시행사(施行社)는 어떤 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말한다. 아파트라면 그 아파트 사업의 실질적 운영자, 즉, 재건축 아파트라면 재건축 조합, 민간 사업자라면 그 사업장의 부동산 개발회사나 지주 등 현실적인 그 사업을 실행하는 장본인을 뜻한다. 시행사는 시공사(보통 건설회사)에게 도급건설을 주어 건축을 완성하며, 자금은 금융기관으로부터 조달하는 등의 역할을 한다.
실정법상은 부동산개발업을 영위하기 위해 국토교통부장관에게 등록한 부동산개발업자를 말한다.
시행사는 부동산개발을 업으로 영위하는 자를 말한다. 택지조성, 건물의 신축, 환경부적응 건물의 용도변경, 위락단지 개발 등 사업을 기획단계부터 처분단계까지 전 과정을 관리하는 부동산개발을 업으로 영위하는 자를 말한다. 부동산 디벨로퍼(developer)라고도 부른다.
모든 부동산을 다룬다는 점에서 토지와 주택만 개발하는 토지주택공사, 지방공사 등 공공개발주체나 주택만 건설하는 민간주택건설사업자와 구별되고, 기획, 시공, 분양 등 전 과정을 관리한다는 점에서 시공만 하는 건설회사와 구별된다.
디벨로퍼는 다른 개발주체와 달리 적은 자본과 소수 인력으로 개발에 참여하는데 전문지식을 갖춘 인력이 주도하며, 법, 금융, 시공, 평가, 중개 등 관련 전문가 네트워크를 잘 운영하는 점이 특이하다. 관련법은 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률이다.
시공사와 시행사의 차이[편집]
시행사란 토지에 건축물을 짓고 분양하는 전 과정을 의미하며 부동산 개발의 초기부터 분양완료까지를 모두 시행이라고 할 수 있다. 건물을 짓기 위한 토지를 구하기 위해서 토지를 사들이고 건축물을 짓기 위한 인허가와 전 과정의 총 책임을 지는 회사이다. 만약 건축에 대한 문제가 생기게 되면 모든 총 책임을 지는 회사라고 할 수 있다.
시공사란 건설업 면허를 가지고 시행사에게 수주를 받아서 설계된 건축물을 그대로 건설하는 회사를 뜻한다. 공사비를 받고 시공사가 가지고 있는 아파트 브랜드나 설계 디자인을 사용하기 때문에 시행사 입장에서는 더 쉽고 리스크 없는 분양이 가능하게 된다. 우리가 흔히 알고 있는 롯데건설, GS건설 등과 같은 곳들이 있다. 특히 아파트같은 경우에는 자이, 롯데케슬 등 브랜드 파워에 따라서 분양가격이 바뀔정도로 선호도가 크기 때문에 시공사가 누구인지가 굉장히 중요하다고 할 수 있다.
시행사 시공사 차이는 이렇게 나눠지는데 모든 분양에서 다른 회사가 필요한 것은 아니다. 시행과 시공을 함께 할 수 있는 기술력과 자금력을 가지고 있는 회사라면 자체공사와 분양을 통해서 많은 이익을 남길 수 있게 되고 주변 타 아파트대비 저렴하게 판매를 할 수 있는 등 분양에서의 이점을 가져갈 수 있다. 반대로 시행과 시공이 달라지게 되면 공사비가 올라가서 분양비가 비싸질 수 있다.
- 신탁사와 업무대행사
신탁사는 건축에 필요한 자금을 관리해주고 보증을 해주는 회사이며 시행사와 시공사의 자금 관리 문제를 해결해주고 운용에 문제점은 없는지 검토와 처리를 해주는 회사를 의미한다. 분양을 받고자 하는 소비자와 직접적으로 연관이 없기 때문에 크게 중요한 것은 없다.
업무대행사는 건축물의 판매 홍보를 위임받고 분양을 진행해주는 회사이더. 위탁비용을 받고 분양상담사들의 월급을 주며, 모델하우스 건축, 홍보물 제작 등을 수행한다.
시행사 시공사 차이를 알아보면서 분양 과정에서 흔히 들어볼 수 있는 4곳의 개념을 알아보았는데 마지막으로 쉽게 정리하자면 다음과 같다.
① 시행사: 건축의 총 책임을 지고 전 과정을 주도해야 하는 회사
② 시공사: 설계 및 브랜드를 가지고 있는 공사를 진행해야 하는 건설 회사
③ 신탁사: 시행사와 시공사의 자금 관리를 도맡아하는 회사
④ 업무대행사: 모든 분양 업무를 위탁받은 회사
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
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