건축허가권 승계

건축허가권 승계는 기존 건축주와 합의하여 건축허가를 승계받는 것을 말한다.

건축허가권이 있는 토지를 낙찰받았는데 그 토지 위에 타인 명의의 건축허가가 살아 있는 경우가 있다. 토지소유권과 건축허가권은 별개의 권리로 타인 명의의 건축허가가 있다면 새로운 건축 허가 신청이 안된다. 이러한 경우 이미 있는 건축 허가를 취소시키든가, 기존의 건축허가를 승계해야 한다.

상세

토지와 건축 중인 건물을 함께 낙찰

토지 위에 건축 중인 건물이 등기 가능할 정도로 공사가 진척되었다면 건물도 대위 보존 등기를 통해 함께 경매 신청을 할 수 있다.

경매 절차상의 확정된 매각 허가 결정서 및 그에 따른 매각대금 완납 서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 '권리관계 변경 사실을 증명 서류'에 해당한다는 대법원 판결이 있다. (2010두 2296 판결) 따라서 경매에서 토지와 건축 중인 건물을 낙찰받은 낙찰자가 매각 허가 결정서, 매각대금 완납 증명원 등을 갖추어 허가 관청(시청건축과)에 건축주 명의변경 신고를 하면 허가권자, 즉 시청의 건축과에서는 변경을 해 준다. 비교적 쉽게 해결이 가능한 경우이다.

토지만 낙찰

• 건축허가 취소 규정 : 건축허가가 있는 토지를 토지만 낙찰받은 경우는 좀 복잡해질 가능성이 많다. 유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 건축 허가를 취소하도록 되었다. 그러나 법률에 건축 허가 취소 규정이 있어도 '공사의 착수', '판단되는 경우' 등 모호한 점이 많아 다툼의 여지가 있고, 담당 공무원들도 시비에 휘말리길 꺼려하는지 직권취소를 하지 않으려는 경향이 있다. 직권취소를 기대하기가 쉽지 않은 현실이다.

• 허가권 승계 : 토지만 낙찰받았다고 기존 건축허가권이 자동으로 승계되지는 않는다. 따라서 기존 건축주와 합의하여 건축허가를 승계받거나 기존 건축주가 허가 철회를 하는 것이 건축 허가권 문제를 해결하는 가장 빠른 길이다. 기존 건축주는 이미 마음이 상해 있는 상태이고 재정적으로도 아주 곤란한 지경일 것이므로 과도한 대가를 요구할 가능성이 높다. 합의로 해결하기가 쉽지 않은 현실이다.

공사의 착수

법 규정은 허가 후 일정 기간 내 공사에 착수하지 못한 경우 건축허가를 취소하도록 규정하고 있다. 따라서 공사 착수 여부가 건축허가 취소 관련하여 아주 중요하다. 공사에 착수하였다고 인정받기 위해서는 기존 건축물을 철거하거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축을 위한 행정상의 절차를 마치고 건물 신축을 위한 굴착공사에 착수하는 경우에 공사에 착수하였다고 보아야 한다는 대법원 선고가 있다.(94누 7058, 95누 7857)

참고자료

• 앤서, 〈건축허가권의 승계〉, 《네이버 블로그》, 2016-09-14
• 인향만리, 〈제부동산 경매, 토지 낙찰 후 건축 허가 승계 문제〉, 《티스토리》, 2022-04-13
• 랜드마스터, 〈건축허가 착공신고 전 토지 경매 건축주 명의변경 건축허가 취소 승계〉, 《티스토리》, 2022-12-25

같이 보기

• 건축허가
• 건축허가권
• 토지소유권

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