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유지 (저수지)
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유지(溜地)는 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률의 지목의 중 하나로 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐 · 저수지 · 소류지(沼溜地) · 호수 · 연못 등의 토지와 연 · 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지를 말한다.[1]
개요[편집]
시골에 가면 크고 작은 연못과 호수 그리고 넓은 저수지가 있다. 대부분이 오래전 조상 때부터 농업용수로 쓰려고 파 놓은 것들이다. 그리고 지하수 펌프와 상수도가 보급되기 오래전에는 "샘물" 혹은 "둠벙"이라고 하여 식수로 쓰려고 물동이 또는 지게로 물을 길어다 먹기도 하였다.
간혹 집 근처의 호수는 마을 화재 시 방화용으로 일부러 만들어 놓은 것도 있다. 지금은 대부분 농업용수에 쓰는데 그치지만 간혹 양어장이나 유료 낚시터로 전용해서 쓰는 곳도 있다. 토지 소유는 국공유지인 경우가 많지마는 종중 소유거나 개인 명의로 등기된 곳도 많다.
도시인이 귀농을 하면서 많은 관심을 가져볼만하다. 이 중 마을 안의 개인 소유 작은 호수나 연못은 농가 소득을 올리기 위해 양어장이나 미꾸라지, 우렁이, 민물새우 등의 양식으로 써도 좋고 청둥오리, 자라, 장어, 민물 게 등 특별한 동물을 키워보는 것도 좋다. 또 연못을 포함하여 근사한 정원이나 수목원과 야생초 단지 등을 꾸며 보는 것도 바람직하다.
연못과 호수의 법률적 지목은 유지(溜地)이다. 이외에도 저수지와 소류지(沼溜地)가 있고, 왕골이 자라는 늪 지역도 유지로 분류된다. 사설 양어장은 논, 밭 등 농지와 달리 별도의 양어장 지목으로 분류한다. 유료 낚시터는 유원지로 분류된다. 이와 관련하여 물이 늘 흐르는 지역은 하천이며, 간혹 흐르는 작은 물길은 구거(溝渠)로 표시된다.
농토 가운데에 있는 연못이나 호수 또는 저수지는 거의 농업 기반 시설로 지정되어 있다. 농업 기반 시설은 농업을 영위하는데 사용되는 도로, 제방, 하천, 구거, 유지 등을 모두 지칭하며, 농어촌정비법에 의하여 관리자가 지정되어 관리하게 된다. 국공유지는 물론이고 사유지라고 국가 예산에 의한 농어촌 정비 사업으로 시행한 농업 기반 시설은 국가가 지자체에 위임하여 관리한다. 농업 기반 시설은 현재 지방자치단체 혹은 농어촌공사(종전의 농업기반공사)가 관리한다. 따라서 비록 자기 소유라 할지라도 마음대로 형태나 용도를 변경할 수는 없는 것이다.
다만 농업 기반 시설에 지정되지는 않은 유지가 경매로 나오는 경우도 있다. 유지가 경매로 나오는 경우, 물이 고이는 유지는 가치가 다른 땅보다는 적게 평가되어 아주 싼 가격으로 소개된다. 유지는 지적법상 토지 28개 지목 중 하나이며 지적도에서 부호는 유(溜)로 한다. 또한 다음과 같은 법률이 적용된다.
- 유(溜) ⇒ 유지, 연못, 호수, 저수지 → 내수면 어업법/사유 수면 관리규칙
연못은 옛날에는 저수지로서의 기능을 했으나 이제는 낚시터로서의 레저 개념으로 임의로 유지 또는 유원지로 변경하는 경우가 많다. 과거 도시의 기원이 대부분 사라지고 이제는 도시 외곽의 낚시터가 인기가 있는데 이런 경우 유지가 된다. 지목이 유지와 잡종지, 대지가 농촌지역에 있다면 물론 주변 환경에 따라 다를 수가 있지만 유지는 탐내야 할 것이다.
그 이유는 개발에 따른 환경검토에서 유리한 점이 많기 때문이다. 지목이 유지로 된 경우 굳이 지목변경 없이 우선 검토하는 것이 좋다. 다만 유지를 매립하려면 토목 비용이 많이 소요되기 때문에 신중한 검토가 필요하다. 잘못하면 투자 실패할 수 있다.[2][3]
유지가 농지에 해당하는 경우[편집]
농촌지역에는 지목이 유지라 되어 있는 웅덩이 비슷하나 늪지와 같은 토지가 많이 있다. 이런 토지가 아래와 같은 경우에는 농지에 해당한다.
- 지목이 유지인 토지에 3년 이상 연속하여 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하면 농지의 범위에 포함된다.
