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용도지구
용도지구(用途地區)는 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 · 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도지구는 용도지역, 용도구역과 더불어 토지이용을 규제 · 관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.
개요[편집]
용도지구는 용도지역의 기능을 증진시키고 경관과 안전 등을 도모하기 위해 용도지역에 따른 토지 및 건축물에 대한 제한을 강화 또는 완화하는 지역을 말한다.
용도지구는 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도지역 · 지구제는 상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도이다. 모든 토지에 대하여 행위 제한을 제시하는 용도지역과, 용도지역제의 규정을 강화 · 완화함으로써 용도지역제를 보완하는 용도지구로 구분된다.
용도지구는 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정할 때 지정할 수 있으며 지정목적에 부합하여야 한다. 또한, 용도지구는 점적인 지정을 지양하고 일정한 면적으로 지정하며, 지구단위계획을 수립하여 지구 지정의 목적에 적합하게 개발 · 관리할 수 있다.
용도지구 안에서의 건축물 및 시설의 용도 · 종류 · 규모 등은 법률에서 정하는 용도지구별 규정을 따라야 한다. 이러한 사항은 해당 지방자치단체의 조례를 통해 세부적으로 정할 수 있다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「동법 시행령」에 따라 용도지구의 유형은 다음과 같이 구분된다. 이러한 용도지구 외에도 지역여건 상 필요한 경우에는 법률에서 제시된 용도지구 외의 용도지구를 지방자치단체의 조례로 추가할 수 있다. 다만, 조례를 통해 용도지구를 신설하더라도 용도지역 또는 용도구역 안에서의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없다.
용도지구의 유형[편집]
1. 경관지구 : 경관의 보전 · 관리 및 형성
- 자연경관지구 : 산지 · 구릉지 등 자연경관을 보호 · 유지
- 시가지경관지구 : 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 · 유지 · 형성
- 특화경관지구 : 주요 수계의 수변, 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관 보호 · 유지 · 형성
2. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성, 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도 규제
3. 방화지구 : 화재의 위험 예방
4. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해 예방
- 시가지방재지구 : 건축물 · 인구가 밀집된 지역으로서 시설 개선 등 통해 재해 예방
- 자연방재지구 : 토지이용도 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등을 건축 제한 등 통해 재해 예방
5. 보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화 · 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 · 보존
- 역사문화환경보호지구 : 문화재 · 전통사찰 등 역사 · 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역 보호 · 보존
- 중요시설물보호지구 : 중요 시설물의 보호와 기능의 유지 · 증진 등
- 생태계보호지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 · 보존
6. 취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 · 개발제한구역 · 도시자연공원구역의 취락을 정비
- 자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역안의 취락을 정비
- 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비
7. 개발진흥지구 : 주거 · 상업 · 공업 · 유통물류 · 관광 · 휴양 기능 등을 집중적으로 개발 · 정비
- 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발 · 정비
- 산업 · 유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통 · 물류기능을 중심으로 개발 · 정비
- 관광 · 휴양개발진흥지구 : 관광 · 휴양기능을 중심으로 개발 · 정비
- 복합개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발 · 정비
- 특정개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발 * 정비
8. 특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한
9. 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화
10. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구
※ 용도지구도 용도지역과 마찬가지로 1차로 큰 틀에서 <국토계획법 시행령> 범위 안에서 규제내용을 확인한 후, 세부적인 내용은 각 지역의 <도시계획 조례>을 통해 2차로 확인해야 한다.
용도지구 건축제한[편집]
용도지구의 건축제한은 <국토계획법 시행령>등으로 국토 전체를 규제하는 것이 아니라 <도 · 시 · 군 계획조례>로 건축행위를 제한하고 있다. 즉, 이 말은 지방자치 단체별로 각자의 조례를 만들어서 "각 지역별로 알아서 건축행위를 제한한다"는 의미이다.
예를 들어, '자연경관지구'가 서울, 부산, 대전 등에 모두 있을 것이다. 이때, 서울의 경관지구는 서울시 도시계획조례로, 부산은 부산시 도시계획조례로 건축행위를 제한하라는 의미이다. 따라서, 여러분들이 건축을 짓고자 하는 토지에 용도지구 행위제한이 있다면 해당 토지가 속한 건축과에 방문하여 그 지역의 <도 · 시 · 군 계획조례>를 살펴보고 담당공무원에게 건축이 가능한지 물어보는 것이 제일 좋다.
그러나, 방문 전에 미리 알아보고 싶거나, 온라인을 통해 해당 정보를 얻고 싶으신 분들은 다음 하단의 절차에 따라 확인하면 된다. 일단 1차적으로 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령>을 통해 건축행위 제한의 큰 틀을 파악해야 한다. 그러고 나서, 해당 지역의 <도 · 시 · 군 계획조례>를 찾아 건축행위제한의 세부내용을 확인하면 된다.
- [국가법령정보센터] 사이트로 이동합니다. [▶"국가법령정보센터" 사이트 바로가기]
- 화면 중앙 검색 창에 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령"을 입력 후 우측에 [검색] 탭을 클릭합니다.
- 해당 법률이 검색되면 "제80조 ~ 83조" 사이에 용도지구 안에서의 건축제한에 관련된 법률 조항이 있으니 확인하면 된다.
- 이렇게 1차적으로 용도지구 안에서의 건축행위 제한을 살펴 보신 후, 여러분이 원하는 지역의 <도 · 시 · 군 계획조례>를 확인하면 된다. 방법은 다음과 같다.
- [자치법규 정보시스템] 사이트로 이동합니다. [▶"자치법규 정보시스템" 사이트로 바로 가기]
- 화면 중앙 검색창에 여러분이 원하는 지역의 도시계획조례를 입력 후 [검색] 탭을 클릭한다. (예 :아산시 도시계획조례)
- 여러분들이 원하는 지역의 '도시계획조례'가 검색이 된다. 조례 내용 중에 '용도지역 ·용도지구 · 용도구역 안에서의 건축제한' 조항들을 찾아서 건축행위제한 내용을 살펴면 된다.
용도지역, 용도지구, 용도구역 상호 관계[편집]
- 용도지역, 용도지구, 용도구역이 중복되는 지역이 있을 수 있다 (중복 적용) 용도지역은 일반적 제한이고, 용도지구, 용도구역이 점차 이를 구체화하는 개별적 제한이므로, 이러한 제한이 중복되는 지역이 있을 수 있다.
- 가장 구체적(개별적) 제한이 우선 적용된다. (개별적 '강화 또는 완화' 우선)
- - 용도구역이 가장 구체적이고 개별적 제한이므로, 용도구역 관련 제한이 우선 적용된다.
- - 용도지역, 용도지구에만 해당한다면, 용도지구 관련 제한이 우선 적용된다.
- - 용도지역에만 해당한다면, 그냥 용도지역 관련 제한만 적용된다.
- '용도지역'은 일반적 제한이므로 '제한함'이라고만 표현하지만, '용도지구', '용도구역'은 앞 개념들을 다시 개별적으로 구체화하는 제한이므로 '~제한 또는 완화'라고 표현한다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈용도지구〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈용도지구〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈용도지구〉, 《위키백과》
- 〈용도지구 종류 , 지정목적 및 건축제한 - 지식살롱〉, 《티스토리》, 2021-03-28
- 토지행정사, 〈용도지역, 용도지구, 용도구역 정의(뜻), 구분, 상호관계 _국토계획법〉, 《네이버 블로그》, 2017-02-22
같이 보기[편집]
