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구획정리
구획정리(區劃整理)는 도시 계획 따위에서 토지를 구획하거나 도로 따위를 변경, 정리하는 일로 토목 사업으로 진행. 토지에 대해서 도로 · 공원 · 광장 등의 공공시설을 정비 개선함과 동시에 택지(宅地)의 이용 증진을 도모하기 위하여 토지구획의 형상을 변경하고, 공공시설을 신설하는 것이다. 대표적인 구획정리가 토지구획정리사업이다.
토지구획정리는 토지의 합리적 이용증진과 지역생활환경의 향상을 도모하기 위하여 도로, 공원, 상하수도, 학교, 광장 등의 공공시설을 설치 혹은 변경하거나 토지의 교환, 분합, 구획변경, 지목변경, 형질변경 등을 행하는 것으로서 사업시행 전에 존재해 온 권리에 대한 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치, 지적, 토질, 이용상황 및 환경 등을 고려하여 사업시행 후의 대지에 이전시키는 행위, 즉 환지를 수반하는 사업이다.
개요[편집]
구획정리는 도시계획을 시행할 때 공공시설의 정비개선이나 택지이용률(宅地利用率)을 늘리기 위한 토지의 구획, 형질의 변경, 공공시설의 신설 또는 변경에 관한 사업으로 토지구획정리사업이라고도 한다. 한국은 1966년 토지구획정리사업법을 제정하여 구획정리사업의 시행자, 시행절차와 그 효력, 비용의 부담 및 보조, 감독 등에 관해 규정하고 있다.
구획정리가 입법화된 것은 1893년 스위스에서 시가지 건축물법의 일부로서 공포된 것이 처음이며, 1902년에는 유명한 아디케스법(Adickes法)이 독일에서 제정되었다. 한국은 1966년 토지구획정리사업법을 제정하여 구획정리사업의 시행자, 시행절차와 그 효력, 비용의 부담 및 보조, 감독 등에 관해 규정하고 있다.
토지구획정리사업을 시행할 수 있는 것은 개인조합 ·지방자치단체 ·국가 ·대한주택공사 ·산업기지개발공사 ·한국토지공사 등으로 사업비는 원칙적으로 시행자가 부담한다. 구획정리를 하기 위해서는 시행구역 내의 토지를 교환분합(交換分合)하여 합리적으로 재배치하거나 토지소유자가 평등하게 토지의 일부를 제공하여 도로 ·공원 등의 공공시설을 정비 또는 개선한다.
이 사업의 이점은 배수사업(排水事業)이나 택지 조성사업을 동시에 할 수 있기 때문에 공공용지율(公共用地率)이 높게 되고, 토지가 교환분합되므로 형태가 바르게 되어 이용률이 높아지며, 토지소유자의 부담이 공평해진다는 것 등이다. 기성시가지의 재개발뿐만 아니라 새로 시가지를 개발할 때도 이 방법을 쓰면 효과가 크다.
토지구획정리사업[편집]
구 토지구획정리사업법에 근거하여 시행되었던 환지방식을 통한 토지의 계획적 택지화 사업이다.
토지구획정리사업이란 구 토지구획정리사업법에 의한 환지(還地)방식의 계획적 택지화 사업을 의미하며, 현재는 『도시개발법』에 의한 도시개발사업 중 환지방식으로 시행되는 사업을 의미하기도 한다.
여기서 환지란 토지의 교환, 분합, 구획변경 및 지목·형질의 변경을 행하는 것으로서, 사업시행전의 토지에 존재하고 있던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용환경 등을 고려하여 사업 시행 후의 대지에 권리를 이동시키는 방법이다.
토지구획정리사업은 토지관계의 조정을 기본으로 하는 사업으로서 『택지개발법』에 의한 택지개발사업이 시행되기 전에는 거의 유일한 택지개발 수단이었으며, 크게 사업계획 결정, 시행인가 신청, 환지계획 작성, 환지계획 인가 및 시공의 5단계로 구성된다.
토지구획정리사업은 신시가지 및 기성시가지에서도 사업시행이 가능하고, 공공시설, 도시계획시설 등을 일제히 정비할 수 있음은 물론 사업을 위한 막대한 토지매입비를 지주들이 현물출자 하는 방식을 통해 비용을 절감함으로써 효율적·경제적인 개발이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 전체적인 도시공간의 고려가 없는 사업지구만의 계획이었기 때문에 전반적 도시발전을 저해하거나, 사업기간이 지나치게 길어지고 개발이익이 사유화되는 등 다수의 문제점도 존재했다.
2000년 『도시개발법』 제정으로 『토지구획정리사업법』이 폐지되면서 토지구획정리사업은 『도시개발법』에 의한 도시개발사업으로 통합되어 그 시행 방법의 하나인 '환지에 의한 사업시행'으로 규정되어 있다.
사업 시행 방식[편집]
- 1. 지구 지정
먼저 개발할 구역을 설정, 해당 구역에 지번과 용지를 설정하는 등의 사업 계획을 세운다.
- 2. 시행 명령
정부 혹은 지방자치단체는 사업 시행을 해당 구역의 주민들에게 공고한다.
- 3. 용지 매수
해당 지역의 땅 주인들로부터 무상으로 토지를 제공 받는다.
- 4. 사업 시행 인가
정부 혹은 지방자치단체가 사업 시행을 인가함으로써 공사가 시작된다.
- 5. 완공
- 6. 환지처분
공사가 완료되었으면 공사의 재원을 충당하기 위해서 공공시설에 쓰는 땅을 제외하고 일정 땅을 사업시행자가 되팔 수 있다. 이렇게 도로 파는 땅을 체비지(替費地)라 하는데, 이렇게 되판 땅은 해당 지역의 원래 땅 주인들에게 새롭게 설정된 구획에 따라 재분배한다. 이를 환지처분(換地處分)이라 한다. 공공시설 부지 등으로 땅이 조금 줄어든 상태에서 재분배를 하기 때문에 다시 땅을 받을 때는 원래 땅 주인이 가지고 있던 면적보다는 조금 줄어드는데, 이것이 감보(減步)이다. 감보율이 높을수록 공공시설에 쓴 땅이 많고, 땅 주인이 돌려받을 땅은 적은 것이다. 물론 미개발지에 제반시설이 생기고 땅값이 오르기 때문에 결과적으로는 땅 주인에게 이득이다.
참고자료[편집]
- 〈구획정리〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈구획정리〉, 《두산백과》
- 〈토지구획정리〉, 《위키백과》
- 〈구획정리〉, 《부동산용어사전》
- 〈토지구획정리사업〉, 《나무위키》
- 김소연, 〈토지 구획 정리란?〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-24
같이 보기[편집]
