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임차권
임차권(賃借權)은 임대차계약에서 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 말한다.
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개요[편집]
임차권이란 건물이나 집 등의 주인과 계약하고 그것을 사용하고 그로부터 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다. 임대차계약에 의하여 임차인이 임차물을 사용·수익하는 권리이다. 또한, 임차권은 채권이므로 사용, 수익할 수 있는 권리만 있을 뿐 제3자에게 대항력이 없다. 집을 빌리는 사람은 전세권 등기를 하여 제3자에게 대항력을 갖추는 게 좋다. 그러나 부동산 집 주인은 자기 집 소유권에 부담이 되는 전세권 등의 물권을 설정해 주는 것을 싫어하기 때문에 임차인은 등기하기 어렵다. 그래서 대안으로 나와 임차인을 보호하는 법률이 주택임대차보호법이며 상가는 상가임대차 보호법이 있다. 이처럼 임차권은 타인의 물건을 사용·수익하는 권리로서 실질적으로는 목적물을 직접 지배하는 물권적(物權的) 성격이 있으나, 민법은 임차권을 임대인에 대한 사용·수익의 청구권으로서 채권(債權)으로 법률구성을 하고 있으므로 지상권·전세권 등과 같은 물권(物權)과는 구별된다.
임차권은 그 본질이 채권이므로 대항력이 없어서 임대차 도중에 임대인이 목적물을 제3자에게 양도하면 임차인은 양수인에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 없음이 원칙이다. 그러나 민법은 임차인을 보호하기 위해 제621조에서 대항력을 취득하는 길을 열어주고 있으며, 이에 따라 주거용 건물의 임차인도 임차권을 등기함으로써 대항력을 갖게 된다. 특히 무주택서민의 주거생활 안정을 위하여 제정된 '주택임대차보호법'은 민법의 부동산임대차에 대한 특례를 널리 인정하고 이를 강행 법규화하여 차가인(借家人)의 지위를 더욱더 강화하기에 이르렀다. 또한, 선박임대차에 있어서는 임차인에게 당연히 등기청구권이 인정되고 있는데, 이와 같은 임차인의 지위강화의 현상을 임차권의 물권화라고 한다. 존속기간이 만료한 때에는 일정한 경우에는 임차인은 계약의 경신(更新)을 청구할 수 있고(경신청구권) 또한 임대차의 기간 경과 후에 여전히 사용·수익을 계속하는 때에는 임대차는 경신한 것으로 본다(묵시의 경신).
임차인은 임대인의 동의가 없으면 임차권의 양도 또는 전대차를 할 수 없으며, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도 또는 전대한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 또한, 임차인이 임차 지상에 건물 기타의 공작물을 건설했다든가 하여 많은 자본을 투자한 경우에는 그 회수가 곤란하므로, 일정한 경우에 민법은 임차인에게 지상물매수청구권과 부속물매수청구권을 인정하고 있다. 이외에 임차인이 방해제거청구권을 가지느냐가 논란되고 있으나, 판례는 목적물의 인도 후에는 이것을 긍정하고 있다.[1][2][3]
전세권과 임차권의 구분[편집]
전세권과 임차권은 타인의 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리라는 점에서 공통점이 있다. 전세권과 임차권의 가장 큰 차이점은 전세권은 물권이고 임차권은 채권이라는 점이며, 존속기간과 성질 등에서 차이가 난다.
전세권 및 임차권의 개념[편집]
- 전세권의 개념 : 전세권이란 이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다.
- 임차권의 개념 : 임차권이란 이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말한다.
전세권 및 임차권의 구분[편집]
전세권
- 전세권의 존속기간
- 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다.
- 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축한다.
- 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 한다.
- 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우
- 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있다.
- 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
- 전세권의 갱신
- 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
- 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.
- 갱신거절의 통지
- 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지
- 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
임차권
- 임차권의 존속기간
- 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속된다.
- 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
- 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
- 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월
- 동산은 5일
- 임차권의 갱신
- 임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
- 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
전세권 및 임차권의 성질[편집]
전세권의 성질
- 타인의 부동산에 대한 권리
- 전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익할 수 있는 권리이다.
- 양도성
- 전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있다.
- 전세금의 지급
- 전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 한다.
- 우선변제권
- 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
- 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
임차권의 성질
- 임차권의 대항력
- 임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- 부동산 임대차를 등기한 경우 그때부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다.
- 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
- 상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다.
- 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 생긴다.
임차권등기명령제도
임차권등기명령제도란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하려고 시행된 제도이다.[4]
임차권등기명령[편집]
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
임차권등기명령은 법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도이다. 임대차 중에서도 주택임대차와 '보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용 범위 내인' 상가건물 임대차 특유의 제도이다. 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에, 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도이다. 재판 절차 자체는 가압류와 비슷하게 되어 있다. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 주택임차권등기명령과 상가건물임차권등기명령이 각각 규정되어 있기는 하지만, 내용이 거의 복사해 붙여넣기 수준으로 같다. 따라서 그 하위법 역시 임차권등기명령 절차에 관한 규칙이라는 제명의 단일한 대법원규칙이다.
구체적으로 다음과 같은 사항을 등기하게 된다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).
- 임대차의 목적이 주택(또는 건물)의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다)
- 임차보증금액
- 차임(차임 약정이 있는 경우)
- 임대차계약체결일자
- 주민등록일자(주택임대차) 또는 사업자등록신청일자(상가건물임대차)
- 점유개시일자
- 확정일자
임차권등기명령신청[편집]
임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 전단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 전단).
- 신청 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택 또는 상가건물(임대차의 목적이 주택이나 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부)
- 실무상 건물의 표시와 도면은 5부씩 첨부한다.
- 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력 내지 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명(疎明)하여야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 후단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 후단). 관할 법원은 해당 주택(또는 상가건물) 소재지 지방법원(본원, 지원) 또는 시·군법원이다. 법원에 내는 여느 민사 신청서와 마찬가지로 인지대를 내야 하는데, 특이하게도 근거 규정이 민사소송 등 인지법이 아니라 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙'에 있다. 부동산등기가 문제되므로, 부동산가압류와 약간 비슷하게도, 부동산등기 신청수수료, 등록면허세, 지방교육세의 납부도 문제된다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈임차권〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임차권〉, 《부동산용어사전》
- 〈임차권〉, 《조세통람》
- 〈임차권〉, 《법률용어사전》
- 〈전세권과 임차권의 구분 < 부동산등기〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈임차권등기명령〉, 《나무위키》
같이 보기[편집]
