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환지예정지
환지예정지(換地豫定地, land reserved for replotting)는 토지구획 정리 사업에서 환지가 예정되어 있는 부지를 말한다.
시행자가 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 환지예정지를 지정하게 되면 시행자는 관계 토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지의 위치, 면적, 환지예정지 지정의 효력발생시기를 알려야 한다.
개요[편집]
환지예정지는 도시개발사업(환지방식)의 원활한 촉진을 도모하고 관계권리자의 권리관계를 가급적 조속히 인정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 향유하게 함으로써 도시개발사업의 시행에 수반하여 야기되는 사권의 제한을 최소한도로 줄이기 위해 환지계획에서 정한 환지의 위치 및 면적을 환지처분 전에 예정지로 미리 정하는 토지를 말한다.
행정청이 아닌 자가 환지를 실행할 경우 관할 행정청의 인가를 받아 그 예정지를 정하고 이를 예정지와 관계된 관계인에게 알려야 한다. 환지 예정지가 지정이 되더라도 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지 예정지 지정의 효력발생 일부터 환지 처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당부분에 종전과 같은 권리를 행사 할 수 있지만 종전의 토지를 사용하거나 수익할 수는 없다.
- 제35조(환지 예정지의 지정)
- ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.
- ② 제29조제3항 및 제4항은 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려고 할 때에 준용한다.
- ③ 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려면 관계 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 예정지의 위치·면적과 환지 예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다.
환지예정지의 지정효과[편집]
- 사용 또는 수익권의 이전 (종전토지 → 환지예정지)
- 종전토지(환지되기 전의 토지)의 소유자와 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
- 종전 소유지 등의 수인의무'
- 환지예정지 지정의 효력이 발생하거나 환지예정지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지예정지의 종전의 소유자나 임차권자 등은 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 환지예정지를 지정받은 자의 권리행사를 방해할 수 없다.
- 체비지의 사용, 수익, 처분할 권리
- 시행자는 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
- 제36조(환지 예정지 지정의 효과)
- ① 환지예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
- ② 시행자는 제35조제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
- ③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
- ④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
- ⑤ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 임대료ㆍ지료(지료), 그 밖의 사용료 등의 증감(증감)이나 권리의 포기 등에 관하여는 제48조와 제49조를 준용한다.
환지예정지의 지정이 있다면 환지부지정도 있다.
시행자가 환지를 정하지 않기로 결정된 토지의 소유자나 임차권자 등에게 날짜를 정해 그 날부터 토지 또는 해당 부분의 사용이나 수익을 정지시킬 수 있다. 하지만 사용 또는 수익을 정지하게 하려면 30일 이상의 기간을 두고 미리 해당 토지 소유자나 임차권자 등에게 알려야 한다.
관련 용어[편집]
- 환지: 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 엉망인 땅을 깨끗하게 밀어버리고 정리를 해서 바꿔줄 것인데, 이렇게 사업을 해서 교환을 해주는 토지이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 권리관계를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킨다. 환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로 토지소유자의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발 후 토지에 재분배하는 방식이다.
- 증환지 : 면적을 늘려서 환지를 정하는 행위
- 감환지 : 면적을 줄여 환지를 정하는 행위
- 입체환지 : 토지 또는 건축물의 소유자가 신청할 경우, 공유지분을 부여할 수 있는 제도.
- 환지부지정 : 토지소유자가 동의하거나 신청하면 환지를 정하지 않을 수 있다.
- 환지제외 : 면적이 너무 작은 토지는 과소토지가 되는것을 막기 위해서 환지 제외 가능
- 감보 : 토지구획 정리에서 공공용지 조성에 소요된 만큼 권리자의 토지면적을 줄이는 것을 말한다. 토지구획정리 사업에서는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 준비하기 위해 일정 비율로 감소시킨 토지를 환지해 종전 토지의 관계 권리자에게 준다(환지처분). 이와 같은 환지처분에 의해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 감보라한다.
- 감보율: 개발사업 비용으로서 받을 땅(체비지)을 제외하고, 나머지인 환지로서 종전 토지소유자에게 토지를 돌려준다. 즉, 일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 한다
- 체비지: 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 한다. (즉, 도로, 주차장, 공원, 학교 등으로 만들기 위해서 남겨놓은 토지이다.) 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분, 즉 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지이다. (보류지 = 공공시설용지 + 체비지) 체비지는 비용이 머물러 있는 토지를 말한다. 머무른 곳을 "체"류지라고 하는 것처럼 비용이 머물러 있는 토지를 체비지라고 한다. 좀 엉망인 땅을 가지고 사업을 하면 "사업시행자"가 비용을 청구할 것이며 이에 대해 종전에 전, 답과 같은 좀 엉망인 땅을 가지고 있는 소유자가 땅의 일부에서 비용을 가져가라고 하면 공사를 하던 "사업시행자"가 토지 정리를 하고 일부는 토지 소유자에게 주고 일부는 사업 비용으로 땅을 잘라 가게된다. 그렇게 해서 사업시행자가 가지게 되는 땅은 비용이 머물러 있게 될 것이므로. 이것을 "체비지"라고 한다. 쉽게 정리하자면, "개발사업을 하는 대가로 받게 되는 땅" 정도이다.
- 보류지: 환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지이며 체비지, 공공시설용지, 기타용지로 구분된다.
참고자료[편집]
- 〈환지예정지〉, 《부동산용어사전》
- 〈환지 예정지〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈환지 예정지〉, 《토목용어사전》
- 〈도시개발법〉, 《예스로닷컴》
- 안산개발, 〈환지예정지와 환지처분이란?〉, 《네이버 블로그》, 2017-04-30
- 건설인, 〈환지, 감보, 체비지, 보류지〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-12
- Scion, 〈환지 증환지/감환지/입체환지/부지정/제외〉, 《티스토리》, 2018-07-08
같이 보기[편집]
