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다운계약서
다운계약서(低減契約書)는 다운계약에 의해 작성된 계약서를 말한다.
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개요[편집]
다운계약서란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서이다. 세금을 덜 내기 위해 하는 행위가 많고 대개 매수인의 제안으로 매도인이 수락하는 예가 많다. 시장 군수는 신고한 거래계약서를 보고 정확하지 않다고 판단하면 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 거래당사자나 개업공인중개사에게 계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료를 제출하도록 요구할 수 있고, 거래대금 지급증명자료를 제출하지 않으면 3천만 원 이하의 과태료를 부과하며, 거래대금 지급증명자료 외의 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 자료를 제출한 자에게는 5백만 원 이하의 과태료를 부과한다. 또, 부동산 거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 관련법은 부동산 거래신고에 관한 법률이다.
가파른 집값 상승으로 주택 양도소득세·취득세 부담이 늘면서 다운계약서를 쓰는 사례가 늘고 있다. 가격을 조금 낮춰 다운계약을 하는 것을 관행적으로 여기는 예도 있지만, 적발 시 엄격한 처벌로 불이익을 받을 수 있으므로 주의가 필요하다. 다운계약이란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 그보다 낮은 허위의 가격을 담은 계약을 가리킨다. 다운계약은 통상 납부할 세금을 줄이기 위해 체결하는 경우가 많다. 계약서상 거래가격을 실거래가 보다 낮춰 신고하면 매도인은 양도차익을 줄여 양도 소득세를 줄이고 매수인은 취득가액을 줄여 취득세를 절감할 수 있기 때문이다. 반대로 대출 한도를 늘리기 위해 실제 거래가격보다 높은 허위가격을 담은 업계약을 체결하는 때도 있다. 대출 한도가 매매대금의 일정 비율 내에서 받을 수 있기 때문이다. 다만 이러한 계약들은 엄연한 불법으로 적발 시 혜택을 얻은 금액보다 더 큰 손실을 볼 수도 있다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고할 경우 거래당사자는 실거래가의 2~5%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있다. 여기에 제대로 납부하지 않은 세금이 추징될 뿐만 아니라 신고불성실 가산세와 납부불성실가산세까지 납부해야 한다.
세금감면이나 비과세 혜택 등에서도 불이익을 당할 수 있다. 아파트나 오피스텔의 분양권을 다운계약하다 적발될 경우 매수자는 아파트 준공 이후 1주택 비과세 요건에 해당하더라도 비과세 혜택을 전혀 누릴 수 없다. 또한, 다운계약 적발 시 임대사업자 등록을 통한 세금감면 혜택도 누리지 못하게 된다. 만약 매도인과 매수인이 다운계약서 작성을 합의하고 약정을 하고 매수인의 변심으로 추후 원래 계약대로 신고한다고 하더라도 계약을 파기할 정당한 사유로 인정되지 않는다. 다운계약서 작성은 매도인과 매수인 모두에게 약점이 되므로 계약 내용을 이행하지 않더라도 당당히 요구할 수 없는 등 부수적인 문제점을 가지고 오며 만약 피치 못하게 다운계약을 할 때 문제시되기 전에 자진신고하는 편이 낫다.[1][2]
다운계약[편집]
다운계약은 부동산 거래 계약서에 실제 가격보다 낮은 가격을 적어 넣는 계약을 말한다. 부동산을 판매하는 쪽에서는 양도 소득세를, 구입하는 쪽에서는 취득세와 등록세를 적게 내려는 편법으로, 불법행위에 해당한다. 즉, 다운계약이란 부동산을 거래할 때 세금을 줄이려고 매수인과 매도인이 합의해 신고에 사용하는 용도로 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 이중의 계약을 체결하는 것을 말한다. 실제 부동산 거래를 하다 보면 간혹 다운계약 또는 업계약 제안을 받을 때가 있다. 다운계약이란 실제 매매대금보다 계약서상 매매대금을 낮춰 적는 경우를 말하고, 업계약이란 반대로 실제 매매대금을 계약서상 매매대금보다 많이 높여 적는 경우를 말한다. 둘 다 실제 매매대금과 계약서상 매매대금을 달리 기재한다는 공통점이 있다. 다운계약은 보통 세금을 줄일 목적으로 많이 이루어진다. 매매대금을 실거래가 보다 낮춰 신고하면, 매도인으로서는 양도 소득세를, 매수인으로서는 취득세를 줄이게 되는 혜택이 있다. 반면 업계약은 대출한도를 늘리기 위한 목적으로 이루어지는 경우가 대부분이다. 대출은 매매대금의 일정 비율 내에서만 받을 수 있으므로 업계약을 체결하면, 아무래도 대출금액이 실제 매매대금을 기준으로 한때보다 높아지게 된다.
