신축공사

신축공사(新築工事)는 건물 따위를 새로 짓기 위하여 하는 공사를 말한다.

건축물 신축을 위한 기본절차

건축물의 설계

제23조(건축물의 설계) ① 제11조제1항에 따라 건축허가를 받아야 하거나 제14조제1항에 따라 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 「주택법」 제66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링을 하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다.

건축허가, 건축신고를 하는 모든 건축물은 건축사가 해야 한다.

아래 사항은 건축사 없이도 설계가 가능하다.

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 증축ㆍ개축 또는 재축
2. 연면적이 200제곱미터 미만이고 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선
3. 그 밖에 건축물의 특수성과 용도 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 건축물의 건축등

(건축법 시행령 제 18조에 따른 건축물 :

가. 건축물 중 연면적이 200제곱미터 이하인 창고 및 농막과 연면적 400제곱미터 이하인 축사, 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실,

나. 건축법 시행령 제 15조 5항의 가설건축물로서 건축조례로 정하는 가설건축물)

건축허가, 사용승인

건축물이 지어지는 단계는 쉽게 설계 > 허가(신고) > 착공 > 시공 > 준공(사용승인)

건축물 규모에 따라 허가와 신고로 나뉘는데 (건축법 제11조, 제14조)

1. 바닥면적 합계가 85헤베 (25.7평) 이내의 증축, 개축 또는 재축
2. 연면적 합계가 100헤베(30평) 이하의 건축물
3. 건축물의 높이를 3m이하의 번위 안에서 층축하는 건축물

이 세가지 사항의 경우 건축신고를, 그 외 범위의 건축물은 건축허가를 득해야한다.

설계도서는 허가 또는 신고 대상과 상관없이 무조건 건축사가 작성을 해야 한다.

건축허가

건축법 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 건축법 시행규칙 제6조(건축허가 등의 신청)

건축신고 대상이 아닌 건물 이외 모든 건축물을 건축하거나 대수선하려면 특별자치도사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

• 건축허가 시 구비서류

- 건축허가신청서 (건축법 시행규칙 별지 제3호 서식)

- 대지 등기부등권 / 토지대장

- 대지 권리 증명 서류 (지상권설정동의서 등)

- 건축주 관련서류 (인감증명서 등)

- 도로점용허가증

- 배수설비설치신고서

- 부설주차장 설치계획표

건축허가를 취득한 후에는 그 건축물에 관련된 관련법의 허가 또는 신고도 받은 것으로 본다.(관련법 : 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 산지관리법, 사도법, 도로법, 하천법, 하수도법, 수도법, 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 등)

착공신고

건축허가 및 신고 건축물은 공사 착수 전 허가권자에게 착공신고를 하여야한다.

• 착공신고 유효기간

건축허가 받은 날부터 일반건축물 은 2년, 공장은 3년

기간 내 착공하였으나, 완공이 불가능 할 경우 1년 연장 가능

건축신고 건은 1년 내 착공하여야 하고, 건축주요청에 따라 허가권자가 정당사유를 인정하면 1년 연장 가능

• 착공신고 시 구비서류

- 착공신고서 (건축법 시행규칙 별지 제13호 서식)

- 각종 공사에 필요한 시방서, 계산서

건축시공

경우에는 건축주가 직접 공사가 가능하며, 이에 해당되지 않는 공사는 건설사업자가 하여야 한다.

건축시공자는 계약에 따라 공사를 성실히 수행하며, 건축시공 단계에서 현장의 여건에 따라 불합리하다 인정되면 건축주와 감리자의 동의를 받아 설계자에게 설계를 변경 요청할 수 있다.

간혹 착공도서만으로는 시공할 수 없는 부분은 상세 시공도면을 작성하여 감리자의 확인을 받아 공사를 하여야 한다.

(* 샵드로잉 : 현장에도 도면을 그리는 사람이 있음)

• 실시설계 시 제출도서

- 설계 상 도면으로 파악하기 어려운 부분의 상세도, 확대도 등

- 이외 설계자와 감리자의 확인 후 시공이 되어야 함

공사감리

공사 대상과 규모에 따라 감리자가 다른데

• 건축사 감리 :

1. 허가대상 건축물 (건축신고 건축물은 감리대상아님)

2. 사용승인 이후 20년 이상 경과된 건축물 리모델링

• 감리전문회사 : 다중이용 건축물 5000 제곱미터 이상

(다중이용건축물 : 문화 및 집회시설(전시장 동,식물원 제외), 판매시설, 운수시설, 종교시설, 종합병원, 관광숙박시설 용도에 쓰이는 바닥면적 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물)

또 감리가 상주해있어야하는 여부도 대상과 규모가 정해져 있다.

1. 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사 (축사 또는 작물재배사 제외)
2. 연속 5개층(지하층포함) 이상으로 바닥면적 합계가 3천 이상인 건축공사
3. 아파트 건축공사
4. 준다중이용 건축물

사용승인

사용승인은 공사가 끝난 후 건물을 사용해도 된다는 승인을 받는 것. 사용승인 전 사용 검사가 있는데,

1. 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서 적합 여부

두 가지 사항을 검사해 합격해야한다. 각 지자체 조례에 따라 검사를 스킵할 수도 있다.

• 사용승인 신청 시 제출도서

- 감리완료보고서 (공사감리자 지정 대상인 경우)

- 공사완료도서(허가 후 변경 있는 경우)

- 배치 및 평면 현황도면

사용승인신청을 한 7일 이내 사용승인을 위한 현장검사가 이루어져야하며, 현장검사에 합격한 건축물은 사용승인서가 발급된다. 이 후 건축물 대장에 건축물 내용을 기재하면 끝 !! 이후 건축물 유지관리는 건축주의 몫이며, 이에 따라 건축물관리계획서 를 제출해야 한다.

참고자료

• 〈신축 공사〉, 《네이버 어학사전》
• 달리스트, 〈건축물 신축을 위한 기본절차 (허가에서부터 사용승인까지)〉, 《네이버 블로그》, 2020-11-20

같이 보기

• 신축
• 재공사
• 해체공사
• 사용승인
• 착공신고

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