- 농지개량 시설의 부지로 사용한 유지는 농지법에 따른 농지의 범위에 포함된다.
- 상기 이외의 유지는 농지가 아니다.
- 농지개량 시설로 사용한 유지를 농업생산 기반 시설의 폐지 절차를 거쳐 현재 잡종지 상태이고, 그 시설로부터 이익을 받는 농지가 없어도 농지법에 따른 농지로 본다.
- 유지에 3년 이상 연속하여 농작물을 경작한 사실이 있는 사실상의 농지는 현 상태에서 농작물을 경작하지 않아도 휴경에 해당하여 농지로 본다.
- 농지법에 따른 농지에 해당하면 주택 등 다른 용도로 사용하고자 하면 농지전용 절차를 거쳐야 한다.[4]
유지 매수와 투자 사례[편집]
유지 매수[편집]
유지는 일반적으로 과거에 농사를 짓기 위해 고인 물에서 농사용 물을 공급하기 위해 설치된 농업 기반 시설이다. 그런데 요즘은 주민들이 도시로 거의 이주하고 농촌에 거주하는 분들이 많이 줄었다. 또한 농촌이 고령화로 인하여 법인 농을 제외하고는 시골에서는 농사를 거의 짓지 못하고 있는 실정이다. 따라서 저수지, 즉 유지의 용도가 상실한 곳이 많다.
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이러한 유지는 이제 지역주민들이 저수지를 용도 폐지하여 마을의 쉼터나 공공의 목적을 위하여 사용하는 것이 매우 효율적으로 판단된다. 그리고 일부 사용하지 않는 유지는 도로와 저수지 간 높이 차이가 너무나도 커서 안전에도 매우 위험한 상황이었다.
물론 행정재산을 일반재산으로 전환하는 용도 폐지가 그리 녹록하지 않다. 하지만 현실적으로 기능을 상실하였고, 공공의 목적으로 해당 토지가 이용된다면 대의명분이 충분하므로 적극적으로 행정청과 협의하여 용도 폐지 및 매수 절차를 진행할 수 있다.[5]
투자 사례[편집]
2002년 토지 컨설턴트 L 씨는 고객으로부터 토지 매입 대행을 의뢰받고 안면도 일대에서 현장 조사를 진행하던 중, 특이한 땅을 발견했다. 바닷가 송림과 접한 땅으로 가운데가 움푹 꺼진 300평가량의 타원형 토지였다. 당시 이 땅은 현지 주민들이 바닷가의 쓰레기를 소각하거나 각종 폐기 농기구를 쌓아두는 야적장으로 활용되고 있었다.
흥미를 느낀 L 씨는 태안군청에 들러 토지대장을 발급받아 보았다. 그런데 지목이 특이하게도 유지(溜池)였다. L 씨가 발견한 땅은 과거 유지였으나, 물이 마른 곳이었다. 일반적으로 유지를 매립하려면 논을 소유하면서 그 유지에 저장된 물로 농사를 짓는 사람들의 동의가 필요할 뿐만 아니라 대체 급수지를 확보해야 하는 등, 매립면허 절차 자체가 까다로운 편이다. 하지만 L 씨가 발견한 그 땅은 자연적으로 물이 마르면서 현재 상태의 토지가 됐던 것. L 씨는 곧바로 땅주인을 수소문해 해당 유지를 평당 15만 원에 매입했다. 바닷가에 접한 땅치고는 거저나 다름없는 가격이었다.
땅을 매입한 L 씨는 태안군청에 등록전환 신청을 했다. 현재의 지목은 유지이지만 현실 지목은 쓰레기 소각장으로 사용되고 있기 때문에 잡종지(雜種地)로 지목을 변경해 달라는 내용이었다. 신청은 군청의 민원봉사과에 했고 측량 신청(지적공사), 측량 실시, 측량성과도 발급, 등록전환신청, 지적공부정리, 등기촉탁, 등기필증 송부 등의 처리 절차를 거쳐 20일 만에 지적 정리가 완료됐다.
허가를 받은 후 쓰레기를 치우고 땅을 메우니 훌륭한 대지가 되었다 송림 사이로 내려다보이는 바다 조망권도 일품이었다. 주변에 펜션 등 숙박시설이 급속도로 들어서면서, 현재 이 땅은 평당 150만 원을 호가해 10배라는 대박을 터트렸다.