그런데 이런 계약은 모두 불법이다. 자칫하면 다운계약이나 업계약으로 혜택을 입은 금액보다 훨씬 더 큰 손실을 볼 수 있다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면, 거래당사자는 계약을 체결하고 그 실제 거래가격을 계약체결일로부터 30일 이내에 신고하도록 돼 있다. 이때 이를 위반하여 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고하면, 취득금액의 5% 내에서 과태료가 부과될 수 있고, 납부하지 않은 세금은 추징될 뿐만 아니라 그에 대한 가산세까지 납부해야 한다. 더 무서운 것은 바로 비과세 혜택 배제다. 보통 1가구 1주택에 대해서는 2년 거주나 보유 요건을 갖추면 양도 소득세를 비과세한다. 그런데 만약 다운계약이나 업계약을 체결한 것이 발각되면, 매도자와 매수자는 이런 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 매도자의 경우에는 기존 주택에 대한 양도 소득세 비과세를, 매수자의 경우에는 양수한 주택에 대한 양도 소득세 비과세를 하지 못하게 되는 엄청난 페널티가 부과된다.
그렇다면, 다운계약·업계약으로 체결된 매매계약의 효력의 여부에 대해 말하면 이 경우 당사자 간 체결된 매매계약은 여전히 유효하다는 것이 법원의 입장이다. 즉, 불법인 계약이지만, 당사자 간에는 그에 따라 이행할 의무가 있다는 것이다. 실무에서 다운계약과 유사하게 통용되는 방법이 매수인이 매도자의 양도 소득세를 대신 부담하는 방식으로 매매계약을 체결하는 것이다. 다운계약과 유사하지만, 이 경우엔 불법이 아니다. 다만, 이때에도 매도인은 매수인이 대신 부담한 매도자의 양도 소득세를 양도가액에 포함하여 신고하여야 한다. 이를 빠뜨리면, 역시 불법이다.[3][4][5]
다운계약과 업계약 차이점[편집]
업계약은 실제로 일어나는 거래가격보다 높은 가격을 계약서에 적는 것이며, 다운계약은 실제로 일어나는 거래가격보다 낮은 가격을 계약서에 적는 것이다. 예를 들어 1억짜리 땅을 거래하는데, 땅 주인이 받는 돈은 1억, 매수인이 내는 돈도 1억으로 변함이 없지만, 업계약은, 계약서상 1억 5천만 원에 거래가 됐다는 것으로 남는 것이고, 다운계약은, 계약서상 5천만 원에 거래가 됐다는 것이 남는 것이다. 다운계약은 보통 프리미엄이 많은 아파트에서 많이 사용되며 그 이유는 바로 양도세를 탈세하기 위함이다. 프리미엄이 1억 발생한 아파트가 있다고 가정하면 보통 1년 이내 거래하게 되면 세금을 50% 내야 하며 1년 이내 50% 2년 미만 40%이다. 즉 5천만 원은 세금으로 없어져 버리는 돈이 되기 때문에 프리미엄이 1억이라면 5천만 원으로 줄여서 계약서를 작성하게 되는데 이런 것을 다운계약이라고 한다. 만약 5천만 원에 신고하게 되면 세금이 2천5백만 원으로 줄어들고 실재 이익이 5천만 원에서 7천5백으로 늘어나기 때문이다. 그리고 매수하는 견해에서는 취득세가 그만큼 줄어들게 되며 다운계약을 함으로써 2500만 원의 이득이 생길 수 있다.
업계약은 실제 가치보다 대출금액보다 많이 받을 수 있고, 매수자는 향후 매도하게 될 때 역시 양도세를 줄어들게 하는 효과가 있다. 반면에 금액이 높아지게 되니 매수자의 취득세는 증가한다. 그리고 1세대 1주택을 매도하는 경우 어차피 매도자는 양도세를 비과세하기 때문에 웃돈을 주고 향후 매수자가 양도세를 낮게 내기 위해서 업계 약을 쓰는 예도 있다. 하지만, 당연히 업계약과 다운계약은 모두 불법이다. 또, 요즘은 정부에서 정책으로 집값안정을 위해 여러 가지 규제가 강화되고 있고 이런 계약이 발각되어서 부동산과 매도자 매수자분들이 처벌받은 사례가 늘었다. 분명 다운계약과 업계약은 당장 이익은 줄 수 있지만, 더 큰 손실을 줘 올 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 투자하거나, 사업을 하실 때 불법적인 행위는 그 순간 이익을 가져올 순 있지만, 장기적으로는 손해일 수밖에 없기 때문이다.[6]
업다운 매매계약서[편집]
부동산을 매매하기 위해서는 반드시 매매계약서를 작성하고 그에 따른 거래신고를 해야 한다. 업·다운계약서는 모두 불법계약서이다. 업계약서나 다운계약서와 같은 불법 허위 계약서를 작성하면 매도인과 매수인 그리고 중개업자 모두 처벌 받는다.
