지가 체비지를 포함한다는 점에서 더 넓은 개념이다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈적응환지〉, 《매일경제》
- 〈조응 환지〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈적응환지처분〉, 《부동산용어사전》
- 김명식 변호사, 〈도시개발사업 환지처분의 종류〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-22
- zipmox111, 〈도시개발사업 환지방식 환지계획〉, 《티스토리》, 2021-08-26
같이 보기[편집]