이처럼 발상을 바꾼다면 쓸모없어 보이는 땅도 금싸라기 땅으로 만들 수가 있는 것이다. 다만 습지의 일부분인 유지를 개발할 경우 그 일대의 도로 및 주택지에 침수 피해가 발생할 수도 있으니 무분별한 매립과 개발은 피해야 한다.[6]
유지 실태 조사[편집]
2019년 1월 서귀포시는 성산읍 지역 일대 저지대 침수 피해 대책 강구의 일환으로 실시한 성산읍 일대 유지(溜池) 실태조사 용역을 완료했다고 밝혔다. 이번 실태조사는 지난 2018년 6월 성산읍 지역 국지성 호우 시 일대 사유지(현황 습지)가 경작 및 건축행위 등을 위하여 매립되어 일대 도로 및 주택지 침수피해가 발생함에 따라 정확한 실태 파악을 통한 문제점 도출 및 대책을 마련하기 위함이다. 당시 성산읍 오조리 저지대의 가옥 8가구(22명)가 침수피해를 입었다.
이번 조사는 현황 습지의 무분별한 개발을 막기 위한 중장기 계획(내부 지침) 수립 등 저지대 침수피해 방지를 위한 유지 관리방향을 모색하기 위하여 성산읍 지역(고성리, 오조리, 시흥리)을 대상으로 2018년 8월에 착수하여 5개월간에 걸쳐 유지 실태조사가 진행됐다. 필지별 이용 실태 및 우수 유입‧유출 관로 등의 기초 현황조사와 함께 향후 개발행위(개인소유의 현황상 유지 매립) 시 발생할 수 있는 문제점 및 이에 대한 우수처리 방향(대응대책)을 제시하고 있다.
조사 결과 총 3개 마을(고성리, 오조리, 시흥리)에 대하여 109개소의 유지(지목상‧현황상‧변경전 유지)가 확인되었으며 이중 74개소가 현재 유지로 이용 중이다. 35개소는 건물, 주차장, 도로, 창고, 양어장 등으로 매립되어 유지가 아닌 용도로 전환 사용 중으로 건축 등을 위한 사유지 개발로 인하여 과거에 비해 유지가 감소되고 있음이 확인되고 있다.
향후 유지 감소로 인하여 발생되는 문제점(지형상 자연발생적으로 생겨 우수 저류기능을 하고 있는 현황 유지의 매립 등)에 대하여는 개발행위 규제 강화, 우수처리 방안 수립, 토지매입 등 관련 부서 간 협업하여 중장기 방안을 마련, 단계적으로 해결해 나갈 계획이다.
서귀포시 관계자는 "최근 이상기후로 인하여 국지성 호우가 빈번하게 발생하는 등 재난 예측이 어려운 상황에서 이번 유지 실태조사 결과를 토대로 향후 개발행위 시 문제가 될 우려가 있는 토지에 대하여 집중 관리(주기적 점검확인) 함으로써 토지 매립으로 인한 침수 피해 등의 유사사례가 발생치 않도록 재해 취약지 점검 및 관리 강화에 행정력을 집중하겠다"라고 밝혔다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈유지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 가야컨설팅, 〈농촌지역 연못과 호수의 지목과 용도〉, 《네이버 블로그》, 2006-10-11
- ↑ 호사도요, 〈토지 지목별 개발행위와 적용법률〉, 《티스토리》, 2014-07-22
- ↑ 황거연, 〈지목이 유지인 토지가 농지에 해당하는지?〉, 《네이버 블로그》, 2013-09-13
- ↑ 신원철 행정사, 〈기능을 상실한 저수지(유지) 매수해보자〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-27
- ↑ 청춘불패, 〈진흙 속 진주, 유지(溜池)를 노려라〉, 《네이버 블로그》, 2016-02-21
- ↑ 현달환 기자, 〈서귀포시, 성산읍 일대 유지(溜池) 실태조사 "완료"〉, 《뉴스N제주》, 2019-01-03
참고 자료[편집]
- 〈유지〉, 《네이버 지식백과》
- 가야컨설팅, 〈농촌지역 연못과 호수의 지목과 용도〉, 《네이버 블로그》, 2006-10-11
- 호사도요, 〈토지 지목별 개발행위와 적용법률〉, 《티스토리》, 2014-07-22
- 황거연, 〈지목이 유지인 토지가 농지에 해당하는지?〉, 《네이버 블로그》, 2013-09-13
- 신원철 행정사, 〈기능을 상실한 저수지(유지) 매수해보자〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-27
- 청춘불패, 〈진흙 속 진주, 유지(溜池)를 노려라〉, 《네이버 블로그》, 2016-02-21
- 현달환 기자, 〈서귀포시, 성산읍 일대 유지(溜池) 실태조사 "완료"〉, 《뉴스N제주》, 2019-01-03
같이 보기[편집]