국세기본법[편집]
제47조의5 원천징수납부 등 불성실가산세 ① 국세를 징수하여 납부할 의무를 지는 자가 징수하여야 할 세액(제2항제2호의 경우에는 징수한 세액)을 법정납부기한까지 납부하지 아니하거나 과소납부한 경우에는 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액의 100분의 50(제1호의 금액과 제2호 중 법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일까지의 기간에 해당하는 금액을 합한 금액은 100분의 10)에 상당하는 금액을 한도로 하여 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다. <개정 2013. 1. 1., 2019. 12. 31., 2020. 12. 29.> :1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액의 100분의 3에 상당하는 금액 :2. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액 × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다) × 금융회사 등이 연체대출금에 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 ② 제1항에서 "국세를 징수하여 납부할 의무"란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 의무를 말한다. <개정 2013. 6. 7.>
업·다운계약서[편집]
부동산을 매매하기 위해서는 반드시 매매계약서를 작성하고 그에 따른 거래신고를 해야 한다. 매매계약서에 작성된 내용을 토대로 세금을 내고 소유권이 변경된다. 문제는 세금을 안 내거나 덜 내기 위해 많은 편법계약이 이뤄지고 있다는 점이다. 그중 하나가 업·다운 계약서 작성이다. 다운계약서는 실제 거래되는 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 실제로 거래한 금액은 3억 원인데 계약서상에는 2억 원으로 기재하는 것이 다운계약서이다. 계약서상에는 매매가가 2억 원으로 기재되기 때문에 매도자 처지에서는 1억 원에 대한 양도 소득세를 탈세할 수 있고 매수자로서는 그만큼의 취득세를 절감할 수 있다.
업계약서는 다운계약서와는 반대로 실제거래 금액보다 계약서상 금액을 높게 작성하는 것이다. 계약서 상의 금액이 높아지면 양도소득세 부담은 커진다. 그러나 매매계약 후 추가적인 가격 상승이 이뤄진다면 향후 양도소득세 부담을 덜 수 있다. 아울러 계약서상 가격을 기준으로 주택담보대출을 받을 수 있으므로 대출액을 늘릴 수도 있다. 보통 매수인들은 나중에 다시 매도할 때 양도세를 줄일 수 있다는 점에서 업계약서를 작성한다. 반면 매도인 입장에서는 업계약서가 큰 도움이 되지 않는다. 이 때문에 매도인이 업계약서에 동의하는 경우는 가족간·지인간 거래와 같이 특수한 상황일 때가 많다.
업·다운계약서는 불법[편집]
업·다운계약서는 모두 불법계약서이다. 업계약서나 다운계약서와 같은 불법 허위 계약서를 작성하면 매도인과 매수인 그리고 중개업자 모두 처벌받는다. 공인중개사는 취득금액 5% 범위의 과태료, 중개사무소 업무정지 또는 등록취소의 불이익이 있다. 매도인은 신고·납부불성실가산세와 양도 소득세 추징, 최대 5% 범위 내 과태료가 부과되게 된다. 또한, 취득가액 최고 5% 이하 과태료, 양도세 비과세 감면에서 배제된다.
마지막으로 매수인도 매도인과 마찬가지로 동일한 조건의 과태료가 부과된다. 1세대 1주택 비과세 혜택 박탈, 취득세의 3배 이하의 과태료, 취득세와 신고·납부불성실 가산세가 추징, 거래금액 최고 5% 이하 과태료가 발생한다. 업계약서를 작성해 부동산담보대출을 받을 수도 있다. 부동산의 가격에 비례해서 대출 한도가 늘어나기 때문이다. 그러나 업계약서를 작성해 부동산담보대출을 받으면 은행을 속여 대출을 받은 것이기 때문에 사기죄로 형사 처벌받을 수 있다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 류태민 기자, 〈부동산 다운계약서, 걸리면 처벌은?〉, 《아시아경제》, 2022-02-11
- ↑ 〈다운계약서〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈다운계약〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈다운계약〉, 《매일경제》
- ↑ 황현규 기자, 〈다운 계약 했다간 더 손해본다〉, 《이데일리》, 2021-05-01
- ↑ 핫비, 〈업 계약, 다운 계약 이란? (왜 할까?)〉, 《경제 야수》, 2020-02-26
- ↑ 〈업다운 매매계약서〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
참고자료[편집]
- 〈다운계약서〉, 《네이버 국어사전》
- 〈다운계약서〉, 《부동산용어사전》
- 〈다운계약〉, 《네이버 국어사전》
- 〈다운계약〉, 《네이버 국어사전》
- 〈다운계약〉, 《매일경제》
- 〈업다운 매매계약서〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 류태민 기자, 〈부동산 다운계약서, 걸리면 처벌은?〉, 《아시아경제》, 2022-02-11
- 황현규 기자, 〈다운 계약 했다간 더 손해본다〉, 《이데일리》, 2021-05-01
- 핫비, 〈업 계약, 다운 계약 이란? (왜 할까?)〉, 《경제 야수》, 2020-02-26
같이 보기[편집]
